美邸を購入・改修し、豊かに暮らす。     

◆ 【美邸で暮らす】という選択

美邸とは、格式ある邸宅を意味し、大工の匠の技や厳選された素材を使用し、費用を惜しまず建てられた建物を指します。時代を問わず、希少な一枚板を贅沢に生かし、建具や装飾に至るまでの細やかなこだわりが施されています。これらの美邸が放つ時を超えた輝きに心を奪われ、そこでの生活を求める人々がいます。もしかすると、あなたもその中の一人かもしれません。

私は建築家として、これらの美邸のリノベーションの魅力に取り憑かれ、それを得意としています。美邸は市場にあふれる中古住宅の中でも、極めて希少価値の高いものです。以下の理由がその背景にあります：

1. かつての優れた素材が市場に流通しづらくなっている。
2. 高い技術を持つ職人や宮大工が高齢化し、その技術を受け継ぐ者が少なくなっている。
3. 資金を掛けて邸宅を建てる動きが減少している。

奈の町では、このような「美邸」を探し出し、購入からリノベーション、そして新しい住まい手としての満足のいく生活までの一連の過程をサポートいたします。

具体的な業務内容としては、

• 美邸物件の探索アドバイス
• 美邸のコンディションの調査
• 物件購入の仲介
• 住まい手のライフスタイルに合わせた設計・監理

そして、購入から登記、測量、融資、リノベーションプラン、インテリア・家具・照明デザイン、耐震診断、断熱・気密設計、設備設計まで、トータルでのサポートを行うことで、建築工事以外のすべてを奈の町で完結させることができます。
建築工事に関しても、当社が信頼するパートナーをご紹介することはもちろん、お客様が希望する建築会社との連携も可能です。

私たちの目指すところは、あなたが心から望む美邸での生活を実現すること。
そのために、私たちは全力でサポートいたします。

 

◆美邸探しからご一緒にサポートします

 ⑴ 美邸のコンディションを見ることが重要

● 中古住宅が売り出される際、物件を実際に現地で見ることになりますが、実際に住宅のコンディション（現在の状態）を詳しく把握できる人はどれくらいいるのでしょうか？

現地で建物の状態をチェックする際、建物の損傷、雨漏りの兆候、建物の歪みなどのチェックは非常に重要です。しかしながら、多くの人は室内の間取り、内装、設備の確認にとどまってしまうことが多いのではないでしょうか。専門家は、例えば間取りや屋根形状を見るだけで、雨漏りが起こりやすい場所をある程度予測できるものです。

●    雨漏りの止水処理は、本質的な問題の解決にはなっていないことが多いです。

新築であっても、中古であっても、雨漏りの修繕のために業者が頻繁に訪れる住宅を目にします。何度も修繕が行われているのを見かけると、「なぜこんなに何度も修繕を要しているのか？」と疑問に思います。しかし、実際には、雨漏りの問題を抱えている家は、その修繕が繰り返されることが少なくありません。これは、単に技術的な問題だけではなく、意図的に根本的な解決を避け、短期的な対応を繰り返しているのではないかと考えられます。つまり、意図的に2、3年おきに修繕の仕事を作り出している可能性も考えられるのです。

雨漏りの修繕の際に頻繁に見る対応が、コーキング処理です。特定の漏水箇所が分からない場合、漏水の疑われる範囲全体にコーキングを施すことがあります。しかしそのような処理は、目の前の問題は解消するかもしれませんが、2、3年後には再び問題が浮上する可能性が高いです。

何度も雨漏り修繕を経験している住宅の住まい手さんは、対応してくれている業者に対して慎重な対応が求められます。最善の対策は、短期的な止水処理ではなく、長期的な視点での根本的な解決策を模索することです。

● 現地確認と目視調査は、木造に詳しい建築士が同行し目視による調査を行います。

売主が居住中で住宅診断ができない場合は、買主と一緒に目視による検査を行います。

その際は、床・壁の傾斜や歪み、雨漏り、床の浮きなどを調べてまわります。また、部屋の構成や壁の位置なども後に耐震診断などの検討に役立てます。専門家と一緒に建物を調査することで、見落としがちな問題も発見でき、より安全で快適な住まいを提供できます。

 

⑵ リフォームはただの修繕ではなく、快適に暮らすための住宅性能向上が重要です

● 古い時代の建物は、現代の住宅性能基準に比べると劣ることが多い。

2000年以前の建物は、現代の要求される住宅性能基準を満たしていないことがほとんどです。特に省エネルギー基準(断熱性能)や木造住宅の耐震性が現在の基準にアップデートされたのは、2000年以降のことですから、それ以前の建物は全く基準に達していません。

特に、土壁と瓦葺きの和風建築は、断熱や気密性、耐震性が現代基準に比べて不十分であることが多いです。リノベーションの大きな目的は、この住宅性能を向上させることにあります。大きな地震が発生した際にも一気に倒壊しない耐震性と、夏は涼しく、冬は暖かい高気密・高断熱の性能が求められます。

当社が手がけたリノベーション住宅で、お客様は改修後『家のどの場所にいても暖かく、外に出るまで冬の寒さを全く感じない。非常に快適に過ごしている。』との感想をいただきました。木造の住宅であっても、リノベーションによって大きな変化をもたらすことができます。

 

⑶ 建物を知っている不動産エージェントが行う不動産仲介のメリット

● 正確な評価と効果的な価格交渉

建物の専門家である不動産エージェントは、物件の問題点や修繕が必要な箇所を正確に把握します。これにより、売主との価格交渉が合理的に進められ、適切な価格での取引が期待できます。

● 購入後のリノベーションアドバイス

不動産エージェントの専門的な知識を活かし、購入者にリノベーションの予算や範囲を明確に示すことができます。これにより、購入者は安心して取引を進めることができます。

● 物件の価値を最大限に活かす提案

物件の特長や価値を深く理解している不動産エージェントは、それらの要素を最大限に活かす提案が可能です。これにより、購入者は物件の魅力を十分に引き出した住環境を得ることができます。

結論として、建物に詳しい不動産エージェントを通じての仲介は、買主にとって安心感や適切な価格交渉を期待できる大きなメリットがあります。また、物件の価値を最大限に活かす提案やリノベーションに関するアドバイスも受けられ、購入後の住まいづくりのイメージが具体化します。

 

⑷ リノベーションで価値を引き出す

● 適切なリノベーションで価値を最大限に引き出すことが出来ます。

リノベーションを適切に行うことで、ただの住空間の改善だけでなく、建物自体の価値も大きく向上することができます。古い建物も、適切な手法でリノベーションすることにより、新築と変わらない快適さや性能を実現できます。

● リノベーションで新たな価値を生み出す。

リノベーションの醍醐味は、既存の建物に新しい価値を付加することができる点にあります。歴史的な建物の特色を維持しつつ、現代のライフスタイルに合わせた機能や設備を取り入れることで、ユニークかつ魅力的な住環境を創出します。

● プロの知識と経験がリノベーションの成功を手助けします。

成功するリノベーションには、専門家や建築家の豊富な知識と経験が必要不可欠です。当社では、各建物の特性や状態を詳細に分析し、それに基づく最適なリノベーション提案を行います。

美邸へのリノベーションは、建物の維持や修繕だけではなく、新たな価値を生み出すためのエキサイティングなプロジェクトとして捉えられるべきです。

 

 

 

◆ 美邸の構造について

1) 屋根が日本瓦で重く、真壁造りであることからも、耐震性が問題となります。

2)  真壁造りの壁は断熱性が低く、開口部の気密・断熱性向上がリノベーションの鍵となる

◆ 物件の探し方を少し変えるだけで見つかる、きっかけになる。

美邸を手に入れるためのアドバイスとして、まず物件探しの方法を工夫することが重要です。特に美邸を見つけるためには、希望条件を明確にし、譲れないポイントを絞り込むことが効率的です。

築年数や劣化度合い、建物の広さ、物件価格、場所・地域、住環境などを考慮し、予算と改修費用を含めた条件で物件を探しましょう。

例えば、

「視界が開けた景色が見える場所で、既存建物が調査の上しっかりしていればOK。希望駅からの距離は20〜25分以内、予算は中古物件価格と改修費用と合わせて〇〇〇〇万円まで」

といった条件を設定し、その条件に合った物件が見つかった場合、建物調査で判断します。
建物調査では、改修費の概算と物件費用の合計が予算にクリアすれば前向きに検討します。

物件が良いと判断できれば、お金を掛けて全面改修することも検討できます。出てきた物件が譲れないポイントをクリアしていれば、合格点を出しましょう。

不動産は出会いですので、良い出会いが来るまで待つことが大切です。
特に美邸にこだわって探すとなると、物件に巡り合う可能性も低いものです。

最後に、美邸のような特別な住宅の購入判断を建築の知識のないまま行うことは、賭けのようなものであり、お勧めできないことをお伝えいたします。

 

 

◆ 中古物件探しから売買契約・工事着手までの流れ

 

 

流れの解説

❶ 奈の町のHPから、上記の流れをお読みいただき、住宅相談室でお申し込みください。面談でのコンサルティングで、住まいへの要望をお聞きし、物件探しの条件を絞ってゆきます。また、家づくりの総予算を出し、そこから中古物件探しの予算を算出します。中古物件探しの予算が決まれば、その予算内で物件探しを始めます。

❷ 物件探しは住まい手さんご自身で探していただく事となります。
気になる物件が見つかりましたら、直接業者に連絡しないで当社へご連絡ください。
当社より売主不動産会社へ資料を取り寄せし、住まい手さんへ物件資料をお送りします。お送り致します資料と一緒に〖住まい手の現地チェック〗と《物件チェックの依頼書》を同封いたします。
資料が届きましたら現地の様子をご自身（ご夫婦）で確認してください。

❸ 現地の印象が良く、購入の検討に入れば、当社の《物件チェック》へ進めたいと思います。
〖住まい手の現地チェック〗に道路の幅員等を現地で測って書き込みし、《物件チェックの依頼書》に申込頂いたものと写真の3点を一緒にメールにてご返信ください。
現地の印象が想いと違っている場合は、この物件に関しては諦め、物件探しへ戻ります。

送って頂きました写真と書き込み頂いた〖住まい手の現地チェック〗を参考に、専門的な資料を参考として物件チェックを行います。調査結果とそこから考えられる問題やリスクなどを、説明と共にアドバイスとせて頂きます。
物件チェックの報告とアドバイスを聞いた上で、購入の判断をして下さい。この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、物件探しへ戻ります。

❹ 物件チェックでは確認のできなかった部分の確認や、中古物件の内見&目視調査を行います。その際、現地での調査判断や住まい手さんの質問等に応えるためにアドバイスも行います。
現地での不明点があれば、確認のために行政での調査が必要になる場合があります。この場合、売主の不動産業者に問い合わせてみて、必要な証明書があれば問題ありません。また、境界沿いに2mを超える擁壁がある場合、その安全性を確認する作業が必要になる場合があります。

この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、土地探しへ戻ります。

❺ 　購入を最終的に決定した場合、まず売主宛に購入申込書を作成します。 当社がこの申込書を売主業者に提出し、売主の同意を得られれば、売買が成立し、次に売買契約へと進みます。 もし、売主が買主側の条件に同意しなかった場合でも、その後の協議で合意が得られれば売買契約が進行します。

❼　先に公表した予算の金額を基に見積価格を設定し、この工事価格で工事請負契約書を締結します。工事請負契約時には、当社も同席いたします。
また、建築工事請負契約時には契約金として工事金額の約5%を施工会社に支払うこととします。
その後の分割支払いの金額は、現地の支払い過ぎを避けるため、施工会社が工事の出来高をもとに算出し、監理者がその見積もり請求を精査した上で、建築主へと転送します。

支払いは、建築主の銀行との間で、2～3回の分割で行います。

❽ 一級建築士事務所 奈の町は、完成まで工事監理を行います。
工事契約が結ばれた後、建築会社は工事を開始します。我々『奈の町』は工事の進行中、重要なポイントで現場監理を実施します。工事は順調に進行し、最終的に建物は完成します。

 

◆ Q&A

Q『机上による物件チェック』って、どんな事を調べるのですか?

Ans
ネットに載っている物件の中には、不良物件というものが少なからずあります。物件をそのまま購入した場合、後で気付いた際には買主は大きな損失を受けてしまいます。

《物件チェック》は物件の情報と状況を判断して、この物件に問題点がないかどうかを現地に行くことなく机上で調べます。

調査内容は、［敷地の安全性チェック］［道路に関するチェック］［敷地と隣家との関係］といったポイントを中心に、私の長い設計経験を基に60種類以上のチェック項目で問題点がないか、問題が発生するリスクはないかなどを調べます。　同時に発生する可能性のあるリスクについてもアドバイスさせて頂きます。

物件を購入する際は、買主が問題も含めてちゃんと理解して購入することが大切です。

例えば、安い物件は安いなりの理由があるということです。でも買主がそれをメリットと思えるのであれば、それもまた選択の理由になるのです。

 

Q『物件チェックの後で、《内見&目視調査》というのがありますが、これは中古住宅の状態を見てくれるのでしょうか?』

Ans
はい。その通りです。　中古住宅は建ててから何十年も時間が経過した建物です。
当然、様々な部分で劣化や傷みはあるのは当然です。　だからこそ住まい手はメンテナンスをしてお手入れするでのすが、メンテナンスしている家と、していない家の違いが売り出し価格に反映していないのが、不動産売買の評価になっています。

ということは、物件によって手入れされているかいないかは、買主がそれを区別する事ができるかどうかに掛かっているという事です。
具体的には、物件の内覧の際に買主と同伴で家の中を目視で見てまわります。精密機器を用いた調査ではないため、正確に情報を得ることは難しいですが、事前に間取りや建物の形状を把握しておき、気になる部分に集中して現地で確認を行います。　雨漏りや壁柱の傾斜、床の下りなどを見つけることができますが、原因までは詳しい調査が必要です。
目的は、考えられる問題点を修繕する為の費用がどれ位掛かるかを予測するための目視調査だとお考えください。

詳しい調査は、後日住宅診断を行ないます。精密機械による調査で分かっている問題点と更なる問題点を確認し、その原因を見つけ、対処方法と修繕費用を想定するために行います。

Q『手入れされていない家を買ってしまうと、どうなるのですか?』

Ans
修繕するための費用が全く予測できないことになります。　リノベ予算が少ない場合は、調査したのち修繕費用だけで改善(リノベ)費用まで予算が取れなくなってしまう可能性もあります。
中古住宅は、事前調査がとても大切です。

その為に買主と同行して、現地の建物を目視でチェックするのが《内見&目視調査》です。

建物の平面を見て、雨漏りしやすそうな部分を予測して、現地で雨漏り後を確認したり、室内を歩いてみて、床や柱などの傾斜や傷み度合いを感覚で感じとります。また、外壁や基礎の亀裂がないかも確認できます。　目視での確認後は、その結果をアドバイスさせていただきます。

売主さんが詳しい調査を了解頂ける場合は、《内見&目視調査》に代えて住宅診断を先行することは可能です。　その場合は、精密機器を使った調査ができますのである程度詳しい建物の状態が確認でます。　ご安心ください。

 

 

◆ 奈の町の中古住宅サポート

業務内容

業務内容コンサルティング及び資金計画・・・11,000円
物件チェックによる敷地の問題とリスクを確認
現地確認と建物内覧&目視調査
物件の購入の為の仲介業務住まい手に合わせた中古住宅の設計業務(設計図作成一式による見積もり依頼し、見積書の分析、交渉、工事契約立会)
建築確認業務・中間検査・完了検査(別途)
現場監理業務

 

特典

※当社で不動産仲介を行った場合、先にお支払い頂いた分《コンサルティング及び資金計画費11,000円》及び《物件チェック費》、そして《現地確認・建物内覧&目視調査費》の合計を、仲介手数料から差し引きいたします。(物件の売買価格制限の条件あり)
※上記差し引き致します条件は、売買物件価格が1000万を超える場合とします。売買物件価格が1000万以下の場合は《コンサルティング及び資金計画費11,000円》のみを差し引き致します。