「不動産購入をサポートします」

買主が自ら物件を探し、購入を検討する際に、専門家の視点からその物件を詳細に調査し、問題点やリスクがないかを確認し、購入後にトラブルが発生しないための対策を講じることが重要です。当社の“一級建築士による物件調査”は、そうしたリスク回避と安心感の提供を目的としたサービスです。

当社の物件調査では、以下の目的に沿って、買主が選んだ物件に対して調査を行い、知らずに不動産市場の『問題物件』を購入することのないようにサポートします。

▪️目的

1. 物件の敷地がどのような規制を受けているかを明確にし、希望する住まいを実現できるかを確認する。
2. 購入時に隠れた問題がないかを調査し、リスクを事前に理解したうえで購入できるようにする。
3. 購入後に起こり得るトラブルを事前に認識し、適切な対応策を講じる。

▪️調査内容

奈の町では、持ち込まれた物件に対して、以下の方法で詳細な調査を行い、問題点を明らかにし、リスクがあればそれを回避するための具体的なアドバイスを提供します。
その為の調査として以下の業務を行います。

1.机上調査
2.現地確認
3.行政調査
4.法務局での権利調査
5.物件調査報告書とアドバイス

これらの調査は、物件の全体像を把握し、買主が安心して購入を決断できるようにするためのものです。

これから1つずつ、詳しく説明いたします。

▶︎机上調査

不動産購入の際に、ネットに掲載されている物件の中には、実際には問題のある「不良物件」が少なからず存在します。そのような物件を何も知らずに購入してしまうと、後になって大きな損失を被る可能性があります。

机上調査は、物件の現地に行く前に、デスク上で収集できる情報をもとに、問題点の有無を判断するプロセスです。具体的には、以下のような項目を中心に、60種類以上のチェック項目を設けています。

• 敷地の安全性チェック: 土地の地質や災害リスクの有無を調べます。
• 道路に関するチェック: 接道条件や道路の種類、幅員など、法的に建築可能な条件を満たしているかを確認します。
• 敷地と隣家との関係: 境界線の確認や隣接する建物との距離、日照や通風などの環境条件を検討します。

これらの調査項目を通じて、潜在的な問題点やリスクがないかを早期に把握し、必要であればそのリスクに対するアドバイスも提供します。買主が物件を購入する際には、これらの問題点を理解し、リスクを受け入れるかどうかを判断することが重要です。

物件には、安価で提供される理由が存在するものがありますが、その理由を理解し、買主にとってメリットとなる場合には、それも一つの選択肢となります。

▶︎現地確認

→机上調査と現地確認の具体的な違い

• 机上調査: 対象となる敷地やその周辺に関する法的条件、接道状況、土地の安全性など、デスク上で調査可能な情報をもとに全体的な評価を行います。これは、地図や書類、インターネット上のデータを活用して、事前にリスクを特定する作業です。
• 現地確認: 机上調査で得た情報をもとに、実際に現地を訪れて視覚的に確認するプロセスです。具体的には、敷地の境界線、構造物、土地の形状など、現地でしか確認できない要素を詳細にチェックします。現地での観察によって初めて分かる問題や、見落としがちなリスクも把握することができます。

調査項目
☑︎道路幅員および惻溝等の形状
☑︎道路と敷地との高低差とその処理
☑︎幹線道路からの進入道路幅員
☑︎隣地との境界ポイント有無
☑︎隣地境界の構造物と高低差
☑︎擁壁等の構造物の安全性の検討
☑︎隣地からの越境の有無
☑︎給水メーターの確認
☑︎排水ますの確認
☑︎雨水排水の状況
☑︎地盤の種類
☑︎測量図と実寸法との差異確認
☑︎電柱の位置及び電線の状況

▶︎行政調査

行政調査では、単に物件案内書に記載されている情報が正確かどうかを確認するだけでなく、不動産業者とは異なる建築士の視点から、建物の設計や利用に関わるさまざまな要素を検討します。具体的には、建物を建てるにあたって何が重要で、どのような影響を受けるかを考慮し、土地の利用方法や建物の設計可能な範囲について評価します。

例えば、土地の高低差をどのように活用するか、どれだけの建築ボリュームが取れるか、また追加の整備費用がどれくらいかかるかといった点も、建築士の視点で詳しく検討します。不動産業者は主に売買の成立を目指しますが、建築士は、実際に建物を建てる際に生じる可能性のある問題や制約に目を向けます。

つまり、同じ行政調査であっても不動産業者と建築士とは調査する視点が異なります。

 

▶︎法務局での権利調査

法務局での権利調査は、敷地の所有者を特定するだけでなく、道路や隣接地の所有者情報を確認し、将来的なトラブルを未然に防ぐための重要なステップです。具体的には、敷地や建物の正確な面積を示す求積図、公図、また隣接する土地の構成や権利者などを調査します。

これにより、たとえば私道の所有権が不明確な場合や、隣地との境界が曖昧な場合に発生しうる問題を事前に把握することができます。所有者の確認ができれば、私道の利用権限や管理責任がどこにあるか、隣地との境界に問題がないかなど、購入者が気付かないリスクを早期に発見し、対処することが可能です。

このような権利関係の詳細な調査は、不動産購入後に生じる可能性のある紛争を防ぐだけでなく、安心して物件を利用するための基盤となります。購入前にしっかりと権利を確認することで、後々のトラブルを防ぎ、より安心して購入決定を下すことができるのです。

また、法務局の調査結果に基づいて、リスクが見つかった場合には、それを解決するための具体的なアドバイスも提供します。この調査によって、購入者は物件の法的側面についても十分な理解をした上で、安心して購入の判断ができるようになります。

▶︎調査結果報告書とアドバイス

以下の情報をまとめ、それぞれの項目で問題点またはリスク、リスク回避のアドバイスをしています。

 🔷 都道府県、市町村役場、上下水道局における調査項目

• 都市計画法に基づく規制や各種制限地区（建物に影響を与える可能性があるもの）
• 道路に関する詳細な調査
• 敷地の境界に関する調査
• 既存建物の外部目視によるチェック（中古住宅の場合）
• 給水メーターの口径および引き込み管の口径
• 雨水および排水施設の状況
• 建築確認申請書および検査済証の確認
• 各種ハザードマップ（6種類）のチェックおよび避難場所の確認
• 文化財に関する調査
• その他関連項目

🔷 法務局での調査項目（印紙代10,000円が別途必要です。調査後、残金は返金いたします）

• 求積図の確認
• 現地の登記簿謄本の確認、および道路の所有者情報の確認（必要に応じて道路や隣地所有者も確認）
• 公図の確認

これらの調査を通じて、考えられる問題点やリスクが明らかになった場合、そのリスクを解決するための具体的なアドバイスも併せて提供いたします。基本的に『問題があるから購入は避けるべきです』という結論は極力避けたいと考えています。しかし、回避策が見つからない物件については、その事実を正直にお伝えし、購入を再考するよう助言することもこの調査報告書の重要な役割です。

⚫︎調査報告等の内訳

 

チェック及びアドバイス内

・道路関連全般
・敷地境界関連全般
・擁壁チェック
・給排水の状況
・行政調査
・現地確認
・机上調査(各ハザードマップチェック等)
・進入路(工事のし易さ)
・建物を建てるまでに建物以外の必要な費用(概算)
・中古住宅を目視による耐震性及び劣化等気になる点をチェック(中古住宅の場合)
・その他考えられる注意点

→調査報告書の参考例

 

⚫︎物件調査とアドバイスの流れ

注意事項

※1,アドバイスにて不動産購入をやめる判断をしたとしても、調査とコンサルティング費用は返金致しません。
※2,物件調査サポート業務では、不動産仲介も設計も致しませんので、不動産業者、建築業者及び設計事務所はどちらでも構いません。当社はご相談者へ調査とコンサルティングのみが業務です。
※3,事前協議や許可関係、及び各種申請業務は時間の関係上行う事が出来ません。依頼される設計事務所か建築業者に依頼して下さい。

 

⚫︎物件調査フルサポート費用

 コンサルティングの価格

種類	価格
物件調査フルサポート費用(土地)	110,000円(税込)〜
物件調査フルサポート費用(中古住宅)	121,000円(税込)〜

ご注意:
※1.法務局での調査で登記印紙代10,000円が別途預からせて頂きます。調査後、残った費用は、登記印紙で使用した分を除いて返金いたします。
※2.敷地の難易度が高い場合、また、敷地が230㎡を超える超える場合は15%を加算させて頂きます。その場合は、利用規約へのサイン時にご説明いたします。
※3.敷地の広さが500㎡を超える場合、または用途が専用住宅以外の場合は事前協議が必要なため、別途協議の外注費用が掛かります。

 

Option(ご希望により別途依頼お受けします)

種類	価格
既存建物のインスペクション	55,000円(税込)～
売買契約及び重要事項説明書のチェックと解説	55,000円(税込)

 

⚫︎調査に必要な資料

✔︎現地住所と地図
✔︎現地の敷地図面
✔︎現地の写真　※道路面の二方向写真、敷地境界部分の写真
✔︎物件案内書
✔︎その他、道路幅員寸法等 状況のわかるもの

来社時に以上の関係書類を持参の上、お申し込みください。
不明点がございましたらお申し込み時にご質問ください。その際にご連絡差し上げます。

 

⚫︎物件調査フルサポートお申し込み