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【奈の町 不動産チェック】不動産購入前に、土地・中古住宅・マンションの重要チェックポイント”保存版”

Contents

自分でできる物件チェックポイント

不動産購入前にココだけ抑えて
後から『それを知っていれば買わなかったのに』とならないための
不動産購入前の重要チェックポイント!

今まで沢山の住まい手さんのご相談を聞かせて頂きました。
⚫︎不動産購入後に予算不足で建物を建てられない
⚫︎予算を使ってしまい、リノベーションができない
そうなってしまっては、あとは妥協するしかない。
そこで、専門家が見る『これだけはチェックしておけば困らないポイント』を、このホームページを見て頂いた方に内緒でお伝えいたします。
実は不動産を購入する為には見るべきポイントがあります。
それを今から説明します。ぜひ、不動産を購入前に重要チェックポイントで確認してください。
このページのお代は要りません。見られている方の役に立てることを願っています。
【土地購入】での重要チェックポイント
土地は接している道路が最大のポイントです!
敷地の境界は、はっきりしていますか?
必要な給水管径と最終枡はありますか?
道路や隣地との高低差が大きいと要注意!
不動産情報ライブラリで事前チェックができます
【中古住宅購入】での重要チェックポイント
建築確認と検査済書のある物件を選ぶ
建築時期は2000年以降のものを選ぶ
雨漏りのある物件は選んではいけない
事前にインスペクションを受けて購入する
購入後の改修費用を十分とっておく
【中古マンション購入】での重要チェックポイント
修繕積立金の金額はどのように決まるのか
大規模修繕工事の費用が不足するとどうなるのか
修繕積立金が不足すると、大規模修繕工事は実現可能なのか
肝心なことは、工事着手時に大規模修繕費が足りるかどうかにある
計画はマンション管理組合の長期修繕計画で決まる
購入時に本当に調べるべき書面は、重要事項調査説明書

 

 

土地購入で5つの重要ポイント

⭐️【土地購入】で5つの重要ポイント

 土地は接している道路が最大のポイントです! 

土地に家を建てるためには、その土地が建築基準法上の道路に接している必要があります。
これは「接道義務」と呼ばれるもので、住宅を建てるための絶対条件です。
敷地は、建築基準法第42条に規定された道路に接していなければなりません。

その大原則とは、敷地は建築基準法上の道路(法42条1項1〜5号、2項、3項のいずれか)に接している必要があります。こちらの動画に詳しく説明しています。(動画は概要欄にリンクを張っています)


  ※この動画にも、道路について詳しく説明しています。


その上で、道路の種類、幅員、接道距離が敷地の評価を決める重要ポイント
となります。
それでは、そのポイントについてお話しいたします。

 

道路の種類
道路の種類には、公道と私道があります。
公道とは、国道・都道府県道・市町村道をいい、私道とは、建築基準法上の道路ですが、道路の所有者が個人又は法人が所有しているものを言います。建築基準法では二項道路や位置指定道路がそれに当たります。
公道・私道の違いは、あくまで道路の所有者又は管理者を示すものです。

 

 

  • 公道: 国道、都道府県道、市町村道など。公道は行政が管理しているため、側溝の修繕や道路の陥没などは行政が修繕してくれます。また、給水管・下水管の敷設などが容易です。
  • 私道: 個人や法人が所有又は管理する道路。 そのため、側構や道路の修繕や給水・下水管の敷設には管理者全員の同意が必要です。その為、所有者や管理者に費用が無ければ修繕はされません。
    新しく土地の購入を考えてられる方には、私はお勧めいたしません。

 

 

 

幅員は4m以上か未満か
道路の幅員とは、道路の両端寸法を言い、側溝や肩石がある場合は肩石等の内側と内側の寸法を指します。
道路の幅員も重要で、幅員寸法が4m以上か4m未満で判断は大きく変わります。

 

【4m以上の場合】

  • 原則として、道路の幅員は4m以上が必要です。道路が広いほど建物の高さを計画しやすくなります。また、さらに道路から後退距離を確保すれば、より高い建物の計画も可能です。
  • 建築基準法上は道路として認められています。ただし、私道の場合は、「位置指定道路」と呼ばれ、所有者全員によって管理されるため、道路の管理や修繕費が発生することがあります。

【4m未満の場合】

  • 幅員が4m未満の場合、その道が建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認する必要があります。
  • 現況道路の中心から2m後退(条件によっては一方後退があります)が必​​要で、その部分は道路内に含まれます。後退部分に建物や塀、工作物(石やポール等)を築造・設置することはできません。
  • 後退が必要なのは、火災時の消防車や救急車等の緊急車両の進入を確保する事を考慮したもの。その為の後退部分に工作物を設置する事は目的を達成できません。
    また、建築基準法上の道路に該当しない場合は建築ができません。購入もしてはいけません。

 

 

 

接道距離は道路と接している区間距離は2m以上必要です
道路の接道距離とは、敷地が道路に接している部分の距離をいい、建築基準法では『敷地は道路に2m以上接しなければいけない』と明記されています。
この寸法が例え1cmでも不足する場合は建築ができません。
また、旗竿地の敷地の場合は奥の広い区域に達するまでどの場所においても2m以上の距離が必要です。

 

【2m以上】

住宅の最低基準をクリアしています。アプローチや車の出口が可能かどうかも検討しましょう。
なお、旗棹地の土地の場合は、進入口で2mあったとしても、奥の広いエリアに到達するまでどの場所においても2mを切る部分があってはその土地には建築できません。

【2m未満】

原則住宅の建築はできません。(法43条但書という避難処置がありますが、条件が揃わないと無理です。)

なお、既存建物があり、これが違法建築物である場合、以前までは確認申請を要することなく改築・修繕が出来ましたが、今回の建築基準法の改正(2025年4月)で、今後は改築・修繕も建築確認が必要となります(平家建て200㎡以下の平家建てを除く)。
違法建築物は、今後修繕や模様替えすら出来ない為に朽ちるまで触ることはできません。

 

 敷地の境界は、はっきりしていますか?

敷地を購入するのであれば敷地の区画がはっきりしているかが大切です
土地の境界は、トラブルの原因の一番多い要件です。
土地を購入する場合、必ず敷地と隣地の境界ポイントを全て確認してください。
境界がなければ境界ポイントを購入のタイミングで設置して欲しいと要求してください。

これから暮らしてゆく上で、隣家とトラブルを起こさないための絶対条件です。

 

土地を購入する際、敷地と隣地境界ポイントを全て確認することが重要です。境界が不明確な場合、隣家とのトラブルの原因になります。

全ての境界ポイントがある

  • 境界点がない場合、購入後にトラブルが発生することがあります。

境界ポイントが不足している場合

  • 売買契約まで隣地所有者と立ち合いの上、境界ポイントの設置を依頼してください。境界が不明確な場合、最終的にトラブルになる可能性があります。
    境界ポイントがない場合、購入後にトラブルが発生することが考えられるため、必ず土地家屋調査士等と隣地所有者の立ち会いのもと、境界ポイントを確認して、書面を作成してから購入してください。

公道との境界ポイント

・市道や町道など公道との境界が確定しているかを確認しましょう。公道である場合は、境界が確定されていることが多いので、行政で確認しておくことをお勧めします。

※この動画でも、敷地のポイント、給水管と排水桝について詳しく説明しています。

 

  ▶︎土地の境界立ち合い参考例(奈の町の敷地の場合)

ライフラインの確認

 必要な給水管径と最終枡はありますか?

ライフラインは不動産を購入するにおいて、とても重要なポイントです。
見落とすと物件の費用以外にも多額の費用が発生します。見落としのない様に確認してください。

左が給水メーター、右が最終枡

給水施設の確認

給水メーターの径は市町村の水道局へ行けば確認することができます。

給水メーター径は20mmあるか
道路から引き込まれてくる給水引き込み管と、敷地内に取り付けられた給水メーターの2つの管径があります。
一般住宅であれば、敷地内に設置された給水メーターは最低20mmは必要になります。

 

給水施設の確認

  • 一般住宅では20mmの径が必要です。13mmの場合、交換費用がかかります。敷地内メーター径が13mmの場合、給湯器やトイレ、洗濯機などを含むため、20mmへの変更が必要になることが多いです。
    交換費用は約10万円程度ですが、道路内の給水本管から引き込まれている引込径が13mmの場合、新たに道路を掘削しての引き込みが必要になります。この場合、道路の掘削・復旧と配管の費用は建築主負担となります。

排水施設の確認

  • 公共下水処理区域の場合、敷地に最終枡が設置されています。設置されていない場合は自費での設置が必要になります。
    最終枡の設置場所は道路から1m以内に設置されることが一般的ですが、最終枡が存在しない場合は、新たに最終枡を設置して前面道路内下水本管への接続工事が必要です。設置費用は数十万円かかります。

雨水の放流先の確認

  • 雨の日でしかない雨水排水状況の確認をお勧めします。
    隣家の雨水が敷地内に流れていたり、隣の地の庇や樋が敷地境界線を越えている事が分かったり、隣家の雨水が対象敷地内の側構に流れている場合があります。雨水の放流先を確認することで、後々のトラブルを防ぐことができます。 もちろんその逆もあります。

 

 道路や隣地との高低差が大きいと要注意!

敷地と道路の高低差が2m以上ある場合、擁壁等の安全性の確認が必要です。
コンクリートブロックは支持壁として認められていません。 また、鉄筋コンクリート擁壁や石積の上にブロック塀を積んだ2段擁壁も認められていてもいません。

 

擁壁の安全性を確認

  • 行政による擁壁の検査済証が存在するということを確認してください。(開発許可又は宅地造成等規制法による許可の検査済証)
    許可書及び検査済証がない場合は、擁壁に安全の担保が無いと考える必要があり、再築造の必要がある可能性があります。隣家の場合であれば、倒壊・転倒しないかの確認が必要です。
    安全確認の為に建築士に相談相談してください。

崖条例の確認

  • 敷地内または隣地に2m以上の崖がある場合、崖条例に違反する可能性があります。 その場合、都道府県または特定行政庁と協議が必要です。崖条例に適合する場合は、建築は困難になるため、購入はお勧めしません。

   

 

 不動産情報ライブラリで事前チェックができます

不動産情報ライブラリで事前チェ​​ックができます

不動産情報ライブラリは2024年4月より国土交通省が一般の方向けに作成したホームページで、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報、土地・不動産情報を一つのマップに重ねて見れるサイトですです。

  不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

奈の町周辺 不動産情報ライブラリ画面

奈の町周辺 不動産情報ライブラリ2画面

不動産情報ライブラリの活用方法

  • 洪水・内水ハザードマップ、土砂災害警戒区域、津波浸水想定区域、高潮浸水予定区域、避難施設、災害危険区域、急斜面崩壊危険区域、地滑り防止地区のマップを一つのマップに重ねて見ることができるまた、都市計画情報も一発で確認できます、市街化区域や市街化調整区域の範囲も分かります。その他の用途地域、防火・準防火地域、地区計画なども網羅できます。

売買契約時の注意点

  • 売買契約時、重要事項説明にて、洪水・内水ハザードマップの説明を受けますが、これだけでは不十分です。契約前に不動産情報ライブラリでハザードマップ等敷地の情報を確認し、購入検討時のリスクをしっかりと確認しておくことが重要です。

都市計画区域内の確認

  • 市街化調整区域内の物件では、原則建築は出来ません。また、農地を農家でない方が購入する事も出来ません。
    注意事項として、農家住宅の購入は出来ません。これは農家個人に対する建築許可であり、第3者は購入・使用を禁止されています。 物件ごとに行政や設計事務所に相談し、建築の可能性について確認してください。

 

 

住宅相談 & 各種申込み 窓口

⭐️中古住宅購入で5つの重要ポイント

中古住宅は土地と建物の複合資産であることに注意が必要です。

中古住宅を検討する際、建物にばかり目が行きがちですが、実際には土地と建物の両方をチェックする必要があります。ですから新築住宅と比べてハードルが高くなります。そのため、購入前にきちんとしたリサーチと確認が必要です。

中古住宅(複合資産)の見方と現在の工事費用について

土地の重要性

  • 土地の状態: 土地の形状、地盤、周囲の環境を確認しましょう。これらは将来的なトラブルを防ぐために重要です。
  • 法的な確認: 土地にかかる法規制(用途地域、建ぺい率、容積率など)を確認しましょう。これらの規制は土地の利用方法が大きく制限されます。

建物の損傷確認の難しさ

  • 一般の方が見落としがちな点: 建物の基礎、床下、屋根、壁などの損傷部分を見つけることは専門知識がないと難しいです。これらの部分は一見して問題がないように見えても、内部に深刻な損傷がある場合があります。
  • 専門家の利用: 中古住宅の状態を正確に把握するためには、専門家(建物状況調査技術者やホームインスペクター等)による調査が必要です。建物の隅々までチェックすることで、後々のトラブルを事前に知っておき、建物の損傷・劣化部分を知る事と対処する事ができます。
  • 建築工事費の高騰: 建築費指数で表されたグラフで2015年の建築費に対して、2024年5月の大阪を例にとると割合は141%になっており、これは工事費が4割以上高騰しているということです。

工事費の高騰

・以下のグラフは建築費指数で表されたグラフで、2015年の建築費に対して、2024年5月の大阪を例にとると、工事費の割合は141%になっています。これは工事費が4割以上高騰しているということを示しています。

建設物価調査会が発行する建築費指数(地域を大阪)木造住宅のグラフ

 

 

 建築確認と検査済証のある物件を選ぶ 

建築確認や検査済証とはどういうものしょうか?

  • 建築確認とは: 建物を建てる前に、建築基準法に基づいて確認申請書を提出し、確認済証を交付されなければ建築は行えません。
  • 検査済証とは: 完成時の完了検査を受け、発行される証明書です。

 

[違法建築物は不動産市場に数多く存在しています。]

中古建物の違法・適法性を見分ける簡単な方法は以下の書類を見ることが出来ます。

現況建物が違法建物か適法建物であるかを見分ける方法として、以下の方法が分かり易いです。

◯建築確認がない・・・無確認の物件は昔多くありました。好き放題建てている建物です。
◯建築確認のみ・・・実際に立っている建物が建築確認とは異なっている場合があります。
◯建築確認と中間検査のみ・・・以前の住宅金融公庫対象の建物です。中間検査までが必要で、検査後変更していても分からない。
◯建築確認と検査済証がある・・・合法性を確認するには一番確かな確認方法です。

 重要性

  • 違法建築のリスク: これらの書類がない建物は違法建築の可能性があり、購入後に問題が発生するリスクが高いです。違法建築物は耐震性に問題があることが多く、安全性が担保されていません。
  • 金融機関の対応: 違法建物に対して融資を行わない金融機関が多いです。購入後の資金計画に影響を及ぼす可能性があります。

 建築時期は2000年以降のものを選ぶ 

  • 耐震基準の改正: 2000年6月に改正され、壁のバランス配置と接合金物の使用が新たに規定されました。
  • 断熱性の向上: 1999年に改正された「次世代省エネルギー基準」により、断熱基準が大幅に改善されました。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合HPより

詳細説明

  • 耐震基準: 1981年5月以前の旧耐震基準と、それ以降の新耐震基準があります。特に重要なのは2000年6月の改正で、これにより現在の耐震基準と同じ内容になりました
  • 断熱性能: 1999年の改正により、日本の住宅の断熱基準が欧米レベルに到達しました。「次世代省エネルギー基準」は努力目標ではありましたが、1999年以前の建物は断熱性能が十分ではありません。

中古住宅購入のポイント

中古住宅を購入する場合、耐震性と断熱性に注意する必要があります。建物の状態を確認できない場合は、2000年以降の建築確認によって建てられた住宅を選ぶことをお勧めします。

 

 雨漏りのある物件は選んではいけない 

 

中古住宅を購入する際、雨漏りのある建物は避けた方が賢明です。なぜなら、雨漏りはあなたの気持ち、時間、そしてお金を奪い続ける問題だからです。

詳しくお話しします。
私は設計監理の仕事を通じて、古い建物のリノベーションを数多く手掛けてきました。
その際、天井裏や室内の天井部分に雨漏りの跡を見つけることがよくあります。

雨漏りのある物件は怖い

詳細説明

  • 雨漏りの修繕の難点さ: 雨漏りの修繕は非常に難しく、原因を特定しない限り止水はできません。 瓦の隙間や屋根の谷、壁の立ち上がりなど、原因は様々です。屋根業者ですら特定できず、「お手上げです」と言われることも実際あります。
  • 雨漏りの影響: 建物の構造部分を損傷させ、カビの発生等で健康にも悪影響を及ぼします。雨が降るたびに心配し、修繕にかかるコストも精神的にも経済的にも負担です。

雨漏りのない家を選ぶことで、あなたの大切な時間とお金、そして心の平安を守ることができます。
それが、長期的に見て最も賢明な選択です。

 

 事前にインスペクションを受けて購入する 

現況調査報告書の書式(表紙)

中古建物の購入を検討する際には、建物の現状を正確に把握することが非常に重要です。
見た目だけでなく、建物のメンテナンス履歴にも注意を払う必要があります。メンテナンスとは、劣化しやすい箇所の交換、塗装の再施工、建物の主要構造部の定期点検などを指します。

詳細説明

  • 検査とは: 建物の現状を正確に把握するための専門家による検査です。見た目だけでなく、建物のメンテナンス履歴にも注意を払う必要があります。
  • 購入前にインスペクションを受ける:インスペクションとは、中古住宅の現状を正確に把握するために専門家が行う検査です。この検査では、建物の外観だけでなく、内部のメンテナンス履歴や潜在的な問題にも注意を払います。受け取ることは、中古住宅購入に関して非常に重要なステップです。
  • 検査の限界: 検査は基本的に人の目視による検査であり、見えない部分の確認には限界があることを理解してあげましょう。

まとめ

インスペクションは中古住宅を購入する際に非常に重要なステップです。購入前に専門家による詳細な検査を受けることで、建物の状態を正確に把握し、予期せぬトラブルを防ぐことができます。売主がインスペクションを拒否する場合は、その理由を考慮し、必要に応じて購入を再検討することも大切です。インスペクションの結果を基に、安心して購入を決断しましょう。

 

 購入後の改修費用を十分とっておく 

改修費用の確保

詳細説明

  • リノベーションの重要性: 中古住宅を購入後、改修工事としての耐震補強や断熱・気密性の向上が必要です。 これらの工事には高額なコストがかかりますが、快適に過ごすためには重要です。

石川県の能登地震から学ぶ

  • 地震の影響と調査: 2024年1月1日に発生した石川県能登地震では、震度7の地震により多くの住宅が倒壊しました。私自身も建物の調査で現地を訪れ、倒壊した家と建っている家の違いを目にしました。
  • 倒壊した家と建っている家の違い: 倒壊している建物のほとんどは古い建物で、新しい建物はほとんど倒壊していませんでした。これは現行の耐震基準が地震に強いということを証明しています。
  • リノベーションの重要性:現在まで耐震補強の必要性を話していましたが、この 地震を機に、耐震補強の重要性を再認識しました。 購入後のリノベーションには、耐震補強と断熱・気密性の向上が必須です。 これにより、地震などの災害時にまた安心して住むことができます。

工事費の高騰

  • 価格の上昇:最近では工事費が大幅に増えており、2022年頃までは1平方メートルあたり30万円程度だったリノベーション費用がさらに高騰しています。その為予算内での改修が十分できず、生活範囲が限定的になる可能性があります。
  • 予算の確保: これらを踏まえ、購入後も十分な予算を確保しておくことが重要です。リノベーション費用を見積もり、適切な予算を設定しましょう。

2024年1月1日の地震による倒壊家屋の写真を掲載しておきます。
2階の屋根が目の前にあり、柱や壁、そして家財が瓦礫となって積み上げられています。

▶︎ 倒壊家屋の写真(石川県珠洲市にて撮影2024.05撮影)

 

 

まとめ

中古住宅を購入する際には、以下の5つのポイントにご注意ください。

  1. 中古住宅は土地と建物の複合資産であることを理解する。
  2. 建築確認と検査済証のある物件を選ぶ。
  3. 建築時期は2000年以降のものを選ぶ。
  4. 雨漏りのある物件は選んではいけない。
  5. 購入前にインスペクションを受けて購入する。
  6. 購入後の改修費用を十分に確保する。

これらのポイントを守ることで、大きなトラブルを避け、快適に暮らすことができると考えます。

 

中古住宅購入前のチェック5つ

中古住宅購入前チェック11選

※この動画でも、中古住宅のチェックについて詳しく説明しています。

2024.8補足

【補足1】敷地と道路、水路に関するお悩みにお答えいたします。

補足内容として追加いたしました。
ご参考にしてください。

 

 

 

住宅相談 & 各種申込み 窓口

 

⭐️中古マンション購入の重要ポイント

 修繕積立金の金額はどのように決まるのか 

マンションを購入すると、ローン以外に必要なものに、”管理費”と”修繕積立金”が必要になります。
新築マンションの管理費が販売価格と並べて表記されています。 新築マンションと比較をすると、中古マンションの管理費が特に高いと思いませんか?

なぜそうなるのかを簡単に説明しますと、マンションの管理費や修繕積立金の設定は新築マンションが販売される際、ディベロッパーは完売を目指して管理費や修繕積立金を低めに設定する傾向があります。

しかし、完売後に建物の管理がマンション管理組合に引き渡されると、最初の大規模修繕の見積もりで資金不足が明らかになることが多いです。
当然と言えばそうなのですが、このためマンション管理組合では早い時期に管理費の値上げが検討されることになります。
ですから管理費が上がるのは普通のことであり、中古マンションが高いのも当然のことなのです。

 大規模修繕工事の費用が不足するとどうなるのか 

そもそも大規模修繕工事とはなんぞや。
マンションは定期的に外装や屋根・防水などの改修工事を行うため、外観等が美しく保たれています。
対照的に戸建て住宅は、それぞれ住み手が判断して行うためバラバラなイメージがあります。

マンションの定期的(一般的に12年程度ごと)に行われる工事を、大規模修繕工事と言います。
この大規模修繕工事を行うために、住民は毎月管理費とは別に修繕積立金を拠出し、管理組合で積み立てます。

一定期間の経過後大規模修繕工事を行うわけですが、その際にもし修繕積立金が工事代金に対して不足になった場合はどうなるのでしょうか。
修繕積立金が不足になった場合、これをを補うための主な方法は以下の通りです

  1. 毎月の修繕積立金を段階的に増やす
  2. 必要な修繕積立金を一時金として区分所有者から徴収する
  3. 大規模修繕工事の時期を遅らせる
  4. 不足分を融資機関から借り入れる

どれにしても良い話ではありませんね。
街で見かける分譲マンションで、長い間外装などの大規模修繕が行われていないマンションは、この3番に相当します。

1の方法は、段階的に増額する「段階増額積立方式」と、予算と期間から均等に積み立てる「均等積立方式」があります。
国土交通省は、『将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式である。一方、段階増額積立方式を採用するマンションの中には、計画期間中の修繕積立金の水準が大幅に上昇している例があり、予定通りの引上げができず修繕積立金の不足につながるおそれがあります。』
と書かれています。

参考資料:国土交通省
「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について~「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」~

いずれの方式であれ、修繕積立金は必ず上昇するので中古マンションの購入には、管理費の費用だけでなく、この修繕積立金の費用も大切なポイントなのです。

 

 修繕積立金が不足すると、大規模修繕工事は実現可能なのか 

では、その大規模修繕工事の費用とはどれくらいかかるものなのでしょう。

一般的に、1住戸当たりの大規模修繕費用は約100万円と言われています。(以前までのデフレの時代)
100戸のマンションであれば、約1億円が目安です。ただし、小規模なマンションでは、戸当たりの金額は増加します。

築30年を過ぎると、3回目の大規模修繕が必要となります。この時期の修繕には、設備配管やエレベーターの交換、消防設備、バルコニー・廊下の手すり交換、玄関ドアやサッシの交換(断熱工事)など、大規模な工事が含まれます。

修繕積立金が不足する場合、管理組合の運営が重要です。
もし住民から一時金を徴収するとしても修繕積立金を増額するにしても、反対があった場合はの融資機関から借り入れて大規模修繕を行なう事になります。
しかしその場合、そのマンションの資産価値は借金分を引いた評価になってしまいます。

銀行に修繕費用を借入している訳ですから、毎月の修繕積立金は、その返済分と次回の大規模修繕分を加えた金額となり、値上げすることは確定です。
その値上げも今回の融資分と、次回の積立分が増額になります。
また、一時金を集めるにしても、修繕積立金を大幅に増額するにしても、住民から反対があるとマンション管理組合の運営はとても難しい状態になってゆきます。

 

 肝心なことは、工事着手時に大規模修繕費が足りるかどうかにある 

中古マンションを購入する際、重要事項説明で現在の修繕積立金の額が説明されます。
しかし、その数字にはあまり意味がありません。なぜならば大切なのは、次回の大規模修繕で積立金が不足しないかどうかです。
しかしこれは、マンションを購入する買主にとっては、とってもわかり難いことです。なぜなら購入することで、ローンや返済とうで考えが目一杯だからです。

冷静になってマンション管理組合の懐具合を考えてみます。

購入対象マンションの築年数、前回の大規模修繕の年度、次回の大規模修繕工事の時期を確認しましょう。
これらの情報がわかれば、次の修繕工事までにどれくらいの修繕積立資金が貯まるかを予想することができます。

修繕積立金がどれくらい必要かを見積もるには、工事に必要な費用を概算し、それを住戸数で割る方法があります。

マンションの大規模修繕費用が1住戸あたり約100万円と言われていたのは、2000年代から2010年代初頭にかけての話が多いです。
この期間は、建築資材の価格や人件費が比較的安定しており、多くのマンション管理組合がこの金額を基準に長期修繕計画を立てていました。

しかし、近年の建築資材費の高騰や人件費の上昇により、現在では1住戸あたりの大規模修繕費用が100万円では足りないことが多く、実際の費用はもっと高額になる傾向があります。2020年代に入ってからは、1住戸あたり100万円ではなく、130万円から200万円以上が必要になることが一般的です。

このため、最新の建築物価指数や具体的な修繕計画に基づいた費用見積もりを参考にすることが重要です。
下に集合住宅の建築費指数のグラフと、大阪の指数がわかる表を添付しました。

建築物価指数の影響

▶︎建築物価指数のグラフ

共同住宅建設物価 202405

▶︎地域別価格(大阪)

               一般財団法人 建設物価調査会HPより転写

 

2024年5月の建築物価指数は、2015年の1.38倍となっています。(大阪では1.41倍)
つまり、2015年に立てた長期修繕計画に基づいて修繕積立を実行していた場合でも、現在の工事費用は38%不足することになります。
これから数年後に大規模修繕を予定している場合、その時点の修繕積立金で工事が可能かどうかをシミュレーションすることが現実的です。

全国で予算オーバーにより大規模修繕ができないマンションが増加している現状を踏まえ、マンション購入に際しては、修繕積立金の計画を慎重に行う必要があります。

 

 計画はマンション管理組合の長期修繕計画で決まる 

最後に、修繕積立金や大規模修繕工事の計画を立てるのはマンションの管理組合です。

購入を検討しているマンションが、しっかりとした修繕計画と修繕積立金の計画を持っているかどうかを見極めることが、買主にとって非常に重要です。
この計画は、各マンションごとに作成する長期修繕計画書で決まります。
計画がなければ実行時に修繕積立金が足りるはずもなく、その不足分は住民から一時金を徴収するか延期するしか方法はありません。

購入前に、マンション管理組合が適切な修繕計画を立てているか、そして長期修繕計画に基づいて修繕積立金が計画され、将来の工事に十分対応できるかを確認してください。その算定方法もこの【マンション購入】の下記の画像で表記しています。

 購入時に本当に調べるべき書面は、重要事項調査説明書 

では、マンション管理組合の貯めている現在の修繕積立金と毎月の修繕積立金、そして大規模修繕工事の時期とその際の工事費予算を知るためにはどうすれば良いのでしょうか?

中古マンションを購入検討する際、修繕積立金や長期修繕計画について詳しく調べるには、以下の書類を管理会社から取得し、確認しましょう。

  • 重要事項調査説明書(売買契約書の前に説明する重要事項説明書とは異なります)
  • そして、修繕積立金長期修繕計画書

まず、重要事項調査説明書ですが、修繕積立金の積立方法や過去の大規模修繕工事の履歴、次回の修繕時期、主要工事の履歴、大規模修繕工事費用の概算、マンション管理の詳細などが詳しく記載されています。

実は、不動産売買契約前に説明する重要事項説明に記載必要と思われる範囲の情報は、この重要事項調査説明書を管理会社から取得し記載するわけですが、マンションの情報はこれらがすべてではありません。
あくまで、売買契約時に説明する重要事項説明に記載されている範囲のみです。

買主にすべての情報を伝えるのが理想ですが、不動産業者は必要のない(契約に必要ではないが買主にとって重要)情報を取り寄せることはあまりありません。購入を検討する際には、すべての情報を確認するよう依頼しましょう。

下に重要事項調査説明書のサンプルを貼り付けておきます。

▶︎重要事項調査説明書のサンプル

重要事項調査説明書

この重要事項調査説明書は区分所有者である売主または不動産仲介会社を通じて入手可能です。
管理会社が発行するには手数料が平均23万円かかることもありますが、詳細な情報を得るためには必要な投資です。

ご検討をお祈りいたします。

 

あとがき チェックポイント作成意図

「この物件が欲しい!」と強い熱意を持ってご相談に来られる方がいらっしゃいます。物件を見てとても気に入られたのでしょうね。

その際、多くの方が「背中を押してほしい」という気持ちを強く感じます。私はしっかりとお話を伺い、その物件にリスクがあることを説明することもありますが、すでに物件に心を奪われているため、感動を何度も話しながらすぐに買って(購入申し込み)良いかと質問されます。

私たちはこの現象を”買いたい病”と呼んでいます。

買いたい病にかかって購入した後、予算不足や問題に気づき、どうすれば良いかとご相談に来られる方も少なくありません。

物件を気に入ってしまうと、早く決めないと誰かに買われてしまうという焦りが生じますよね。でも、そんな時こそ冷静に考えてみてください。
心に引っかかるところがあるのなら、焦らずじっくり検討することが大切です。
まず購入前に、その物件のリスクは何かということです。

では、その物件のリスクとは?

現段階で問題のあるもの、将来問題が発生する可能性のあるものです。
将来発生の可能性のあるものは、当然発生しない可能性もあります。

これが物件のリスクです。

 

自分でできる物件チェックポイント

冷静に購入判断をするために「自分でできる物件のチェック」を作成しました。

宅建業者や建築士等の専門家は現地を見るだけでなく多角的に調査を行います。
私の経験から特に重要な初期チェックポイントをピックアップしました。
土地、中古住宅、中古マンションに対応したチェックを挙げています。
各チェックが全てクリアされれば大きな問題はないだろうと思われます。(注意:勿論当社が結果を保証するものではありません)

ここで挙げたチェックポイントに引っかかる物件の購入には注意が必要です。
注意というのは、購入のハードルが高いという意味です。
決して買ってはいけないわけではありませんが、購入を決断するには物件のリスクを理解した上で、それでも購入するという決断が必要です。

『私は大丈夫』と思ってられる貴方、注意が必要です。
自信があると、不動産業者に聞かないし聞けない。
聞いたとしても、そもそも買ってはいけないと言う不動産業者がいるでしょうか? (買ってくれないと手数料になりませんから)
それは聞くだけ無駄ですよね。

“買いたい病”の方にこのメッセージが届くことを望みます。

実はこのチェックに引っかかる物件は、残念ですが不動産市場に数多く存在します
そう言った物件を買った後、『それを知っていれば購入しなかった』という状況を避けるために、『土地・中古住宅・マンションの重要チェックポイント』を有効にご使用ください。

 

「不動産購入の前の重要チェックポイント」を作成した目的

私は住宅設計監理の際に、住宅用地や中古住宅の購入もサポートしてきました。
そして住まいを手に入れたいという買主の強い想いを深く理解しています。

しかし、不動産や建築の知識が不足しているために、土地や中古住宅を購入してから新築やリノベーションができないというご相談を多く受けてきました。

「それを知っていたら買わなかったのに。」

その様にならない為に、この重要チェックポイントを作成しました。
目的は、以下のような結果を得て頂くことです。

  • 『事前にこの情報を知っていたおかげで、安心して自宅を購入できた。』
  • 『この情報を持っていた為、購入を慎重に考え直すことができた。』
  • 『事前にこの知識を持っていたおかげで、無駄な投資を避けることができた。』

この内容は、不動産や建築に詳しくない方でも、快適で安心して暮らせる住まいを求めるために、自分でできる不動産のチェックポイントを伝えることを目的としています。この内容を参考にして、満足のいく住まいを手に入れていただければ幸いです。

※当社のサイトは、不動産紹介サイトやアフェリエイトサイトではありません。
特にこのページは、不動産購入前に見てほしいチェックポイントを紹介しています。
また、不動産仲介は、コンサルティングを受けた方で、仲介をご希望の方のみお手伝いさせていただきます。

 

「気になっている不動産を購入したいが、大丈夫だろうか?」とお悩みの方へ

不動産には押さえておくべきポイントがあります。
専門家はあらゆる方面からチェックを行いますが、その中でもまず初めに押さえておくべきポイントがあります。

このポイントチェックで引っ掛かる物件の購入には要注意です。
要注意というのはハードルが高いということです。
これは買ってはいけないというより、専門的知識を持って物件のリスクを理解した上で購入する必要があるということ。
[リスクのある不動産]ということです。
もし、貴方にその知識がないのであれば、手を出さないことをお勧めいたします。

より安全で、資産としての評価の高い不動産を手に入れて下さい。

 

🔹個別相談お申し込み

個別物件で直接相談をご希望の方は、こちらからお申し込みください。
面談の後、現地及び詳細調査につきましては遠方であっても伺わせて頂きます。(別途交通費要)

不動産セカンドオピニオン
相談料 90分 /19,800円

※物件紹介は行っておりません。
※不動産仲介業務は当社のコンサルティングを受けられた方で、ご希望の方のみさせて頂いております。

 

住宅相談 & 各種申込み 窓口

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