土地を購入し”想いの家”を建て、自分らしく暮らす。

◆ 建築家が土地探しからサポートする理由

建築家の仕事は、住まい手から提供(指定)された土地に住まい手の暮らしに合う住まいを設計する事です。
そう、基本的に建てるべき敷地が先にある事が前提条件なのです。
その敷地がどんな建築条件であったとしても、安全で快適な建物の設計を行うのです。

例えば、初めから相続など受け継いだ土地の場合であれば、それは成立します。
しかし、新しく土地を探すのであれば、住まいを建築する上で不利になる物件をわざわざ選ぶ必要がないとは思いませんか?
初めから「一緒に探してくれよ!」ですよね。
だって、建築家は建築設計の専門家なんですから。

具体的に言いますね。
下水排水に問題あればこれに対処するのに幾ら掛るのか、地盤を平らに造成するために擁壁を造れば幾ら掛るか、既設の擁壁が安全であるか改修が必要か。道路は建築する上で問題ないのか。希望する間取りがその土地で設計可能なのか。
そんなのは現場を見ればわかります。
でも、買主である住まい手は分かりませんよね。

土地を買った後で、「これをするのに建物以外に別の費用が掛かります。」
なんて言われても、住まい手は困ります。
だからこそ、建築家が土地探しから一緒にお手伝いするのです。

奈の町が住まい手さんと一緒に土地探しを探し始めて20年を超えました。
その間、物件が見つかると不動産業者に依頼して仲介をお願いしていた訳です。
敷地の問題点をこちらで全部調べてから仲介業者へ仲介だけお願いするのです。
これは住まい手さんにはとても面倒です。

そこで、2017年から奈の町で一本化出来るように、不動産仲介業も始めました。

◆ 建築家が土地探しから関わると、どんなメリットがあるのか。

どんなメリットがあるのか具体的に書いてみます。

○家を建てることが前提で土地を見ているので、購入する前に住まいの建築費以外の費用(造成や給排水設備の要する費用)が事前に分かる。

○建築予算を事前に確認している為、予算枠を超えるような物件は紹介しない。

○敷地をどのように利用するのか、計画のイメージが先に掴みやすい。

○建築家視線から見た、敷地の良い点や・問題点の改善方法を先に知ることが出来る。

○不動産売買で買主に不利な取引とならず、不明点も詳しく説明を受けることが出来る。

○住まいを建てるのに難ある土地を、知らずに買ってしまうリスクがない。

○中古住宅が建っている場合、解体費の算出や、建物の状態を見て改修する項目や概算を先に見当を付けることが出来るので、購入する判断が付けやすい。

○建物や敷地に隠れた問題がある場合、誤って購入してしまうリスクが少ない。

思いつくまま書いてみましたが、書いてみると結構ありました。
こんな売買やリスクがあるまま一般の住まい手さんは物件を選び、買っているのです。

購入後に建築が困難と分かり家づくりを諦めて処分した。や、建物を改修出来るつもりで買ったのに、傷みや問題で建て替える事になるケースがあるのが理解できます。
そう考えると、もっと早くから不動産仲介業を行うべきだったと思いました。

◆ 奈の町の”土地からフルサポート”の業務範囲とは

○物件探しのお手伝い

○物件購入の為の仲介業務

○住まい手に合った住まいの設計監理業務

○業務範囲は、購入から登記・測量・融資・リノベーションプラン・インテリアデザイン・家具デザイン・照明デザイン・耐震診断耐震補強・断熱気密設計・設備設計・住まい専門の設計と工事監理とカバーしており、建築工事以外のすべてを奈の町で完結が可能です。
含まれていない建築工事は、当社からも紹介可能ですが、お好きな建築会社で建築していただけます。

◆ 土地探しの注意点

物件を色々見に行かれると思いますが、住まいを設計する事を前提に土地の見た際に注意する点をアドバイスさせて頂きたいと思います。

既にお持ちの土地であったり、相続される土地である場合を除き、新たに土地を購入して家を建てる為の物件探しのベースと考えてください。

１． 敷地は初めに道路ありき。

参考：土地・物件の判断でこれだけは知ってほしい道路の種類と見方

敷地の前面道路が何なのか(建築基準法第42条各項各号道路)を、確認します。(都市計画区域内)

道路には幅員が4M以上と4M未満があり、各項号が決められています。敷地の大前提は、そのどれかに当てはまるのかです。　全面道路が建築基準法第42条の各号に当てはまらないのであれば、購入してはいけません。
それは道路ではなく、”道”です。接道が”道”では建築は出来ません。

次にその道路に敷地が2M以上接してるか否か。　2M以上接していない敷地に建築は出来ません。中古物件の場合は不適格建物ですので再建築は出来ません(隣接する空地等がある場合は緩和があります)。　再建築できませんのでお安く購入出来るケースがあります。

4M未満の道路(2項又は法43条但し書き)に当てはまる場合はその確認が必要です。確認先は特定行政庁で確認できます。　法43但し書きの確認は、奈良県でははその物件ごとに申請が必要です(地域によって判断が異なります)
また、幅員が4M未満であれば必ず道路後退(中心後退2M)が必要ですから敷地は小さくなります。

4m以上の道路については、1号道路(いわゆる国道、都道府県道、市区町村道等の公道)が理想です。
5号道路の位置指定道路には注意が必要です。位置指定道路は道路の所有者が公のものではなく、個人や法人所有の場合で問題の種になる事があります。

位置指定道路の問題点は、道路の掘削や埋設管工事などは所有者の承認が必要なだけでなく、道路の管理や補修も所有者責任となります。ひどいケースでは、所有者である分譲業者は既に法人を解散しており代表者との連絡すらつかない事がありました。下水管敷設の為の掘削はもとより傷んだ道路の補修も出来ない道路です。

新たに購入するのであれば、道路は可能なら4m以上の公道を選びたいですね。その理由も分かって頂けたでしょうか。

２． 給排水施設が整っているか否か。

道路内に下水本管が通っているでしょうか。　そして敷地内に最終桝が設置されているでしょうか。また、同様に給水管も確認しておくといいでしょう。

開発分譲地であればこのあたりの問題はないと思います。ただ、大きめの土地を分割して販売している場合は、設置されていない区画もあるかもしれません。
開発分譲地以外の場合は、下水桝だけでなく、給水管それも引き込まれている管径も確認して置く必要があります。
既存の給水メーターの管径が不足する場合は、道路から新たに引き込み直す必要がありますので、その費用を見ておく必要があります。　引込等の費用については、前面道路の種類によって、道路復旧に係る工事代が大きく変わります。

３． 現地での車の出入りについて。

現地では実際に生活する上で、車の出し入れが可能かどうか、また、前面道路内での対向に支障ないかどうか。
そういった部分の確認をして頂きたいとおもいます。

４． ご近所での雰囲気を見て回る。

周辺環境は大変重要です。

近隣にトラブルとなるような家が無いか、動物等の大きな声などが聞こえてこないか等も朝と夜に分けて歩いてみてください。
また、幹線道路から現地までの道幅の狭い部分はないかも見て欲しいです。じつはこれも建築する上で大切なポイントです。
細く長い道路の一番奥にある敷地だったりすると支障が出やすくなります。
道路の途中の方が車を一時止めるだけで、奥への通行に支障が出る事もあります。

道幅が狭いという事は大型の車が進入できず、梁・通し柱等の長い建材や解体などの廃材を運搬するための車両をわざわざ小さく小分けするといった無駄な費用が掛かってしまいます。

それ以外の注意点は奈の町がお調べします。調査結果を見てご判断ください。

 ➡️ 『住宅相談 窓口』よりお申し込みください

 

◆  土地探しから売買契約・工事着手までの流れ

1, 奈の町のHPより、上記の”土地フルサポート”をご一読いただき住宅相談室よりお申し込みください。

2, 面談において、奈の町の土地探しと土地からフルサポートの概要を確認していただき、ご相談者自身に必要だと思われれば、専任媒介契約を交わして頂きます。
※専任媒介契約ですので、他の仲介業者と売買契約は出来ません。
※囲い込み物件については仲介が出来ない場合があります。

3, 奈の町はレインズ及び不動産ジャパン等により検索で物件探しを行います。
注意点として、もし、ご相談者が見つけられた場合であっても直接業者へ電話等の連絡はしないでください。

4, レインズ及び不動産ジャパン等にて要望に近い物件があれば、事前に机上での下調べを行います。その後、調査による条件を加えて物件のご紹介を致します。

5, 候補となる物件が出た場合、まず先に現地をご自身(ご夫婦)にて確認してください。

6, 現地を見て購入を進めたい物件であると思われたら、奈の町へご連絡ください。 ご連絡と同時に当方より売主業者へ物件の紹介と、詳しい資料の手配を致します。

7, 通常の場合は、売主業者と日程を調整してご相談者と奈の町で物件の見学を行いますが、急ぎである場合はご連絡頂きましたら現地へ同行したまま詳しい調査を行います。

8, 物件を見学して調査結果を確認して頂いた上で、物件購入の可否を判断して頂きます。

9, 購入の方向で決定すれば、物件購入申込書を作成し、奈の町を経由して売主の不動産業者へ購入の意思を伝えます。(同時に融資がある場合は先に融資手続きの申し込みをして頂きます)

10, 売主が購入申込書の内容で了解すれば物件の売買契約へと進めます。 価格その他の条件があれば相談者側でその条件を受けるかの判断をします。良ければ売買契約となります。

11, 建物調査結果を基に、住まいの設計を行う為に奈の町と設計契約を交わして頂くと同時に、プランニング作成へと進め、ヒアリングをさせて頂きます。

12, 物件の決済(引き渡し)を行います。決済(お金の支払い)と同時に法務局へ登記の手続きを行います。

13, プランニングの提案と共にイメージが固まりましたら、設計の詳しい打ち合わせに進みます。 クラフト模型で外部や内部の確認、仕様、開口部や室内のイメージパースなどを交えて打ち合わせします。

14, 内装など仕上げに関係する部分は、一つずつイメージ提案と同時に現物の確認を行いながら決めてゆきます。新たな制作の家具も同時に提案します。

15, 内部設備一式の打ち合わせを行います。キッチン、浴室、洗面等の水周りと換気設備、照明器具の提案、コンセント周りの打ち合わせを行います。

16, 打ち合わせが終わると設計図の作成を行い、建築会社へ見積もり(相見積もり可)依頼します。

17, 見積書が提示されると当社で見積もり書内の価格分析と、適正価格を出し、価格の交渉を行います。 価格交渉が纏まれば、施工会社との建築工事の契約を交わします。

18, 工事契約後、現場の工事に取り掛かります。 奈の町は週1回の現場監理を行い、現場が進行し、建物の完成に至ります。

● 「一級建築士事務所 奈の町」は、完成まで工事監理を行います。