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不動産購入前に、土地・中古住宅・マンションの重要チェックポイント

Contents

自分でできる物件チェックポイント

不動産購入前にココだけ抑えて
後から『それを知っていれば買わなかったのに』とならないための
不動産購入前の重要チェックポイント!

今まで沢山の住まい手さんのご相談を聞かせて頂きました。
⚫︎不動産購入後に予算不足で建物を建てられない
⚫︎予算を使ってしまい、リノベーションができない
そうなってしまっては、あとは妥協するしかない。
そこで、専門家が見る『これだけはチェックしておけば困らないポイント』を、このホームページを見て頂いた方に内緒でお伝えいたします。
実は不動産を購入する為には見るべきポイントがあります。
それを今から説明します。ぜひ、不動産を購入前に重要チェックポイントで確認してください。
このページのお代は要りません。見られている方の役に立てることを願っています。
【土地購入】での重要チェックポイント
土地は接している道路が最大のポイントです!
敷地の境界は、はっきりしていますか?
必要な給水管径と最終枡はありますか?
道路や隣地との高低差が大きいと要注意!
不動産情報ライブラリで事前チェックができます
【中古住宅購入】での重要チェックポイント
建築確認と検査済書のある物件を選ぶ
建築時期は2000年以降のものを選ぶ
雨漏りのある物件は選んではいけない
事前にインスペクションを受けて購入する
購入後の改修費用を十分とっておく
【中古マンション購入】での重要チェックポイント
修繕積立金の金額はどのように決まるのか
大規模修繕工事の費用が不足するとどうなるのか
修繕積立金が不足すると、大規模修繕工事は実現可能なのか
肝心なことは、工事着手時に大規模修繕費が足りるかどうかにある
計画はマンション管理組合の長期修繕計画で決まる
購入時に本当に調べるべき書面は、重要事項調査説明書

 

土地購入で5つの重要ポイント

⭐️【土地購入】で5つの重要ポイント

 土地は接している道路が最大のポイントです! 

道路は建築基準法上の道路でなければ建てる事はできません。
敷地には、接道義務という大原則があります。
これは住まいを建てるということが前提の絶対条件です。

その大原則とは、敷地は建築基準法上の道路(法42条1項1〜5号、2項、3項のいずれか)に接している必要があります。
ここは一番大切です。難しいですから簡単に言いますと、敷地は建基法上の道路に接している必要がある。
この道路に当てはまらないものを”道”といいます。“道”に接する敷地には建築ができません。

その上で、道路の種類、幅員、接道距離が敷地の評価を決める重要ポイントとなります。
それでは、そのポイントについてお話しいたします。

 

道路の種類
公道か私道か。前面道路が私道なのは問題山積みです。
公道とは、国道・都道府県道・市町村道をいい、私道とは、建築基準法上の道路ですが、道路の所有者が個人又は法人が所有しているものを言います。
建築基準法では二項道路や位置指定道路がそれに当たります。
公道・私道の違いは、あくまで道路の所有者又は管理者を示すものです。

 

【公道】

道路は原則”公道”であることが安心の条件です。
都道府県や地方公共団体が管理している道路の為、側溝の損傷や路面の陥没などは行政が修繕してくれます。
また、給水・下水管の敷設も同様で、公道であるからこそ引き込みが可能です。

私道】

“私道”の場合、リスクの難易度が上がります。たとえ所有者が個人であっても、公共の道路敷であることを理解しなければなりません。
例えば、道路の損傷や陥没、側溝の劣化や損傷があった場合、管理は所有者や権利者が行うため、費用がなければ改修されませんし、 都道府県や地方公共団体が給排水管などを敷設しようとする場合でも、掘削や敷設には所有者全員の了解が必要です。 多人数が所有者である私道では、掘削一つを取っても面倒な手続きが必要です。 又、道路であるにもかかわらず、自分の土地であるという理由でポールを立てて通行できなくしたり、自分の所有部分の道路に敷地をはみ出して車を駐車するといった行為があります。

 

 

幅員は4m以上か未満か
道路の幅員とは、道路の両端寸法を言い、側溝や肩石がある場合は肩石等の内側と内側の寸法を指します。
道路の幅員も重要で、幅員寸法が4m以上か4m未満で判断は大きく変わります。

 

【4m以上の場合】

安心してください。原則として、道路の幅員は4m以上が必要です。道路が広いほど、建物の高さを計画しやすくなります。また、さらに道路から後退距離を確保すれば、より高い建物の計画も可能です。ただし、用途地域による道路斜線制限や、2方向道路の緩和などがあるため、具体的な制限については設計担当者に確認してください。

注意点として、道路幅員が4m(または5m)で私道の場合があります。これは「位置指定道路」と呼ばれ、開発行為(都市計画法第29条許可)を受けない敷地面積内に、開発者が造った道路です。

そのため、地方公共団体による道路の帰属を受けておらず、道路の管理は所有者によって行われます。位置指定道路は、所有者が開発業者であったり、道路に接する住戸の共有部分であったりすることが多いです。建築基準法上は道路として認められているため、建物の建築は可能ですが、道路の管理(修繕など)は所有者が行う必要があります。

 

【4m未満の場合】

まず、その道が建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認する必要があります。建築基準法上の道路であったとしても、道路の中心から2mの後退または一方後退が必要となり、その部分は道路内に含まれます。当然、建物の庇はおろか、塀や工作物(石を置くことも含む)も築造できません。

なぜ自分の土地でありながら中心から2mの後退が必要なのでしょうか。それは緊急車両の進入を確保するためです。火事が起こった際、消防車が敷地まで来られないような場所に住みたいと思いますか? そのために法律で4mの幅員を確保することが決められているのです。

道路沿道の所有者一人一人が協力して道路後退を行わなければ、その道路は将来的に幅員が広くなることはありません。現地で道路沿いの新しい住宅が道路後退を行っていない場合は、そのような道路は再考が必要です。また、後退部分に塀や門を作っている場合も同様です。

さらに、建築基準法上の道路に該当しない場合は、建築ができません。もちろん、そのような土地を購入してはいけません。

 

 

接道距離は道路と接している区間距離は2m以上必要です
道路の接道距離とは、敷地が道路に接している部分の距離をいい、建築基準法では『敷地は道路に2m以上接しなければいけない』と明記されています。
この寸法が例え1cmでも不足する場合は建築ができません。
また、旗竿地の敷地の場合は奥の広い区域に達するまでどの場所においても2m以上の距離が必要です。

 

【2m以上】

住宅による最低基準はクリアしています。アプローチや車等の出しれをイメージして可能かどうか検討してください。
なお、旗棹地の土地の場合は、進入口で2mあったとしても、奥の一部でも2mを切る部分があっては建築できません。

【2m未満】

原則住宅の建築はできません。(法43条但書という避難処置がありますが、条件が揃わないと無理です。)
なお、既存建物があり、これが違法建築物である場合、以前までは確認申請を要することなく改築・修繕が出来ましたが、今回の建築基準法の改正(2025年4月)で、今後は改築・修繕も建築確認が必要となります(平家建て200㎡以下の平家建てを除く)。
違法建築物は、今後修繕や模様替えすら出来ない為に朽ちるまで触ることはできません。

 

 敷地の境界は、はっきりしていますか?

敷地を購入するのであれば敷地の区画がはっきりしているかが大切です
土地の境界は、トラブルの原因の一番多い要件です。
土地を購入する場合、必ず敷地と隣地の境界ポイントを全て確認してください。
境界がなければ境界ポイントを購入のタイミングで設置して欲しいと要求してください。

これから暮らしてゆく上で、隣家とトラブルを起こさないための絶対条件です。

 

全ての境界ポイントがある】
ポイントは隣地所有者との立ち合いによるものかを確認してください
ピンがない敷地の場合、購入後に隣地所有者から以前の所有者と決めていたと言われ、30cmも後退させられたといったケースもあります。
必ず土地家屋調査士等と隣家所有者を立会に書面を作成して同意確認を行ってください。
注意点は、片方の所有者が勝手に設置したポイントは境界ピンではありません。

【境界ポイントが一つでもないものがある】
売買契約までに隣地所有者と立ち合い(土地家屋調査士)のもと、境界ポイントの設置を依頼して下さい
境界がハッキリしていないと、後日必ず隣家と境界で揉める事になります。
『まあその内に・・・』と言っているうちに確認作業が遅くなればなるほど権利者が増え、境界の確定が難しくなってしまいます。
購入をするのであれば、必ず全てのポイントを所有者同士で確認し、その写真と図面を残しておきましょう。(買主である貴方は所有者ではありませんので立ち会う必要はありません)

道路との境界ポイントの確認】
道路の境界明示と言いますが、市道や町道等公道との境界が確定することで、発行されるものです。これは必ずではありませんが、公道である場合は、確認しておくことをお勧めします。

⚫︎現況の敷地は表示通りの広さがありますか?
物件案内書にある公簿面積が実際にあるかどうかの確認(測量図にて)を行ってください。実測面積ではなく、公簿面積であれば実際の広さと異なる場合があります。
測量図がなければ実測面積との違いの説明を聞いておいてください。
法務局にある地積測量図で確認することができますが、測量図が古いものである場合、現況と異なる場合があります。
ポイントの確認とポイント間距離程は、異なる場合がありますので、契約までに可能であればピン間距離についても確認することをお勧めします。
建物を建てようと思った際に、その寸法がなければ困ります。

  ▶︎土地の境界立ち合い参考例(奈の町の敷地の場合)

 必要な給水管径と最終枡はありますか?

ライフラインは不動産を購入するにおいて、とても重要なポイントです。
見落とすと物件の費用以外にも多額の費用が発生します。見落としのない様に確認してください。

左が給水メーター、右が最終枡

給水施設の確認

給水メーターの径は市町村の水道局へ行けば確認することができます。

給水メーター径は20mmあるか
道路から引き込まれてくる給水引き込み管と、敷地内に取り付けられた給水メーターの2つの管径があります。
一般住宅であれば、敷地内に設置された給水メーターは最低20mmは必要になります。


【敷地内給水メーター径が13mm】

計画建物の住宅内にある給水栓の数で必要なメーター径が決まります。
地方公共団体によって水栓数は異なりますが、多いのは13mmでは6栓までとされています。
但し、給湯器やトイレ、洗濯機等への引き込みも含みますので現実には6栓までというのは難しいと思います。
20mmへの変更が必要でしょう。
メーターの交換費用は約10万円程度です。
但し道路内にある給水本管から引き込まれている給水管径が13mmの場合、新たに道路を掘削しての引き込みが必要になります。
この場合、道路の掘削・復旧と配管の費用は建築主負担となり、道路の仕様と掘削距離、復旧範囲で費用が大きく変わります。

【敷地内給水メーターが20mm以上】
一般(建物が40坪程度まで)の住宅であれば、20mmで大丈夫です。
大きな住宅を考えてられる方は、25mmをお勧めします。

【敷地内給水が引き込まれていない場合】
大きな住宅だった場所を分割販売するケースや1枚の田畑を分割する場合などで、既存で引かれていた1本のみで、新たに作られた区画は新設にて引き込まないといけないことになります。
分譲地で新たに入っていれば(既に価格に含まれています)費用は掛かりません。
ちなみに20㎜の給水管を引き込む工事代は、掘削の申請を含めて40万~60万程度(費用道路の種類にもよります)、メーター料金(20mm)で25万~40万(市町村によって異なる)が掛かります。

⚫︎排水施設(公共下水と最終枡)の有無
公共下水処理区域の場合、基本的に一つの敷地に1つの最終マスが設置されています。
そして、この最終枡は敷地内の汚水や雑排水をここへ集めて下水本管へ放流するための施設です。
1つの敷地を2つや3つに分割して販売する場合、区画によっては設置されていない場合がありますから確認が必要です。設置されていない場合は新たに自費で設置する必要があります。
ちなみに最終ますの設置場所は、道路から1m以内に設置されています。

【最終枡が存在しない場合】

新たに最終ますを設置して前面道路内の下水本管への接続工事が必要になります。
最終枡の設置、道路掘削、下水本管への接続工事、道路舗装復旧工事が必要で、敷設費用も数十万円がかかります。

【最終マスがある場合】

下水管から最終マスまでが地方公共団体(市町村)の管理下に入りますので、そのままその枡に接続して利用が可能です。

⚫︎雨水の放流先を確認してください
雨の日でないと気づかないことがあります。それは雨水の放流先についてです。
隣家の雨水が購入対象の敷地の中に放流されて溜まっていることや、隣家の雨水管が対象敷地にある惻溝を通って放流しているというケースがあります。
その他、例えば
▪️隣地の庇や樋が敷地境界線を越えていないか、その逆も同様。
▪️樋の水がこちらの敷地内に放流されていないか、
▪️境界沿いに設置している排水側溝はどちらの持ち分か、
▪️当方側の側溝であるならそこへ隣地からの雨水が放流されていないか。

こういった事は雨の日だからこそ気がつく項目です。
意外に敷地境界沿いの惻溝に隣家の雨水が流れている場合があります。
まずその惻溝がどちら側の所有なのか、そして、所有者でない方が勝手に放流していないかを確認してください。

 道路や隣地との高低差が大きいと要注意!

⚫︎2m以上の高低差がある場合は要注意

敷地と道路の高低差が2m以上ある場合は、擁壁等の安全性の確認が必要になります。
擁壁とは、敷地の土が流れ出て来ないようコンクリート等で支える壁で、コンクリート擁壁、鉄筋コンクリート擁壁、石積み擁壁、建地ブロック擁壁等があります。
但しコンクリートブロックは擁壁として認められていません(50cm迄)。
また、鉄筋コンクリート擁壁や石積の上にブロック塀を積んだ2段擁壁は、認められていません。

⚫︎敷地内の擁壁(コンクリート・石積み・間地石等)の安全性を確認します。

行政による検査済証が存在するかを確認します
ない場合は、安全性に問題があると考える必要があり、再築造の必要がある可能性
が出てきます。
隣家の場合であれば、倒壊・転倒してこないかの確認が必要です。

⚫︎安全性を担保できていない2m以上の崖(擁壁当の土止め)がある場合

当地又は隣地側にある場合、崖条例に抵触する可能性があります。
その場合は都道府県または特定行政庁と協議が必要です。
崖条例に抵触する場合は建物を建てる事が困難になるため、購入はお勧めしません。
都道府県庁等特定行政庁の窓口に相談して下さい。

   

 不動産情報ライブラリで事前チェックができます

不動産情報ライブラリは2024年4月より国土交通省が一般の方向けに作成したホームページで、
防災情報、都市計画情報、周辺施設情報、土地・不動産情報を一つのマップに重ねて見る事ができるサイトです。
ぜひ、これで確認することをお勧めします。

  不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

⚫︎情報を一つのサイトで見る事ができるようになりました。

不動産情報ライブラリは2024年4月より、ご自身で洪水・内水ハザードマップ以外のハザードマップを確認する事ができます。
従前までは様々なサイトで調査を行う必要がありました。
しかし、この不動産情報ライブラリの情報を見れば、土砂災害警戒区域、津波浸水想定、高潮浸水予定区域、避難施設、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、地滑り防止地区のマップを一つのマップに重ねて見る事ができます。
また、都市計画情報も一発で確認する事ができます。
これであれば市街化区域や市街化調整区域の範囲も分かりますし、その他の用途地域、防火・準防火地域、地区計画なども調べる事ができます。
更に地盤を知るための地形情報も知る事ができます。
土地条件図や大規模盛土造成地マップも表示が可能です。

⚫︎売買契約時に重要事項説明で”洪水・内水ハザードマップ”の説明を受けた。

重要事項説明で行われるのは”洪水・内水ハザードマップ”だけですが、実はこれだけではありません。
まして当日に現地が浸水区域内であると説明されてもどうしようもありません。
本来ハザードマップを含む様々なハザードマップは、購入検討時に知るべき情報であり、契約前では遅いのです。
買主は購入決断をする際にはすでにこれらを理解している必要があります。

⚫︎現地は都市計画区域内での”市街化調整区域内”の物件ではないか。

【YES】 建築できない可能性が高い
農家住宅は本当の農家でない限り難易度は高いです。農家でない方の住宅建築は原則無理です。
よく税理士に農家住宅であれば建てられますよとアドバイスを受けられるようですが、現実には農家でなければ許可は簡単な話ではありません。
農家住宅の場合は契約前に行政又は設計事務所に建築可能かの相談することをお勧めします。

また、農家住宅をそのまま購入する場合、これは違法となり、買主も不動産業者も罰則を受けます。
その理由は、農家住宅はその人個人に対して許可した建物だからです。第三者は居住することはできません。

⚫︎法務局での土地謄本と測量図の読み方を理解する。

不動産を購入する時であれば、謄本の読み方と測量図や公図の見方を覚えることをお勧めします。
ネット(youtube)で詳しく説明してくれる動画があります。
不動産の所有者と権利者についてを理解すれば、更によく不動産がわかる様になります。

 

住宅相談 窓口

⭐️中古住宅購入で5つの重要ポイント

中古住宅とは、土地と建物の複合資産であることに注意する。

中古住宅は、土地と建物の複合資産です。
中古住宅を検討する際、建物にばかり目が行きがちですが、実際には土地と建物の両方をチェックする必要があります。
その分、ハードルが高いと考えてください。

中古住宅の今

中古住宅を見る際には、基礎、床下、床、柱、壁、外壁、屋根、軒裏、樋、電気・給排水といった多くのポイントを確認するわけですが、それには専門的知識がどうしても必要になります。
また、私たちでも解体するまで分からないこともあります。
ここでは、誰でも実践できる基本的なチェックポイントのみを挙げました。
中古住宅を購入して暮らすには、全面改修するか、最小限の修繕でそのまま住むかの選択があります。
以下のポイントを守ることで、大きなトラブルを避け、ある程度快適に暮らすことができると考えて良いと思います。
反対に、このポイントをクリアしない建物は、[不動産・建築の専門知識が必要]と考えてください

この中古住宅アドバイス5つ目のポイントに、購入後の改修予算を十分に確保しておくことをお伝えしておきます。
住まいの修繕には多くの費用がかかります。
私の設計監理ではリノベーション費用を2022年頃まではm2単価30万程度を見ていました。その後はさらに工事費は高騰しています。
購入費用で予算を使い切ってしまうと、後の生活が厳しくなる可能性がありますので、購入後にも十分な予算を確保しておくことをお勧めします。
以下に建設物価調査会が発行する建築費指数(地域を大阪)木造住宅のグラフを載せました。
これは、2015年の建築費を100として、2024,年5月までに変化をグラフにしたものです。
奈良県に近い大阪では、141%となっています。4割以上高騰しているということです。
2021年以降の急激な上昇は私のブログでも詳しく紹介いたしましたが、これ以前の価格が意識に残っている方は、気持ちを切り替えないと工事見積りをしても依頼する事ができないと思います。

 

 建築確認と検査済証のある物件を選ぶ 

建築確認や検査済証とは何でしょうか?

建物を建築する際には、建築確認が必須です。
建築基準法第6条により、「建築主は建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、その確認を受け、確認済証を交付されなければ建築を行うことはできない」と定められています。
さらに、建築中の中間検査および完成時の完了検査を受け、検査済証を発行してもらう必要があります。

かつては、建築確認を受けずに建物を建築するケースや、確認図面上は法に適合しているものの、実際には法令を無視した違法建築が行われることがありました。
現在では、完了検査まで受けることが当然とされています。
確認書や検査済書がない場合、その建物が違法建築である可能性があります。

違法建築物は不動産市場に数多く存在しています。

専門家は、建物を見ればその合法性は大体判断できます。例えば、商業地域でないにもかかわらず、
敷地いっぱいに建物が建てられている場合、建蔽率違反の可能性があります。
狭い道路に密着するように建つ2階建ての建物や、4m未満の道路の中心線から後退せずに境界線沿いに塀や建物を建てるのも違法です。

このような違法な建物を購入し、そのまま使用することは避けるべきです。
建築確認と異なる建物は耐震性に問題があり、安全性が担保されていません。
また、法を理解せずに部屋を増設しているため、採光のない部屋や換気のできない部屋が存在することが多く、住む人の健康面にも悪影響を及ぼします。
住宅地に敷地いっぱいに建てられた住まいは、見た目にも違和感を感じさせます。

確認済証と検査済証があるということは、その建物が法律を遵守して建築された証明です。
違法建物に対して融資を行わない金融機関が多いのも、この理由によります。

 建築時期は2000年以降のものを選ぶ 

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合HPより


耐震基準の改正

耐震性の基準は大きく2つに分かれます。1981年5月以前の旧耐震基準と、それ以降の新耐震基準です。この点については多くの方がご存じだと思いますが、特に重要なのは2000年6月の耐震基準の改正です。
この改正により、壁のバランス配置と接合金物の使用が新たに規定され、現在の耐震基準と同じ内容になりました。

木造建物の耐震診断では、新耐震基準の下で建てられたとしても、2000年より前に建てられた建物は耐震診断の結果、耐震性が不足していることが多く、耐震補強が必要になります。
しかし、2000年以降に建てられた建物であれば、現在の耐震基準と同レベルの確認申請と中間検査が行われており、震度6強の地震にも耐えうるレベルであると考えられます。

そのため、中古住宅を選ぶ際には、2000年以降に建てられた建物を探すことをお勧めします。
確かに、こうした物件はなかなか見つからないかもしれません。しかし、1981年から1999年までに建てられた建物であれば、耐震補強工事が必要になることがほぼ確実です。
そのため、耐震補強工事を行わずにそのまま内装をきれいにして住むことは難しいでしょう。

それ以前の住宅の場合は、耐震診断と耐震補強を行うことが前提となります。安心して住むためには、2000年6月以降に建てられた(確認申請がおりた)建物を選ぶことを強くお勧めします。

断熱性の向上

断熱性については、1999年以降に建てられた建物が注目されます。
これは「次世代省エネルギー基準」と称される、1999年3月に改正された断熱基準が導入されたためです。この改正により、それまで先進国の中で低かった日本の住宅の断熱基準が、ようやく欧米の最低レベルに到達しました。

1999年以前の建物は、断熱や気密の重要性が認識されていなかった時代のもので、多くの日本の住宅には断熱性能が十分ではありません。
断熱性能を向上させるという概念は、2000年以降の建物
にしか取り入れられていないのです。

中古住宅購入のポイント

中古住宅を購入する場合、耐震性と断熱性に注意する必要があります。建物の状態を確認できない場合は、2000年以降に建てられた住宅を選ぶことをお勧めします。

 

 雨漏りのある物件は選んではいけない 

 

中古住宅を購入する際、雨漏りのある建物は避けた方が賢明です。なぜなら、雨漏りはあなたの気持ち、時間、そしてお金を奪い続ける問題だからです。

設計監理の仕事を通じて、古い建物のリノベーションを数多く手掛けてきました。
その際、天井裏や室内の天井部分に雨漏りの跡を見つけることがよくあります。
雨漏りの修繕は非常に難しく、原因を特定しない限り止水はできません。瓦の隙間や屋根の谷、壁の立ち上がりなど、原因は様々です。屋根業者ですら特定できず、「お手上げです」と言われることも。

例えば、貴方が見つけた中古住宅が価格も手頃で、内装も気に入っていたとします。
しかし、見学中に2階で雨漏りの跡を発見しました。屋根には太陽光パネルが取り付けられており、売主は「台風などの大雨の日に少し雨漏りするようだ」と説明しました。このような場合、雨漏りの原因を完全に取り除くためには、最悪の場合、太陽光パネルを取り外して屋根の下地ごと補修するなどの必要があります。
又、時間とともに設置のために空けたビスの穴から水が浸透してくることもあり、将来に渡り修繕が繰り返し必要になることが予想されます。

雨漏りの影響は計り知れません。
貴方の住まいで雨が強く降る度、雨水がポタポタと天井から伝って落ちてくるのです。放っておくとカビも生えますし、近くに物も置くことができません。
雨が降るたびに心配しなければならず、その度に施工会社に連絡し修理の度に職人が出入りする訳です。保証が無い訳ですから費用も発生します。
雨漏りは建物の構造を損傷させ、カビの発生等で健康にも悪影響を及ぼすことになります。
雨漏りのある家を所有することは、常にストレスと不安を抱えながら生活することを意味します。

私が雨漏りのある中古住宅をお勧めしない理由は、貴方がより快適で安心した生活を送る為です。
雨漏りの修繕に追われる生活は、精神的にも経済的にもそれにかかる時間も大きな負担です。
雨漏りのない家を選ぶことで、あなたの大切な時間とお金、そして心の平安を守ることができます。

それが、長期的に見て最も賢明な選択です。

 事前にインスペクションを受けて購入する 

現況調査報告書

中古建物の購入を検討する際には、建物の現状を正確に把握することが非常に重要です。
見た目だけでなく、建物のメンテナンス履歴にも注意を払う必要があります。メンテナンスとは、劣化しやすい箇所の交換、塗装の再施工、建物の主要構造部の定期点検などを指します。

ただし、繰り返し雨漏りの修理や設備の不具合点検をしている家が必ずしも良い状態のメンテナンスをされているわけではありません。
これはあくまで修繕であり、本来のメンテナンスとは異なります。

例えば、当社の事務所は2014年に建てられ、10年間で板塀の重ね塗りを除いて大きな修繕工事は行っていません。来て頂いたのはトイレのドアの機密性が低いために改善をお願いして頂いたのみで、小さな修繕作業は自分たちで実施し、いわゆる補修・修繕にあたる外壁の劣化や雨漏り、壁の傾斜、床の沈下、シロアリの発生、結露、排水の詰まり、設備の故障などの問題は一度も経験していません。
事務所は今も新築当時と変わらず、高気密高断熱仕様で夏の暑さも冬の寒さも気にすることなく快適な空間を保っています。

中古住宅には新しいものから古いものまでさまざまな物件がありますが、購入する際にはその建物の健全性を見極める必要があります。これは、今後の生活に直結する非常に重要なポイントです。

例えば、
雨漏りの存在を知らずに購入した場合、大雨の度に室内に雨水が侵入するリスクがあります。
修理を何度も繰り返しても問題が解決しないこともあり、その都度コストがかかることは精神的にも経済的にも負担です。

建物の劣化の一例として雨漏りを挙げましたが、購入前のタイミングでこれらを買主自身が全て把握・確認することは難しいです。
そのため、専門家による既存建物の劣化状況の検査が推奨されるのです。

これを「インスペクション」と呼びます。

ただし、インスペクションは基本的に目視による検査であり、見えない部分の確認には限界があることを理解しておく必要があります。
不動産仲介を行う際には、取引前のこのような確認を推奨し、重要事項の説明時にはこれらの点についても触れ、売主の確認を得た上での購入をお勧めします。

ある意味、売主がインスペクションを受けたくないと言うのであれば、何か見られると困ることがある事の裏返しではないでしょうか。
それを承知で購入したいと言うのであれば、購入するのも良いでしょう。

 購入後の改修費用を十分とっておく 

中古住宅をリノベーションする際、私は暮らしやすさの改善、断熱・気密性の向上、そして耐震性の
強化を重要視します。しかし、これらの改修工事には高額なコストがかかります。
しかし、壁紙の張り替えや床材の修繕、設備の入れ替えだけで済ませようと考えるのは危険です。

2024年1月1日に能登で大きな地震が発生し、珠洲市や輪島市で震度7の地震により多くの住宅が変形し、倒壊しました。
私は調査で能登に行き、実際に地震で倒壊した家を見てきました。

2024年4月から長期で被災地を調査し、目の前で倒壊した多くの家を見て、地震に対する家の脆さを強く感じました。
倒壊してしまった方々は、今も避難所暮らしを続けています。

現地を見ていて、倒壊している建物と丈夫に建っている建物の違いを感じました。
倒壊している建物のほとんどは古い建物が多く、新しい建物はほとんど倒壊していませんでした。
もちろん無傷ではありませんが、同じ地震を受けても普通に建っており、住まい手はそこで生活が続けられています。

これは現行の建築基準法に則った建物が地震に強買ったことを立証しています。

2024年1月1日の地震による倒壊家屋の写真を掲載しておきます。
2階の屋根が目の前にあり、柱や壁、そして家財が瓦礫となって積み上げられています。

▶︎ 倒壊家屋の写真(石川県珠洲市にて撮影2024.05撮影)

中古住宅を購入後、改修工事としての耐震補強の必要性を忘れないでください。
建物が倒壊してしまうと、そこで生活することはできず、避難所暮らしになります。

私は能登でたくさんの倒壊した建物を見てきましたが、損傷が少ない建物では普通に生活をされています。
この違いは本当に大きいです。

当事務所では、リノベーション費用が物件の購入費用を上回ることもよくありますが、耐震補強を十分に行うことは非常に重要な目的の一つなのです。

リノベーション費用が中古住宅選びの大きな障壁になることは理解しています。
しかし、耐震補強と断熱・気密性を高めたリノベーションが施された住宅は、外気の影響を受けにくく、一年を通して快適に過ごすことができます。

予算を有効に使うためにも、物件価格だけに注目せず、十分な改修費を確保しておくことをお勧めします。

 

住宅相談 窓口

 

⭐️中古マンション購入の重要ポイント

 修繕積立金の金額はどのように決まるのか 

マンションを購入すると、ローン以外に必要なものに、”管理費”と”修繕積立金”が必要になります。
新築マンションの管理費が販売価格と並べて表記されています。 新築マンションと比較をすると、中古マンションの管理費が特に高いと思いませんか?

なぜそうなるのかを簡単に説明しますと、マンションの管理費や修繕積立金の設定は新築マンションが販売される際、ディベロッパーは完売を目指して管理費や修繕積立金を低めに設定する傾向があります。

しかし、完売後に建物の管理がマンション管理組合に引き渡されると、最初の大規模修繕の見積もりで資金不足が明らかになることが多いです。
当然と言えばそうなのですが、このためマンション管理組合では早い時期に管理費の値上げが検討されることになります。
ですから管理費が上がるのは普通のことであり、中古マンションが高いのも当然のことなのです。

 大規模修繕工事の費用が不足するとどうなるのか 

そもそも大規模修繕工事とはなんぞや。
マンションは定期的に外装や屋根・防水などの改修工事を行うため、外観等が美しく保たれています。
対照的に戸建て住宅は、それぞれ住み手が判断して行うためバラバラなイメージがあります。

マンションの定期的(一般的に12年程度ごと)に行われる工事を、大規模修繕工事と言います。
この大規模修繕工事を行うために、住民は毎月管理費とは別に修繕積立金を拠出し、管理組合で積み立てます。

一定期間の経過後大規模修繕工事を行うわけですが、その際にもし修繕積立金が工事代金に対して不足になった場合はどうなるのでしょうか。
修繕積立金が不足になった場合、これをを補うための主な方法は以下の通りです

  1. 毎月の修繕積立金を段階的に増やす
  2. 必要な修繕積立金を一時金として区分所有者から徴収する
  3. 大規模修繕工事の時期を遅らせる
  4. 不足分を融資機関から借り入れる

どれにしても良い話ではありませんね。
街で見かける分譲マンションで、長い間外装などの大規模修繕が行われていないマンションは、この3番に相当します。

1の方法は、段階的に増額する「段階増額積立方式」と、予算と期間から均等に積み立てる「均等積立方式」があります。
国土交通省は、『将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式である。一方、段階増額積立方式を採用するマンションの中には、計画期間中の修繕積立金の水準が大幅に上昇している例があり、予定通りの引上げができず修繕積立金の不足につながるおそれがあります。』
と書かれています。

参考資料:国土交通省
「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について~「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」~

いずれの方式であれ、修繕積立金は必ず上昇するので中古マンションの購入には、管理費の費用だけでなく、この修繕積立金の費用も大切なポイントなのです。

 

 修繕積立金が不足すると、大規模修繕工事は実現可能なのか 

では、その大規模修繕工事の費用とはどれくらいかかるものなのでしょう。

一般的に、1住戸当たりの大規模修繕費用は約100万円と言われています。(以前までのデフレの時代)
100戸のマンションであれば、約1億円が目安です。ただし、小規模なマンションでは、戸当たりの金額は増加します。

築30年を過ぎると、3回目の大規模修繕が必要となります。この時期の修繕には、設備配管やエレベーターの交換、消防設備、バルコニー・廊下の手すり交換、玄関ドアやサッシの交換(断熱工事)など、大規模な工事が含まれます。

修繕積立金が不足する場合、管理組合の運営が重要です。
もし住民から一時金を徴収するとしても修繕積立金を増額するにしても、反対があった場合はの融資機関から借り入れて大規模修繕を行なう事になります。
しかしその場合、そのマンションの資産価値は借金分を引いた評価になってしまいます。

銀行に修繕費用を借入している訳ですから、毎月の修繕積立金は、その返済分と次回の大規模修繕分を加えた金額となり、値上げすることは確定です。
その値上げも今回の融資分と、次回の積立分が増額になります。
また、一時金を集めるにしても、修繕積立金を大幅に増額するにしても、住民から反対があるとマンション管理組合の運営はとても難しい状態になってゆきます。

 

 肝心なことは、工事着手時に大規模修繕費が足りるかどうかにある 

中古マンションを購入する際、重要事項説明で現在の修繕積立金の額が説明されます。
しかし、その数字にはあまり意味がありません。なぜならば大切なのは、次回の大規模修繕で積立金が不足しないかどうかです。
しかしこれは、マンションを購入する買主にとっては、とってもわかり難いことです。なぜなら購入することで、ローンや返済とうで考えが目一杯だからです。

冷静になってマンション管理組合の懐具合を考えてみます。

購入対象マンションの築年数、前回の大規模修繕の年度、次回の大規模修繕工事の時期を確認しましょう。
これらの情報がわかれば、次の修繕工事までにどれくらいの修繕積立資金が貯まるかを予想することができます。

修繕積立金がどれくらい必要かを見積もるには、工事に必要な費用を概算し、それを住戸数で割る方法があります。

マンションの大規模修繕費用が1住戸あたり約100万円と言われていたのは、2000年代から2010年代初頭にかけての話が多いです。
この期間は、建築資材の価格や人件費が比較的安定しており、多くのマンション管理組合がこの金額を基準に長期修繕計画を立てていました。

しかし、近年の建築資材費の高騰や人件費の上昇により、現在では1住戸あたりの大規模修繕費用が100万円では足りないことが多く、実際の費用はもっと高額になる傾向があります。2020年代に入ってからは、1住戸あたり100万円ではなく、130万円から200万円以上が必要になることが一般的です。

このため、最新の建築物価指数や具体的な修繕計画に基づいた費用見積もりを参考にすることが重要です。
下に集合住宅の建築費指数のグラフと、大阪の指数がわかる表を添付しました。

建築物価指数の影響

▶︎建築物価指数のグラフ

共同住宅建設物価 202405

▶︎地域別価格(大阪)

               一般財団法人 建設物価調査会HPより転写

 

2024年5月の建築物価指数は、2015年の1.38倍となっています。(大阪では1.41倍)
つまり、2015年に立てた長期修繕計画に基づいて修繕積立を実行していた場合でも、現在の工事費用は38%不足することになります。
これから数年後に大規模修繕を予定している場合、その時点の修繕積立金で工事が可能かどうかをシミュレーションすることが現実的です。

全国で予算オーバーにより大規模修繕ができないマンションが増加している現状を踏まえ、マンション購入に際しては、修繕積立金の計画を慎重に行う必要があります。

 

 計画はマンション管理組合の長期修繕計画で決まる 

最後に、修繕積立金や大規模修繕工事の計画を立てるのはマンションの管理組合です。

購入を検討しているマンションが、しっかりとした修繕計画と修繕積立金の計画を持っているかどうかを見極めることが、買主にとって非常に重要です。
この計画は、各マンションごとに作成する長期修繕計画書で決まります。
計画がなければ実行時に修繕積立金が足りるはずもなく、その不足分は住民から一時金を徴収するか延期するしか方法はありません。

購入前に、マンション管理組合が適切な修繕計画を立てているか、そして長期修繕計画に基づいて修繕積立金が計画され、将来の工事に十分対応できるかを確認してください。その算定方法もこの【マンション購入】の下記の画像で表記しています。

 購入時に本当に調べるべき書面は、重要事項調査説明書 

では、マンション管理組合の貯めている現在の修繕積立金と毎月の修繕積立金、そして大規模修繕工事の時期とその際の工事費予算を知るためにはどうすれば良いのでしょうか?

中古マンションを購入検討する際、修繕積立金や長期修繕計画について詳しく調べるには、以下の書類を管理会社から取得し、確認しましょう。

  • 重要事項調査説明書(売買契約書の前に説明する重要事項説明書とは異なります)
  • そして、修繕積立金長期修繕計画書

まず、重要事項調査説明書ですが、修繕積立金の積立方法や過去の大規模修繕工事の履歴、次回の修繕時期、主要工事の履歴、大規模修繕工事費用の概算、マンション管理の詳細などが詳しく記載されています。

実は、不動産売買契約前に説明する重要事項説明に記載必要と思われる範囲の情報は、この重要事項調査説明書を管理会社から取得し記載するわけですが、マンションの情報はこれらがすべてではありません。
あくまで、売買契約時に説明する重要事項説明に記載されている範囲のみです。

買主にすべての情報を伝えるのが理想ですが、不動産業者は必要のない(契約に必要ではないが買主にとって重要)情報を取り寄せることはあまりありません。購入を検討する際には、すべての情報を確認するよう依頼しましょう。

下に重要事項調査説明書のサンプルを貼り付けておきます。

▶︎重要事項調査説明書のサンプル

重要事項調査説明書

この重要事項調査説明書は区分所有者である売主または不動産仲介会社を通じて入手可能です。
管理会社が発行するには手数料が平均23万円かかることもありますが、詳細な情報を得るためには必要な投資です。

ご検討をお祈りいたします。

 

あとがき チェックポイント作成意図

「この物件が欲しい!」と強い熱意を持ってご相談に来られる方がいらっしゃいます。物件を見てとても気に入られたのでしょうね。

その際、多くの方が「背中を押してほしい」という気持ちを強く感じます。私はしっかりとお話を伺い、その物件にリスクがあることを説明することもありますが、すでに物件に心を奪われているため、感動を何度も話しながらすぐに買って(購入申し込み)良いかと質問されます。

私たちはこの現象を”買いたい病”と呼んでいます。

買いたい病にかかって購入した後、予算不足や問題に気づき、どうすれば良いかとご相談に来られる方も少なくありません。

物件を気に入ってしまうと、早く決めないと誰かに買われてしまうという焦りが生じますよね。でも、そんな時こそ冷静に考えてみてください。
心に引っかかるところがあるのなら、焦らずじっくり検討することが大切です。
まず購入前に、その物件のリスクは何かということです。

では、その物件のリスクとは?

現段階で問題のあるもの、将来問題が発生する可能性のあるものです。
将来発生の可能性のあるものは、当然発生しない可能性もあります。

これが物件のリスクです。

 

自分でできる物件チェックポイント

冷静に購入判断をするために「自分でできる物件のチェック」を作成しました。

宅建業者や建築士等の専門家は現地を見るだけでなく多角的に調査を行います。
私の経験から特に重要な初期チェックポイントをピックアップしました。
土地、中古住宅、中古マンションに対応したチェックを挙げています。
各チェックが全てクリアされれば大きな問題はないだろうと思われます。(注意:勿論当社が結果を保証するものではありません)

ここで挙げたチェックポイントに引っかかる物件の購入には注意が必要です。
注意というのは、購入のハードルが高いという意味です。
決して買ってはいけないわけではありませんが、購入を決断するには物件のリスクを理解した上で、それでも購入するという決断が必要です。

『私は大丈夫』と思ってられる貴方、注意が必要です。
自信があると、不動産業者に聞かないし聞けない。
聞いたとしても、そもそも買ってはいけないと言う不動産業者がいるでしょうか? (買ってくれないと手数料になりませんから)
それは聞くだけ無駄ですよね。

“買いたい病”の方にこのメッセージが届くことを望みます。

実はこのチェックに引っかかる物件は、残念ですが不動産市場に数多く存在します
そう言った物件を買った後、『それを知っていれば購入しなかった』という状況を避けるために、『土地・中古住宅・マンションの重要チェックポイント』を有効にご使用ください。

 

「不動産購入の前の重要チェックポイント」を作成した目的

私は住宅設計監理の際に、住宅用地や中古住宅の購入もサポートしてきました。
そして住まいを手に入れたいという買主の強い想いを深く理解しています。

しかし、不動産や建築の知識が不足しているために、土地や中古住宅を購入してから新築やリノベーションができないというご相談を多く受けてきました。

「それを知っていたら買わなかったのに。」

その様にならない為に、この重要チェックポイントを作成しました。
目的は、以下のような結果を得て頂くことです。

  • 『事前にこの情報を知っていたおかげで、安心して自宅を購入できた。』
  • 『この情報を持っていた為、購入を慎重に考え直すことができた。』
  • 『事前にこの知識を持っていたおかげで、無駄な投資を避けることができた。』

この内容は、不動産や建築に詳しくない方でも、快適で安心して暮らせる住まいを求めるために、自分でできる不動産のチェックポイントを伝えることを目的としています。この内容を参考にして、満足のいく住まいを手に入れていただければ幸いです。

※当社のサイトは、不動産紹介サイトやアフェリエイトサイトではありません。
特にこのページは、不動産購入前に見てほしいチェックポイントを紹介しています。
また、不動産仲介は、コンサルティングを受けた方で、仲介をご希望の方のみお手伝いさせていただきます。

 

「気になっている不動産を購入したいが、大丈夫だろうか?」とお悩みの方へ

不動産には押さえておくべきポイントがあります。
専門家はあらゆる方面からチェックを行いますが、その中でもまず初めに押さえておくべきポイントがあります。

このポイントチェックで引っ掛かる物件の購入には要注意です。
要注意というのはハードルが高いということです。
これは買ってはいけないというより、専門的知識を持って物件のリスクを理解した上で購入する必要があるということ。
[リスクのある不動産]ということです。
もし、貴方にその知識がないのであれば、手を出さないことをお勧めいたします。

より安全で、資産としての評価の高い不動産を手に入れて下さい。

 

🔹個別相談お申し込み

個別物件で直接相談をご希望の方は、こちらからお申し込みください。
面談の後、現地及び詳細調査につきましては遠方であっても伺わせて頂きます。(別途交通費要)

不動産セカンドオピニオン
相談料 90分 /19,800円

※物件紹介は行っておりません。
※不動産仲介業務は当社のコンサルティングを受けられた方で、ご希望の方のみさせて頂いております。

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