創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
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中古住宅インスペクション(住宅診断)建物のコンディションを知る


▶︎インスペクション(住宅診断)とは

セカンドオピニオン又は住宅相談をご依頼される方に、建物のインスペクションをオプションにてお請けさせて頂いています。
建物の劣化や状況の確認を専門家が確認させて頂く事で、現状のコンディション分かり、安心して購入する事が出来ます。勿論不動産仲介の際のインスペクションとして使って頂く事も可能です。

このような方に!

◆ 住宅を購入を検討している人は、その住宅の現状や問題点、将来的な修繕の必要性などを知りたいと考えている人
 物件を売却する際に、その物件の状態や価値を明確にし、購入希望者に対して信頼性を高めたいと思っている人
◆ 自宅の改修やリフォームを検討しているが、どの部分を優先的に手を付けるべきか、または安全上の問題点がないか、リフォームして住めるのかも知りたいと思っている人
 初めての住宅購入で、予算の関係から中古住宅を選択する場合、住宅の選び方や評価の方法に不慣れな為、安心して購入したいとお考えの方。
 家族構成の変化で、新しい住宅を検討する際、新築の予算が合わないため中古物件を考えている。新生活をスタートさせるため、物件の安全性や快適性をしっかりと確認したいと考えている方。
◆ 子どもが独立した後、より小さな住宅への移住を検討している方で、中古住宅のメンテナンスや将来的なリフォームの必要性などを知っておきたいと考えている人。
◆ 中古物件を購入してリノベーションし、賃貸や売却を考えている投資家の方。物件の現状を知り、リノベーションの計画や予算を策定するためにインスペクションを行いたいと考えている。
 海外滞在中に日本の中古物件を購入を検討しているが、現地で物件を確認することが難しいため、専門家の評価をもとに判断したいと思っている方。


 

▶︎住宅状況調査(インスペクション)について

住宅診断(インスペクション)とは

既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)が、住宅の専門家の専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所、おおよその費用などをアドバイスする業務です。
既存住宅の状況を把握する為の診断で、目視、触診、打診など、劣化の発見のために特殊機器を用い行う診断です。

 

建物調査の範囲

あくまで目視可能な範囲です。床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、屋根裏も点検できる箇所から目視可能な範囲です。
床下や屋根裏の可視が無理である場合は、調査不可表記となります。

 

 

インスペクションを行う範囲(基本調査の調査範囲)

屋外
・基礎のヒビ割れ・白蟻の被害・沈下・換気不良、鉄筋の露出
・外壁のふくれ・サビ・ヒビ割れ・シーリングの破断・浮き
・屋根のずれ・ひび割れ・浮き・劣化、雨樋の詰まり・はずれ
・軒裏の雨漏跡・雨漏り・はがれ・建具周りの隙間、開閉不良・シーリング材の破断
・バルコニーの手摺りのぐらつき・腐朽・サビ・ヒビ割れ

屋内
・土台及び床組の著しいひび割れ・白蟻の被害・床の沈み・傾斜
・柱及び梁の腐朽・蟻道・割れ、
・壁(室内側)の下地迄のひび割れ・浮き・はらみ・雨漏り・目地の破断・白蟻の被害

・天井及び小屋組の著しいひび割れ・はがれ・梁のたわみ・雨漏り跡

床下(目視で確認できる範囲)
・土台・床組:構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・腐朽・木材含有水分率

・基礎:立ち上がり部分(屋内・屋外)のひび割れ・鉄筋の露出を伴う欠損・破壊、防湿処置
・束:緩み・浮き・蟻害等の跡等

小屋裏・天井裏(目視で確認できる範囲、オプションもあります)
・小屋裏・各階間の天井裏・梁・桁など構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・金物の不足や緩み・腐朽・発錆(鉄骨造)・木材含有水分率(木造の場合)・換気ダクトのずれ・災害履歴・漏水や火災等の跡、蟻害等の跡

設備
・給排水管:給湯器及び給水管の漏水・赤水・パッキンの劣化
・換気設備の作動不良、換気ダクトの接続不良・欠損、敷地内最終ますの有無

※上記の項目でも調査日に物理的な要因等で調査不可となることもあります。
※建物調査の範囲 は目視可能な範囲です。
床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、屋根裏も点検できる箇所から
目視可能な範囲です。もちろん、建物の外周りや設備、壁・柱の傾きなども調査します。

 

調査結果でよく見られる不具合について

床下でよく見られる不具合 屋根裏でよく見られる不具合
・基礎のひび割れ ・雨漏り
・シロアリ ・柱の固定不良
・断熱材の有無、落下 ・筋交の取り付け不良
・水たまり ・断熱材の忘れ
・換気不良 ・ボルト等の金物取り付け不良
・金者の取り付け不良  

 

床下の調査の際にシロアリの蟻道を発見(床下点検口から確認できる範囲で調査を行います。)

小屋裏の雨漏り跡 : 屋根裏の調査をする際に確認します。

 耐震診断

一級建築士よる(基礎強度、木材含水率、劣化度)を精密診断にて現状を診断します。 本来は改修計画に合わせて耐震補強を行う必要があります。
改修計画が未定の場合は、現状の壁等を使った補強やアドバイスも行います。

1981年5月以前の旧耐震基準の建物は、その殆どが安全目標基準評点1.0を下回る事となります。 耐震補強を行う事で、評点を1.0以上に改修する事が目的となります。

※このオプション調査は目視による調査ですので、隠蔽部分は検査対象外となります。

耐震診断物件1(参考) 調査の結果、評点は0.39になりました。

総合診断書(参考)2 こちらも評点は0.39です。

この物件1及び2で、どちらも耐震診断の評点は0.39となりました。

一応安全と考えられるラインの1.0を大きく割り込んでいる為、
広範囲な耐震改修工事が必要です。 このどちらの住まいも安全ラインを超える評点1.2程度の耐震性を確保した耐震補強工事を行いました。
当社では、耐震診断だけに留まらず、リノベーションと同時に耐震改修(耐震補強)の設計もお請けしています。

また住まいの設計で、快適な住まいへのリノベーションをお請け致します。

インスペクションで使用する機材と確認業務について

測定機器

使用する機器
 レーザー墨出し器
 コンベック
 打診棒
 含水率計
 懐中電灯
 精密水平器
 クラックスケール
 サーモグラフィー 
 脚立

 

 

建物調査で確認する業務

基礎のクラック クラックスケール 外観上の基礎表面にあらわれているクラックの状態をクラックスケールで確認します。 ヘアークラックは問題振りませんが、構造クラックの場合は不動沈下も考えられます。(幅0.5mm/深さ20mm以下)
外壁 外壁のクラック 屋根や外壁のクラック・欠損・浮き・はらみ等を総合的に評価します。 壁の浮きやタイル、基礎の上塗りモルタルが浮いているかどうかを打診棒で調査します。
床下の湿気及び傾斜 床下の含水率計測 床下の湿度と木材の含水率を含水率計にて調査します。 湿気が多いとシロアリや木部の腐敗が多くなりやすいためです。
また、室内での床の傾斜(6/1000以下)をレーザー墨出器にて全体的に確認します。一方向に傾斜している場合は不動沈下が考えられますし、一部であれば床下の下地の問題による影響が考えられます。
壁・柱の傾斜またはむくり等 柱の傾斜を測定 室内の壁や柱の傾斜をレーザー墨出器にて測ります。一方向に傾斜している場合は原因を突き止める必要がありますし、部分的であればリフォーム時に調整が必要です。(6/1000以上の傾斜がないか調査を行う)
断熱材の不足・結露 サーモセンサー サーモグラフィーにより確認します。断熱材の不足部や冷気の入口などを確認します。また、結露により断熱材の落下や壁内部の傷み具合も確認できます。(天候や状況で確認できない場合もあります)
給排水管からの漏水その他 給排水管の漏水チェック 給排水管の発錆による赤水や漏水、滞留などを確認します。
防水層の著しいひび割れ、劣化等 ベランダ雨漏り 上階のベランダや、浴槽の防水層からの劣化や漏水について確認します。
雨漏り 屋根の形状を見たり天井裏の様子を確認することで雨漏りの部位をチェックします。また、目で見えない部分はサーモグラフィーで雨漏りの部位をチェックします。

 

調査に必要な書類

 1. 現況建物の平面図、又は、建築確認済書

 2. 敷地の関係がわかるもの

 ※図面のない場合は、別途27,500円で調査の際、現況図を作図(1/100)いたします。

 

◆ 料金

中古住宅診断メニュー
インスペクション(有資格者による『既存住宅状況調査』)

❶ 基本調査 77,000円

 ▼オプション

❷ 屋根裏調査 22,000円
❸ 耐震診断 55,000円 ※建坪40坪以上は、+16,500円
❹ 耐震基準適合書 22,000円
❺ リスクチェック(物件チェック) 33,000円

 ▼パッケージ

Aパック 
基本調査+❷ 屋根裏調査
99,000円
Bパック おすすめです!
基本調査+❷ 屋根裏調査+❺ リスクチェック
132,000円 
Cパック
基本調査+❷ 屋根裏調査+❺ リスクチェック+❸ 耐震診断
187,000円

 

 

 報告書

・建物状況調査の結果の概要
 (中古住宅購入時に重要事項説明書に添付されるもの)
・調査結果の報告(41項目のチェック報告)
・リフォームのアドバイス(一級建築士が総合的なアドバイスが可能)
・OP 耐震診断報告書(後日診断結果報告書を提出)
・OP 物件チェックリスト
・OP 耐震基準適合書(耐震診断結果で評点が1.0以上のものに限る)

参考:『建物状況調査の結果の概要』書類

※建物状況調査の結果の概要: 不動産売買の際に重要事項説明書に添付して、宅建士が説明を行います。

 

 具体的なリノベーションのご相談

 調査後、当社事務所にて具体的なリノベーションについてもアドバイスさせていただきます。
お気軽にご相談ください。

 調査対象エリア

  • 奈良県 
  • 大阪府


調査員

既存住宅状況調査技術者(国土交通省認定)既存住宅のインスペクター_(建築士一級/技術者)


一級建築士 浅野勝義
(私が調査を行います)

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