奈の町の中古住宅インスペクション（住宅診断）

▶︎このような方に！

• 中古住宅の購入を検討している方
  購入予定の住宅の現状や問題点、将来的な修繕の必要性を事前に把握したい方。

• 自宅の改修やリフォームを考えている方
  どこを優先的に手を入れるべきか、安全上の問題はないか、リフォーム後も快適に住めるかを確認したい方。

• ご家族に住宅を引き継ぎたい方
  子ども世帯などに住まいを提供するにあたり、現在の住宅の状態を事前にチェックしておきたい方。

 

▶︎また、このような方にも！

  ⚫︎中古住宅を購入したばかりの方

中古住宅のインスペクション（住宅診断）は、本来なら購入前に行うのが理想です。
当社でも「建物の状態を確認してから購入しましょう」と繰り返しお伝えしてきました。

しかし実際には、売主の意向や時間的な制約により、購入前に十分な診断を行うことは難しいのが現実です。
良い物件ほど早く買い手がつく市場環境では、「インスペクションをしてからでないと買いません」とはなかなか言い出しにくいのです。

そのため最近では、購入後に「どう手を入れればよいか」「リノベの費用をどう見積もればよいか」といったご相談が増えています。
ここにこそ、当社がお役に立てる場面があります。

 購入後のインスペクションは、「不安を見つけること」ではなく、これからの暮らしに安心と方向性を与えるものだと当社は考えています。

具体的なメリット

1. 建物の“健康状態”を把握できる
   構造・屋根・外壁・床下・設備など、普段見えない部分を確認。
   劣化や修繕が必要な箇所を把握し、安心して暮らしを始められます。

2. リノベーションの「判断材料」となる
   間取り変更や設備入替を検討する際、建物の状態を知らなければ正しい判断はできません。
   住宅診断で「できること／避けた方がよいこと」を明確にし、無駄をなくします。

3. 優先順位をつけて長期的に計画が可能
   今すぐ必要な工事と、数年先でもよい工事を切り分け、予算に合わせた段階的な改修計画が立てられます。

 

▶︎住宅状況調査（インスペクション）について

住宅診断(インスペクション)とは

既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)が、住宅の専門家の専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所、おおよその費用などをアドバイスする業務です。
既存住宅の状況を把握する為の診断で、目視、触診、打診など、劣化の発見のために特殊機器を用い行う診断です。

 

建物調査の範囲

あくまで目視可能な範囲です。床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、屋根裏も点検できる箇所から目視可能な範囲です。
床下や屋根裏の可視が無理である場合は、調査不可表記となります。

 

基本調査の範囲

屋外
・基礎のヒビ割れ・白蟻の被害・沈下・換気不良、鉄筋の露出
・外壁のふくれ・サビ・ヒビ割れ・シーリングの破断・浮き
・屋根のずれ・ひび割れ・浮き・劣化、雨樋の詰まり・はずれ
・軒裏の雨漏跡・雨漏り・はがれ・建具周りの隙間、開閉不良・シーリング材の破断
・バルコニーの手摺りのぐらつき・腐朽・サビ・ヒビ割れ

屋内
・土台及び床組の著しいひび割れ・白蟻の被害・床の沈み・傾斜
・柱及び梁の腐朽・蟻道・割れ、
・壁（室内側）の下地迄のひび割れ・浮き・はらみ・雨漏り・目地の破断・白蟻の被害
・天井及び小屋組の著しいひび割れ・はがれ・梁のたわみ・雨漏り跡

床下(目視で確認できる範囲)
・土台・床組：構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・腐朽・木材含有水分率
・基礎：立ち上がり部分（屋内・屋外）のひび割れ・鉄筋の露出を伴う欠損・破壊、防湿処置
・束：緩み・浮き・蟻害等の跡等

小屋裏・天井裏(目視で確認できる範囲、オプションもあります)
・小屋裏・各階間の天井裏・梁・桁など構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・金物の不足や緩み・腐朽・発錆（鉄骨造）・木材含有水分率（木造の場合）・換気ダクトのずれ・災害履歴・漏水や火災等の跡、蟻害等の跡

設備
・給排水管：給湯器及び給水管の漏水・赤水・パッキンの劣化
・換気設備の作動不良、換気ダクトの接続不良・欠損、敷地内最終ますの有無

※上記の項目でも調査日に物理的な要因等で調査不可となることもあります。
※建物調査の範囲 は目視可能な範囲です。
床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、屋根裏も点検できる箇所から
目視可能な範囲です。もちろん、建物の外周りや設備、壁・柱の傾きなども調査します。

 

調査結果でよく見られる不具合について

床下でよく見られる不具合	屋根裏でよく見られる不具合
・基礎のひび割れ	・雨漏り
・シロアリ	・柱の固定不良
・断熱材の有無、落下	・筋交の取り付け不良
・水たまり	・断熱材の忘れ
・換気不良	・ボルト等の金物取り付け不良
・金物の取り付け不良

 

 

▶︎オプション

1. 屋根裏調査

概要

屋根裏は、住宅の中でも普段立ち入ることがない場所ですが、構造や雨漏り、断熱などに関する重要な情報が隠れています。基本調査に加えて屋根裏を確認することで、建物の健全性をより確実に把握できます。

調査内容

• 屋根下地・小屋組み（梁・垂木・野地板など）の劣化や損傷状況

• 雨漏り跡や水染みの有無と、外部屋根の関係

• 断熱材の施工状態（厚み・欠落・湿気による劣化など）

• シロアリや害獣被害の痕跡

• 換気状況（結露やカビ発生の有無）

メリット

• 見えない部分の劣化を早期に発見できる

• 将来的な修繕費用を見積もる際の判断材料になる

• 安心して住み続けるための「隠れたリスク」を事前に把握できる

---

2. 耐震診断

概要

住宅の地震に対する強さを評価する調査です。築年数が古い住宅や、リノベーションを予定している住宅では特に重要です。診断は「一般診断法」や「精密診断法」に基づいて行い、建物の耐震性能を点数化して分かりやすくお伝えします。

調査内容

• 建物の図面確認と現地実測（壁の配置、柱・梁・基礎の状態など）

• 劣化の有無（ひび割れ、腐朽、シロアリ被害など）

• 構造要素のバランス（耐力壁の配置や強度）

• 耐震診断ソフトを用いた総合評価（評点算出）

メリット

• 自宅が「どの程度の地震に耐えられるか」を数値で把握できる

• リフォーム・リノベーションの際に、耐震補強を組み合わせるか判断できる

• 将来の安全性と資産価値の向上につながる

---

3. 耐震基準適合証明書の作成

概要

「耐震基準適合証明書」は、住宅が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。特に 中古住宅購入時の住宅ローン減税や登録免許税・不動産取得税の軽減措置 を受ける際に必要になるため、実務的な価値が非常に高いオプションです。

作成の流れ

1. 耐震診断を実施（現行基準を満たすか評価）

2. 必要に応じて補強計画や工事を実施

3. 基準を満たした場合に証明書を発行

メリット

• 住宅ローン減税などの税制優遇を受けられる

• 資産としての住宅価値が高まる

• 安全性の証明となり、将来的な売却や相続時にも有利になる

---

 これらをまとめると、

• 屋根裏調査 → 普段見えないリスクを把握

• 耐震診断 → 地震に対する強さを数値で確認

• 耐震基準適合証明書 → 税制優遇や資産価値の向上に直結するもの

 

 

4.耐震診断の実例調査結果

一級建築士よる（基礎強度、木材含水率、劣化度）を精密診断にて現状を診断します。　本来は改修計画に合わせて耐震補強を行う必要があります。
改修計画が未定の場合は、現状の壁等を使った補強やアドバイスも行います。

1981年5月以前の旧耐震基準の建物は、その殆どが安全目標基準評点1.0を下回る事となります。　耐震補強を行う事で、評点を1.0以上に改修する事が目的となります。

※このオプション調査は目視による調査ですので、例えば家具や冷蔵庫の後ろなどの隠蔽部分は検査対象外となります。

(参考) 当社の実例として中古住宅の調査を行い診断報告書を作成いたしました。
調査結果、評点は0.39となりました。

この耐震診断の評点は0.39となり、安全性がとても低いことが分かりました。
実際の経験上、古い2階建ての住宅は大抵この程度の評点となります。
評点が0.39というのは、安全と考えられるラインの1.0を大きく割り込んでいる為、
広範囲な耐震改修工事が必要です。

当社の耐震補強設計では、安全ラインを超える評点1.2程度の耐震性を確保した耐震補強工事を行いました。

 

 

 ▶︎インスペクションで使用する機材と確認業務について

▪️使用する機器
　レーザー墨出し器
　コンベック
　打診棒
　含水率計
　懐中電灯
　精密水平器
　クラックスケール
　サーモグラフィー　
　脚立

 

 

建物調査で確認する業務

基礎のクラック		外観上の基礎表面にあらわれているクラックの状態をクラックスケールで確認します。　ヘアークラックは問題振りませんが、構造クラックの場合は不動沈下も考えられます。(幅0.5mm/深さ20mm以下)
外壁		屋根や外壁のクラック・欠損・浮き・はらみ等を総合的に評価します。　壁の浮きやタイル、基礎の上塗りモルタルが浮いているかどうかを打診棒で調査します。
床下の湿気及び傾斜		床下の湿度と木材の含水率を含水率計にて調査します。 湿気が多いとシロアリや木部の腐敗が多くなりやすいためです。 また、室内での床の傾斜(6/1000以下)をレーザー墨出器にて全体的に確認します。一方向に傾斜している場合は不動沈下が考えられますし、一部であれば床下の下地の問題による影響が考えられます。
壁・柱の傾斜またはむくり等		室内の壁や柱の傾斜をレーザー墨出器にて測ります。一方向に傾斜している場合は原因を突き止める必要がありますし、部分的であればリフォーム時に調整が必要です。(3m以上の区間で6/1000以上の傾斜がないかの調査を行う)
断熱材の不足・結露		サーモグラフィーにより確認します。断熱材の不足部や冷気の入口などを確認します。また、結露により断熱材の落下や壁内部の傷み具合も確認できます。(天候や状況で確認できない場合もあります)
給排水管からの漏水その他		給排水管の発錆による赤水や漏水、滞留などを確認します。
防水層の著しいひび割れ、劣化等		上階のベランダや、浴槽の防水層からの劣化や漏水について確認します。
雨漏り		屋根の形状を見たり天井裏の様子を確認することで雨漏りの部位をチェックします。また、目で見えない部分はサーモグラフィーで雨漏りの部位をチェックします。

 

 ▶︎調査に必要な書類

　1. 現況建物の平面図、又は、建築確認済書

　2. 敷地の関係がわかるもの

　※建物図面や敷地の資料のない場合は、別途27,500円で調査時に、現況図を作図(1/100)いたします。

 

◆ 料金(税込) 中古住宅診断メニュー インスペクション(有資格者による『既存住宅状況調査』) 1️⃣ 基本調査+アドバイス 55,000円 　▼オプション 2️⃣ 屋根裏調査 15,000円 3️⃣ 耐震診断 55,000円　※建坪40坪以上は、＋16,500円〜 4️⃣ 耐震基準適合書作成 22,000円　※耐震診断で評点1.0以上の場合 5️⃣建物現況図作成 27,500円 ※2024.5〜

▶︎インスペクションの 報告書

・建物状況調査の結果の概要
　(中古住宅購入時に重要事項説明書に添付されるもの)
・調査結果の報告(41項目のチェック報告)
・リフォームのアドバイス(一級建築士が総合的なアドバイスを行います)
・OP 耐震診断報告書(後日診断結果報告書を提出)
・OP 耐震基準適合書(耐震診断結果で評点が1.0以上のものに限られます)

参考:『建物状況調査の結果の概要』書類

 

▶︎ ご利用の流れ

1. お問い合わせ（お申込みファーム）
2. ご要望ヒアリング（メール ）
3. 中古住宅インスペクションご依頼（確定）
4. 現地にて住宅診断
5. 調査結果のご報告（現地 or 奈の町事務所）