【奈の町（旧：街の設計家）】奈良を愛する住宅建築家が住まい手と共に創る、奈良県橿原市の住宅専門の設計事務所

これから土地を買い、そこへ自分のこだわり住宅を建てる方へ。

順に追って説明いたします。

まず、土地から家を手に入れようとする方は、上の図にある6つのステップを順に進めていきます。

１.『土地を探す』

我が家を建てたいと思ったとき、自分達はどんなところで暮らしたいのかを考えます。
街中の住宅街、静かな郊外の住宅地、周りが開けた住宅地と、自分達の生活で求める場所は家族ごとに異なりますから。
一番挫折しやすい原因は、なんと言っても求める土地がすぐに見つからない事。
予算に合う限られた物件から探すのですが、自分達にピンと来るものがない。　最初は不動産業者も機嫌よく見て廻っていたものの何件目かになると連絡さえ来なくなってしまう。
こういった中弛みを乗り越えないと良い物件に当たる可能性は更に低くなってゆきます。 ここが我慢のしどころです。　
『自分達が求める土地は、自分達が来るのを必ず待っているはずだ!』
そう思って根気よく探しましょう。
必ず巡り合うはずです。

土地を見た際、重要なポイントをここに書いておきます。　
購入前にこれを見てチェックしてください。

【 A 】 土地にかける予算は適正か？

大切な事を書かせていただきます。　それは、土地にかける予算は適正か、という事です。
建築に要する総予算を算出し、その中から土地の購入予算をちゃんと割り当てなければ後でもう少し予算があったらと後悔してしまいます。　一番陥りやすいのが、土地に惚れてしまい予算の粗方を土地代金に注ぎ込み、残りの予算で建物を建てられないかと建築業者を探すパターン。
そんな方の相談が時々あります。
『気に入った土地を買ったのですが、建築予算が○○万円しかありません。
この予算で建ててくれる業者を探しています。』 このような相談です。
この場合は実際の住まいである建築費に余裕が無いので自由性が無く、安さ重視で建ててしまうので、生活に楽しさと満足が満たされないケース。　
結局残るのは、気に入った土地を手に入れたことだけで満足しなければならなくなってしまいます。

【B 】 見つけてきた土地の提示金額。
それが高いのか安いのかが分からない。

土地が安いか高いかは実際のところ買った人の価値で決まります。
どうしても手に入れたい場所ならば、他人が聞いて高いと思っても本人は十分満足しています。
納得できないのが『すぐ御近所に同様の物件があって、自分達の買った条件よりその提示価格がどうも安そうな気がする』 そんなパターン。
こういったケースはしっかりとその土地の条件と費用を対比させて確認してから買わなければいけません。　最終判断は貴方ですがその判断基準はあります。
それは、『自分達がここで生活し、家族が成長する場所だということ。』　それを忘れないように。

【 C 】 地盤の事

スウェーデン式サウンディング

あなたは　『地盤調査』　という言葉を聞いた事がありますか？
この地盤調査について、私は住い手に『土地には3つの顔』があると説明しています。

１つ目は貴方が今、見ている土地の　『現状での条件』　です。日当たりや風、音、臭い、隣家、雰囲気、道路、公園、御近所やスーパー、郵便局や学校などもこれに含みます。
もちろん、建築基準法等による法令基準もこれに含みます。

２つ目は、『地盤調査結果』　です。これは、住まいを建てようと考えられている土地が、不動沈下を起こしたり地すべりしたりしないことを調べるには、この土地が実際にどのくらいの地耐力を持っているか機械を使って調べます。
調査方法はスウェーデン式サウンディング、またはボーリングを行います。
この調査によってこの敷地の地盤下の様子が分かります。

３つ目は(これが大変重要なのですが)、『過去の情報』　です。
見逃してしまいがちの調査ですが、この辺りの土地がどのように形成されたかを調査します。
これら【３つの顔】を総合的に判断して購入を決めます。

２.『土地を買う』

気に入った土地を探し出す事が出来ると、つぎにその『土地を購入する』 ことになります。
一般の住い手は不動産取引というのは、その業界で勤務していない限り一般的には関わりが無いもの。　不安があるし、面倒なので建売住宅などの分譲住宅を購入してしまう住い手も少なくありません。

不安な内容をあげて見ましょう。
例えば、
不動産屋に騙されはしないだろうか？
土地の契約なんて事が本当に自分達だけで出来るのだろうか？
ローンはどうしたらいいのだろうか？　土地も一緒にローンを組めるのかな？
気になっているその土地の価格は本当に安いのかな？
地盤はしっかりしているのか？ 建てた時に沈んだりしないだろうな？
保険や保証料、登記費などの諸経費は一体幾らかかるのかな？
そもそもちゃんとそこへ家が建てられるのかどうか？
等等
確かに心配はとどまるところがありません。
大きなチェックポイントである、土地の契約と融資(ローン)の事を書いておきましょう。

【 A 】　土地の契約の事

土地の契約を行う際、重要事項説明書の説明を宅建主任者から受けます。
これは、購入者が権利や条件などを説明した上、購入する意思を確認するために行う行為として行われるものです。(説明者は必ず宅建主任者証の提示義務があります)
内容は大変重要な事であり、この説明を受けた内容で承認して契約をする訳ですから契約後、たとえ契約事項に問題があったとしても、購入者は理解していると判断されてしまいます。
ポイントは、権利とローン、解約等の違約金について注意が必要です。

【 B 】　融資の事

融資は大変重要な事項です。
現金で購入できる場合は別にして、大抵は建物と一緒にローンを組むことになると思います。
土地と建物を別々に借り入れし、別々に決済する訳ですが、事前に両方合わせた分の【融資の上限枠】を取って順に借り入れを起こします。
実際の融資は、土地の購入時(契約ではなく決済時)と、建物の完成時の２回に分けて行います。
各金融機関の条件は融資機関ごとに異なります。　また、同じ融資機関でも住宅ローンの種類がことなる事で条件が変わったりします。
私が必ずお薦めする事は、『複数の融資機関へ自分の足で融資の申し込みに行く』こと。
お金の事はこの場で書けないことが多すぎるので割愛いたしますが、ローンの上限と金利などの融資条件を比べて最終的には御本人で判断してください。
お金は貴方が借りるものです。　不動産業者の勧める条件が最高だとは思わないこと。(不動産業者が悪いとか言うことではありません。誤解無きように)

これら住い手からの御相談や、私たちが住い手のお手伝いする業務(マネージメント業務)を、奈の町は行っています。　詳しくは業務内容を御参考ください。
家づくりをトータルで見る専門家が契約に同行する事で、安心して不動産取引に臨めるようになります。

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