【奈の町（旧：街の設計家）】奈良を愛する住宅建築家が住まい手と共に創る、奈良県橿原市の住宅専門の設計事務所

1. 建築条件付土地の購入を検討しています。設計をお願いできますか？
2. リフォームするか、建て替えするか悩んでいます。
3. 設計費用が発生するのはいつからですか？
4. 現在の住まいの耐震診断だけ依頼出来ますか？
5. 現在家を建てているのですが、少し不安なので検査のみをお願いすることは出来ますか
6. リフォームを考えていますが地震に対する補強なんかはどの様にされるのでしょうか
7. 現地が遠距離なのです。設計を依頼することは可能ですか？
8. 土地を購入してから住まいを建てるのですが、土地購入から相談に乗ってくれますか？
9. 中古住宅を買ってリフォームを考えています。どの様にすれば良いか分かりません。
10. 頭金は最低どの程度必要なのでしょうか？
11. 工務店を決めています。設計をお願いする場合、そこで工事して頂くことは出来ますか

１　建築条件付土地の購入を検討しています。設計をお願いできますか？

可能ですが、問題点もあります。

住まいを建てるための土地探しは、本当に大変だと思います。
希望地で希望価格の土地に巡り合うのは、大変低い確率だろうと思います。場所が気に入ったからと言うことで当社でも建築条件付の土地を購入し、家づくりをしたいと住まい手さんが来られることがあります。
そもそも建築条件付土地のメリットは、周辺の土地単価に比べて価格が手ごろである事に尽きます。
しかし、この価格の安さはちゃんと建築工事に含まれています。ちなみに条件をはずすといくらで分けてくれるか聞いてみてください。その価格の差額分が建築費に載っているわけですね。
さて、実際に私の設計監理は可能ですが、２つだけ問題をクリアーしたいと考えています。
一つ目は３ヶ月(H15に任意期間と法令改正された)の設計期間で工事契約するには、期間があまりにも短かすぎること。　もう１つは建築価格の交渉が難しいこと。
上にも書きました通り価格には、土地に含まれた利益が最初から含まれています。
また、仲介に入られる業者の経費、指定品の仕入れ価格が高いことなどで、結果的に交渉によるコストダウンが大変難しくなる傾向があります。
この問題点をクリアーできるなら進めることは問題ありません。

２　リフォームするか、建て替えするか悩んでいます。

大変悩ましい判断ですね。　一つの判断方法として耐震性を考えてみては・・・

現在の住まいがそう古くもなく、しっかりしていると思っているが、自分達の望む生活スタイルとは違う――。　そこで改修するのが良いか、いっそ建て替えるか、悩まれている。
一つの解決方法として現在の建物が建築された年代を見る方法があります。
目安は建築1986年以前か以降かです。1986年に建築基準法が大きく改正されました。
建築年がそれ以降ならある程度耐震的にも考慮されていると判断できますが、それ以前の建物だとまず耐震性が不足となります。正確な耐震診断と耐震補強が必要となります。
耐震補強を行う場合は建物全体のバランスを考えて行う必要があり、部分的なリフォームはバランス的に欠けるといえます。
リフォームで考えられる新しい方法としては、耐震補強と同時に減築という方法も検討すると良いかもしれません。増築することだけが生活の改善と言う訳でもありませんから。
また、新築する場合は生活スタイルの問題点を根本的に解決し、且つ、耐震性の高い住まいが手に入れることが出来ます。　難点は解体費が大きな比率を占めることと、ある程度まとまった費用が入用だといえます。

３　設計費用が発生するのはいつからですか？

奈の町では、設計費用の発生をプランニング発注時から必要になってきます。

基本的にご相談は無料です。互いに気持ちが通じ合ってから設計に入ります。
ご相談は一度では無い場合もありますが、ご相談時に敷地図面をお持ちになっての具体的なアドバイス、プランニングは致しません。
最初の出会いは互いにとても大切です。じっくり話し合ってから先に進むか決めていきます。
費用はお会いした後、「プランニング依頼」を頂いた時から費用が発生するとお考え下さい。
また、「土地からのマネジメント」を依頼される場合は、その時点からとなります。

４　現在の住まいの耐震診断だけ依頼出来ますか？

「耐震診断のみ」の受注は行っておりません。

暮らしのテーマが「地震に強い家に改善したい。その為の耐震診断」であれば大丈夫です。
もちろん設計を行うことが基本になります。
たとえば耐震診断だけ行えばただ住まい手さんに不安を抱かせるだけになります。
病院で診察だけしてもらって治療をしないのと同じです。
「私が行う設計」の目的は、安心と暮らしの改善であり、楽しむ家づくりにあります。
ですから、耐震診断のみの受注はお受けしておりません。

★奈の町ではリフォームを行うことを前提で、精密な耐震診断を行っています。
なを、行政を含む一般で耐震診断といわれる診断法は、一般診断法と呼ばれる簡易診断を言い、専門家は精密診断法を用います。もちろん精度は精密診断が優れています。★

５　現在家を建てているのですが、少し不安なので検査のみをお願いすることは出来ますか？

現在他の建築会社にて建築工事中の住まいについて、構造などに不安をお持ちな訳ですね。申し訳ありませんが検査のみはしておりません。

たしかに検査だけされている方や、検査もされている一級建築士の方もおられます。
なぜ私が検査だけの受注をしないのかと申しますのは、まず基準が違います。
一般的な建築ならば、私が検査すれば殆どが「問題あり」と判断するでしょう。
一つの例をあげてみたいと思います。
　当社と一緒に施工して頂いている工務店の社長が先日この様に話されました。
「うちで設計して建てた住宅ではホールダウン金物が一本もないんです。申請していただいた（外注）設計事務所に聞くと、不要ですけど少ないと思われたら適当に入れておいて下さい。と言われたんですよ。やっぱりそんなにホールダウンは要るんでしょうかね？」と。
　確かに建築基準法で壁量チェックのみ（金物チェック無し）を算定すると、ホールダウンは無くなることもあるでしょう。もちろんそんな事は知っています。
でも私の考えている耐震基準は全く異なるところにあるのです。当社ＨＰの【こだわりの構造】にありました通り、奈の町では構造計算（許容応力度計算）を必ず行います。全ての梁・柱において計算を行うと金物は相当数があるのが当然の結果になるのです。
　他社が行った設計に対して、私の考え方で検査や判定をする事は、住まい手に不安を煽る事になる結果でしかないと考えており、申し訳ありませんが検査のみの受注はお断りしております。

６　リフォームを考えています。
地震に対する補強なんかはどの様にお考えでしょうか？

　奈の町のリフォームにおきましては、現在の建物について現状調査の上、耐震診断（精密診断1）を行い、リフォーム設計時に耐震補強を行うことで、大地震の際に倒壊しないよう、安全基準【評価1.0】を目標に構造計画を行います。

　難しそうな表現になってしまい申し訳ありません。　噛み砕いてお話いたしますと、現在市場で行われている耐震診断とは、“一般診断法”と言われる診断法で、専門家でなくとも講習や指導を受ければ、決められたシート通りにチェックするだけで判定できる方法です。　
それは以前から私が一番納得できなかったことでした。設計や建築の専門家でない人の視点や基準で住宅の判定を行うのですから。そんな大切な判定を一般の人でも出来るなんて・・・と。
　私は簡易な検査方法ではなく、専門家としての判断で判定できる（精密診断法1）を使った精度の高い耐震診断ソフトを導入し、私自身の目で見た結果を使って判定を行います。
その判定からリフォーム計画を行い、同時に地震に対する耐震補強を行うのです。
耐震診断を行う本当の意味は、正しい耐震補強を行う為の現在の建物の調査（診断）です。ちなみに、昭和56年以前に建てられた木造の建物は、ほぼその全てが安全評価基準である【評価1.0】を下回ります。その建物は調べる前から現在の耐震基準には不適合なのです。　
これを見せてリフォームの営業をするような業者があると聞きますが、耐震診断の本来の目的は、それを理解した上で震災時に倒壊しないように耐震補強を行うということです。

７　現地が遠距離なのです。設計を依頼することは可能ですか？

奈の町では、当社より車などの交通機関により片道１時間半圏内で依頼をお受けしています。

その理由は、現場監理に掛かる時間的負担が多くなることにあります。　一時間半以上の遠距離の現場になりますと、往復に掛かる時間負担が大きくなりすぎることと、急な現場での対応が出来なくなることですね。
現場は常に進行していますので打ち合わせ予定日以外でも急な問題などがあるもの。
近郊ですと問題が発生してもある程度の時間で解決に向かうことも出来ます。
それでも設計の御希望の方は御相談後になりますが交通費諸経費をいただくことになります。
また、ローコスト住宅をご希望の方は、設計料と交通費をご負担いただくのは申し訳ないので、是非お近くの設計事務所をお探し下さい。

８　土地を購入してから住まいを建てるのですが、土地購入の段階から相談に乗ってくれますか？

奈の町では土地の調査や土地の売買契約に立ち会うなどの、マネジメント業務をお手伝いしています。

一般の方が土地から購入して建築家と家を建てることは、住まい手が一番手間隙かかります。
それに初めて土地という不動産を購入することは自体、不安がいっぱいだと思います。
土地のこと、不動産業者のこと、建物のこと、お金のこと、建築家に相談するのは一番良い方法です。
私の場合、土地調査や不動産業者との契約の立会いなどの業務も一緒に行っています。
危ない土地、土地改良に費用が掛かりすぎる土地などはお勧めいたしませんと申し上げます。
費用にしても住まい手には建築に掛けてもいい総予算というものがあります。　建物に掛ける費用というのは総予算から土地代金や設計料、諸経費などを引いた金額が建物代金となります。
自分達の希望をひとつでも多く叶えられるよう建物の費用を残しておきたいものですから、がんばって頭を使います。　当社では、土地からの相談を“土地からのマネジメント業務”としてお手伝いさせて頂いています。　詳しくは【マネジメント業務】に記載されています。

９　新築する予算がないので中古住宅を買ってリフォームを考えています。
どの様にすれば良いか分かりません。

その中古物件がどのくらい老朽化しているのかが問題点になります。
現在の建物の土台など構造がしっかりしていれば間取りや設備の変更も可能になりますが、老朽化が進んでいると、その補強から手を着けなければなりません。
安く買えたと思っていた中古物件でも構造補強を行うリフォーム費用を加えると結局割高になるものです。
“今、現在お住まいの我が家で愛着があるからリフォームしたい”　とは違い、このケースは最終的に安くしあげることが目的ですから慎重な選択が必要です。
私の考えとしては、中古住宅を買ってリフォームをする・・・　
中古住宅を購入するには、その家自身が気に入った物件を購入してほしいと思います。
安い、と言うのにはそれなりの理由があるものです。
これを少しずつ修繕しながら住み続けることは、新築を購入し修繕しながら住み続けることと同じです。家はいつまでも新築ではないのですから。
予算が少ないから中古住宅を選ぶ、という場合の選択肢は、模様替え程度か少しの修繕程度で住める状態の物件を選択されることをお薦めします。
アドバイスをさせて頂くならば、“この家は自分達の生活に合った間取りなのか”ではないでしょうか。
住みにくい家を購入してしまうとすぐに不満が後悔になってしまいます。
個人的な意見として、大規模なリフォームは安くならないのでは？と、感じています。

1０　頭金は最低どの程度必要なのでしょうか？　アドバイス願います。

建物のみの場合と、土地から購入する場合とは多少異なります

現金でどのくらい必要なのかはローン手続きを知ればよく分かります。
まず、家を新築する(またはリフォーム)場合、お金が下りる時期は最終の完成時です。　
それも完成した建物に抵当権を設定出来るようになってからお金が下りてきます。
ということはその時期までにかかる費用はすべて自己資金を必要とします。
まず、設計料があります。　これはほぼ全額が頭金として必要です。
次に施工業者と契約する際に必要な施工請負契約金です。　
当社が施工会社に条件として契約金を工事代金の5〜10%とお願いしています。　
棟上時の中間金については余剰金をお持ちの方は10%〜15%の支払いを組みます。　
頭金の少ない方はとりあえず完成まで待っていただくことを契約前に条件としましょう。
最終残金支払はローン実行後決済となります。
次に土地から購入して家づくりをする方。
まず、土地代及びその不動産手数料が必要です。
土地代も一緒にローンで組む場合は土地の契約時に土地代の10%は手付金として契約時に必要です。その後は上記記載と同じです。
注意する点として、融資機関への手続き・火災保険料、保証料関係と登記関係費用があります。
銀行保証料や火災保険も安く出来る方法を知ればお徳です。
基本的に頭金は、工事総額の15%〜20%程度がないと途中で資金がショートしてしまいます。
難しいとは思いますが土地代の10%と建築費の10%、設計料と諸経費100万程度は必要ではないでしょうか。

1１　工務店を決めています。そこで設計をお願いする場合、
その工務店さんで工事して頂くことは出来ますか？

可能ですが、条件によってはお断りする場合もあります。

私の今までの経験で決めていることがあります。　それは施工する方（工務店も含む）と住まい手との関係が、深い関係（親子・親族・深い友人など）であればあるほど、家づくりが住まい手の想いと違う方向へ行ってしまい、不満足などの結果になるので最初からお断りする。　と、決めています。
逆ではないか・・・と思われるかもしれませんね。　
でもこれは本当です。
私は住まい手とじっくり話し合い、その想いを設計図に落とします。施工者（個人・工務店を含む）は設計図に則りながら進めてゆくのですが、もともと住まい手と関わりの深い方なので、「なぜそうなったのか」を考えるより、「自分ならこうする」という意識が優先します。　当然私が現場で是正や指示をしても理由を理解する前に、自身が私より住まい手を理解していると思っているので、現場を自身の判断で良いと決め、勝手に変更したり住まい手に了解を無理にでも求めることになります。住まい手も深い関係の方なので、むげに反対も出来ず泣く泣く承認となる・・・
・・・私は今まで何度もこんなシーンを見てきました。　
ですからこのようなケースはお受けしないことを決めました。
以前からお付き合いの工務店がおられる場合はご紹介ください。