ご相談者から設計監理を目的とした面談ではなく、住まい手にとって一番良いと考えられる住まいの選択や方法、物件調査などを住宅コンサルティングからサポートしています。

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奈の町の新築・土地購入サポート

土地を購入し”想いの家”を建て、自分らしく暮らす。

奈の町が土地購入からサポートする理由


建築家の仕事は、住まい手から提供(指定)された土地に、住まい手の暮らしに合う住まいを設計することです。そう、基本的に建てるべき敷地が先にあることが前提条件なのです。その敷地がどんな建築条件であったとしても、安全で快適な建物の設計を行います。また、その為に思考を巡らすのです。

例えば、初めから相続などで受け継いだ土地の場合であれば、建物だけを考えれば良いのです。しかし、新しく土地を手にいれる為に探すのであれば、住まいを建築する上で不利になる物件をわざわざ選ぶ必要がないと思いませんか? だったら初めから「一緒に探してくれよ!」ですよね。だって、建築家は敷地に建物を計画できる設計のプロなんですから。

具体的に言います。
下水排水に問題があれば、これに対処するのにいくらかかるのか。
地盤を平らに造成するために擁壁を造るといくらかかるか。
既設の擁壁が安全であるか改修が必要か。
道路は建築する上で問題ないのか。
希望する間取りがその土地で設計可能なのか。
そんなことは現場を見ればわかります。でも、買主である住まい手は分かりませんよね。

土地を買った後で、「これをするのに建物以外に別の費用がかかります」と言われても、住まい手は困ります。だからこそ土地探しから一緒にお手伝いするのです。

私たちが住まい手さんと一緒に土地探しを始めて20年以上が経ちました。その間、物件が見つかると敷地の問題点をこちらで全部調べてから不動産業者へ仲介業務だけお願いするのですが、手続きだけで満額の仲介料を支払う訳で、これは住まい手さんにはとても負担ですし、無駄でした。

そこで、2017年からは当社で一本化できるように、宅建士を収得し不動産仲介業も始めました。これにより、住まい手さんにとってより負担が少なく、スムーズで簡単な土地探しが実現できるようになりました。

 

◆ 土地探しから関わるメリットは?

建築家が土地探しから関わると、どんなメリットがあるのでしょうか。
例えば、、、

❶ 住まいの建築費以外の費用(造成や給排水設備の要する費用)が事前に分かる。

❷ 建築予算を事前に確認しているため、土地購入の段階で資金ショートするような事は発生しない。

❸ 敷地を見ただけでどれ位のボリュームが建てられるかをイメージできる。

❹ 敷地の計画を土地の選別段階から見ているので、計画のイメージが先にできている。

❺ 建築家視線から見た、敷地の良い点や問題点の対処方法を購入前に知ることができる。

❻ 敷地の境界にある擁壁などの安全性の確認は、建築士の判断が必要です。

❼ 不動産売買で買主に有利になるように交渉し、売買契約書や重要事項説明書の不明点も詳しく説明を受けることができる。

❽ 住まいを建てるのに難ある土地を安く購入して、建築家ならではの住まいを建てることができる。

❾ 中古住宅の場合、建物の状態(コンディション)を見て改修する範囲や概算を先に読んだ上で購入する判断ができる。

⑩ 建物や敷地に隠れた問題がある場合、誤って購入してしまうリスクが少ない。

これらのメリットを活かすことで、住まい手さんが安心して土地を購入し、家づくりがを進められます。更に2級ファイナンシャル・プランニング技能士も持っていますので、資金計画やローン相談についても住まい手さんに有利に対応が可能です。

建築家が不動産仲介業を自社で行うことは、当社の窓口ひとつで一貫したサポートが提供できる事が、住まい手さんにとってもメリットが大きいのです。

 

◆ 奈の町の”土地からフルサポート”の業務範囲

奈の町の「土地からフルサポート」の業務範囲は以下の通りです。

  1. コンサルティング及び資金計画
  2. 物件チェックによる敷地の問題とリスクを確認
  3. 現地確認と境界確認、行政調査
  4. 物件の購入とサポート仲介業務
  5. 住まい手に合わせた住まいの設計業務
  6. 設計図作成一式による見積もり依頼し、見積書の分析、交渉、工事契約立会
  7. 建築確認業務・中間検査・完了検査
  8. 現場監理業務

さらに、業務範囲は購入から登記・測量・ローン相談・リノベーションプラン・インテリアデザイン・家具デザイン・照明デザイン・耐震診断耐震補強・断熱気密設計・設備設計・建築確認と工事監理までカバーしており、建築工事以外のすべてを奈の町で完結が可能です。
建築工事については、お好きな建築会社で建築していただくことが出来ますし、無ければ奈の町からも紹介可能です。

これにより、住まい手さんは奈の町を通じて、物件相談から住まいの完成まで一貫したサポートを受けることができます。これにより、住まい手さんの不安や手間を軽減する事ができます。

 

 土地探しの前に行うこと(資金計画)

理想の住まいを建てるために実現するには、まず初めに土地を探すことではなく、住まいを建てるために必要な予算を先に確保することです。土地を購入してしまい、希望する建物を建てられなくなってしまうのは本末転倒です。

家づくりを成功させるには、最初に住まいを建てるために必要な費用を検討し、その予算を算出することが重要です。その上で、総予算から諸経費(税金や手数料、設計料など)を差し引いた残りが、今後探す土地の予算となります。

 

資金計画で予算を組む

物件探しの前に、資金計画を組みます。
まず、全体の予算を算出し、その後に土地・建物にかける予算を算出します。
先に物件を購入してしまうと、建築費が不足して建物が建てられなくなるといった実例をたくさん見てきた私としましては、建築費を確保してから物件探しを行います。

A)家づくりの総予算を算定します。

総予算=自己資金+住宅ローン  で、総予算を算出します。

算定式  自己資金(    万円)+住宅ローン(    万円) = 総予算(     万円)

では、分かりやすく例を出して算定してみます。
(例)自己資金700万円、住宅ローン4,300万円の場合だと、総予算は5,000万円とします。
⌈金利0.475%,変動型,元利均等,35年返済で、毎月111,147円⌋

B)土地・建物に掛ける事の出来る予算を算出します。

総予算 – 諸経費 = 土地・建物に掛ける事の出来る予算
※諸経費は、不動産仲介料、登記費用(土地と建物)、銀行融資手数料、ローン保証料、印紙代、火災保険料、引越し費、消費税、建築確認費用、設計費用等。

 注意点は、登記費の登録免許税は、土地の評価額によって変動します。敷地が広く評価が高い場合は高額になります。
また、概算の目安は、建築費の10〜15%程度が必要で、その殆どが現金での支払いとなります。

C)建物にかかる費用を算定します。

建築費の概算として、施工する会社や使用する素材の選別によって建築単価が変わります。
以下は建築費の目安。(㎡あたりの建築費)

●住宅メーカー(高性能仕様)・設計事務所・・・30万〜
●住宅メーカー(一般仕様)       ・・・25万〜30万
●建売住宅              ・・・15万〜
●地元工務店             ・・・15万〜30万

例えば、希望する住宅の規模(延べ床面積)が、30坪でしたら100㎡となります。
建築費の算定は、
概算建築費=(㎡単価x希望する住宅の規模)+外構費(建築費の10%程度)+消費税 で算出します

(例)地元工務店で建築を想定。建築費25万/㎡、建物広さ100㎡の場合、
概算建築費=(25万X100)+250万+275万= 3,025万となります。

D)土地にかける費用を算出します。

上記例の数値を代入するとすれば、
土地にかける費用 = 総予算 – (建築費 + 諸経費)
=5,000万 – (3,025万 + 350万(建築費の11.5%を想定))
=5,000万-3,375万=1,625万
算定結果は、土地探しで探すべき物件価格の上限は、1,625万円となります。

如何だったでしょうか?
この例での算定では、総予算5,000万円での土地代予算が、1,625万円となりました。

では、これから土地探しを始めます。

 

 

土地探しは、住まい手さん主体でお願いしています。

土地探しは、原則、住まい手さんに行っていただきます。

これは、過去の経験上、探してこられた物件が住まい手さんであったこと、頻繁に探してられる住まい手さんの方が検索エリアや物件情報や価格の変動に詳しいことが分かったためです。

当社が紹介するには、物件数の数もあって継続的な物件の調査は難しく、当方にその時間がないことが挙げられます。

そこで、当社は物件の検索に時間を掛けるのではなく、購入目的の物件調査に時間を集中させる方針を採用する事にいたしました。

 

 

Q&A

Q『机上による物件チェック』って、どんな事を調べるのですか?

 

Ans

ネットに載っている物件の中には、不良物件というものが少なからずあります。物件をそのまま購入した場合、後で気付いた際には買主は大きな損失を受けてしまいます。
《物件チェック》は物件の情報と状況を判断して、この物件に問題点がないかどうかを現地に行くことなく机上で調べます。

調査内容は、[敷地の安全性チェック][道路に関するチェック][敷地と隣家との関係]といったポイントを中心に、私の長い設計経験を基に60種類以上のチェック項目で問題点がないか、問題が発生するリスクはないかなどを調べます。 同時に発生する可能性のあるリスクについてもアドバイスさせて頂きます。

物件を購入する際は、買主が問題も含めてちゃんと理解して購入することが大切です。
最悪のケースでは、理解せずに購入した後、建てられない事が分かり諦めて売却したという話もお聞きしました。

不動産には、安い物件は安いなりの理由があるということです。でも買主がそれをメリットと思えるのであれば、それもまた選択の理由になるのです。

『なるほど。そういうことなんですね。買った後で問題があると知ったのでは遅いですものね。』

 

Q《机上による物件チェック》と《現地確認》の大きな違いはなんですか?

Ans
大きく大別して、《物件チェック》は、対象の敷地と敷地周りがどういった条件や法律で成り立っているかを見るもので、《現地確認》は、その敷地に限定して詳しくチェックする。といった分け方になりますでしょうか。

例えば、《物件チェック》は、関連する法律や接している道路、土地の安全性や土地の成り立ち、敷地に接している部分の確認を行います。
に対して、《現地確認》は、その敷地に限定して現地で分かること、例えば境界線や構造物などについて確認します。

大抵のことは《物件チェック》でわかりますので、この段階で次のステップへ進めるかを判断して下さい。

 

Q『物件チェックの後で、《現地確認》というのがありますが、これは現地で一緒に見てくれるということですよね。』

Ans

はい。その通りです。 現地にご相談者と同行いたします。
《物件チェック》でほとんどの敷地の分析は現地を見ることなく可能です。ただし、物件チェックで確認できないポイント、例えば、隣地との高低差、その構造物の状態、敷地境界ポイントの有無などは現地で確認しないとわかりません。

《現地確認》で問題等があればその説明もいたします。物件価格以外にかかる費用があればそれを、建築するにあたり注意すべき点や活かすポイントもアドバイスさせて頂きます。

不明点が見つかれば、調査内容と調査先をお伝えします。設計者でしか調査できないものは、別途ご依頼あれば調査させて頂きます。

 

 

土地探しから売買契約・工事着手までの流れ

初めにチャートの流れを説明させていただきます。

 

 

流れの解説

 奈の町のHPから、上記の流れをお読みいただき、住宅相談室でお申し込みください。面談でのコンサルティングで、住まいへの要望をお聞きし、物件探しの条件を絞ってゆきます。また、家づくりの総予算を出し、そこから土地探しの予算を算出します。土地探しの予算が決まれば、その予算内で物件探しを始めます。

 物件探しは住まい手さんご自身で探していただく事となります。
気になる物件が見つかりましたら、直接業者に連絡しないで当社へご連絡ください。
当社より売主不動産会社へ資料を取り寄せし、住まい手さんへ物件資料をお送りします。お送り致します資料と一緒に〖住まい手の現地チェック〗と《物件チェックの依頼書》を同封いたします。
資料が届きましたら現地の様子をご自身(ご夫婦)で確認してください。

現地の印象が良く、購入の検討に入れば、当社の《物件チェック》へ進めたいと思います。
〖住まい手の現地チェック〗に道路の幅員等を現地で測って書き込みし、《物件チェックの依頼書》に申込頂いたものと写真の3点を一緒にメールにてご返信ください。
現地の印象が想いと違っている場合は、この物件に関しては諦め、土地探しへ戻ります。

送って頂きました写真と書き込み頂いた〖住まい手の現地チェック〗を参考に、専門的な資料を参考として物件チェックを行います。調査結果とそこから考えられる問題やリスクなどを、説明と共にアドバイスとせて頂きます。
物件チェックの報告とアドバイスを聞いた上で、購入の判断をして下さい。この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、土地探しへ戻ります。

 物件チェックでは確認のできなかった部分の確認や、各寸法の確認、そして住まい手さんの質問等に応えるために《現地確認+アドバイス》を行いたいと思います。
現地での不明点があれば、確認のために行政での調査が必要になる場合があります。この場合、売主の不動産業者に問い合わせてみて、必要な証明書があれば問題ありません。

また、境界沿いに2mを超える擁壁がある場合、その安全性を確認する作業が必要になる場合があります。この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、土地探しへ戻ります。

❺ 購入を最終的に決定した場合、まず売主宛に購入申込書を作成します。 当社がこの申込書を売主業者に提出し、売主の同意を得られれば、売買が成立し、次に売買契約へと進みます。 もし、売主が買主側の条件に同意しなかった場合でも、その後の協議で合意が得られれば売買契約が進行します。

売買契約の際、買主は購入申込書に記載された手付金を用意します。

契約を結ぶ前に、事前に作成された重要事項説明書をご確認いただきます。不明な点や疑問点があれば、詳しく説明いたします。当日、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げ、その後に売買契約書に署名・捺印して、売買契約が完了します。

住宅ローンを利用される方は、この売買契約書と物件の資料を添えて、銀行に融資の申し込みを行ってください。

❻ 住まいの設計に際して、(2023年度受注分からシームレスビルド設計監理方式を行っています。) シームレスビルド設計監理は、当社と設計委託契約を締結し、ヒアリングとプランニング提案を進行します。プランニング提案時には、平面図および3Dイメージ図を最初に提案します。新築の場合、建物の広さ、またリノベーションの場合は施工面積の広さが工事費に大きく影響するため、これを考慮しながら先行して決定を行います。空間や外観のイメージ、それがどのように実現されているかを確認し、合意が得られたら、求める住宅性能と概略の仕様についての確認を行います。

これが決定したら、その住宅イメージを実現できる施工会社を1社選び、打ち合わせに参加していただきます。建築予算を提示し、特にこだわりの部分や空間に関する説明を基に概算費用を算出します。その後、概算と実際の予算とのギャップを埋めるため、施工会社の得意な部分を活かした施工方法を選択し、仕上げや納め方の検討を進め、価格の調整を実施します。見積もり価格は最初に提示した予算に基づき作成されます。最後に、細部の打ち合わせを元に以下の設計図を作成します。

【特記仕様書、仕上げ表、展開図、配置図、一般図、矩計図、建具図、基礎図、地盤改良図、構造図一式および設備付一式、その他の詳細図】

売買契約時に決めた日時に物件の決済を行います。
既に手付金として支払われた金額を除き、残りの金額が決済時の残金となります。この残金の支払いと同時に、不動産の登記手続きを進めます。具体的には、当日には登記を行うための手続き費用、税金(登録免許税)、および固定資産税の日割り分を清算するための現金が必要となります。

売買契約の際の決済を行います。 売買契約時に支払い済みの手付金分を除いた残金が決済時の残金となります。残金を支払うのと同時に不動産の登記手続きを行います。当日は、法務局への登記のための手続き費用と税金(登録免許税)、固定資産税の日割り分の精算と現金が必要になります。

❼ 『先に公表した予算の金額を基に見積価格を設定し、この工事価格で工事請負契約書を締結します。工事請負契約時には、当社も同席いたします。
また、建築工事請負契約時には契約金として工事金額の約5%を施工会社に支払うこととします。
その後の分割支払いの金額は、現地の支払い過ぎを避けるため、施工会社が工事の出来高をもとに算出し、監理者がその見積もり請求を精査した上で、建築主へと転送します。

支払いは、建築主の銀行との間で、2~3回の分割で行います。』

 

 一級建築士事務所 奈の町は、完成まで工事監理を行います。
工事契約が締結後、建築会社は工事を開始します。監理者である『奈の町』は工事の進行中、重要なポイントで現場監理を実施します。工事は順調に進行し、最終的に建物は完成します。

 

 

 

奈の町の土地からサポート

業務内容と価格(税込)

  • コンサルティング及び資金計画                ・・・11,000円
  • 物件チェックによる敷地の問題とリスクを確認
  • 現地確認と境界確認、行政調査
  • 物件の購入の為の仲介業務
  • 住まい手に合わせた住まいの設計業務
  • 設計図作成一式による見積もり依頼し、見積書の分析、交渉、工事契約立会
  • 建築確認業務・中間検査・完了検査
  • 現場監理業務

 

その他行政調査による印紙代等

特典

※当社で不動産仲介を行った場合、先にお支払い頂いた分《コンサルティング及び資金計画費11,000円》及び《物件チェック費》、そして《現地確認費》の合計を、仲介手数料から差し引きいたします。(物件の売買価格制限の条件あり)
※上記差し引き致します条件は、売買物件価格が1000万を超える場合とします。売買物件価格が1000万以下の場合は《コンサルティング及び資金計画費11,000円》のみを差し引き致します。

 

 

 土地探しの注意点

私(浅野/奈の町)は、ブログやYOUTUBEで土地などの不動産を購入する際の注意点等を発信しています。物件探しの際は、ぜひ読んで頂いて物件を見る際の参考にして下さい。
きっとあなたのお役に立つと思います。

 

不動産広告に載っている物件は、他の不動産業者でも買えるの?(動画あり)

土地探し。それでもほしい、景観の良い場所

不動産屋から受取る”物件概要書”の見方を解説します。動画あり

土地・物件の判断でこれだけは知ってほしい道路の種類と見方(動画あり)

土地の調査(給排水施設の確認)。水道メーターと最終桝がありますか?

市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

道路と敷地に高低差がある土地は、平坦地と比べてお得なのか?

不動産の検討時、道路から見ただけで分かる土地のチェック5選(動画あり)

不動産の購入検討時、雨の日に分かる雨水関連のチェックポイント5つ

 

他の注意点として

●現地での車の出入りについて。

現地では実際に生活する上で、車の出し入れが可能かどうか、また、前面道路内での対向に支障ないかどうか。
そういった部分の確認をして頂きたいとおもいます。

●ご近所での雰囲気を見て回る。

周辺環境は大変重要です。

近隣にトラブルとなるような家が無いか、動物等の大きな声などが聞こえてこないか等も朝と夜に分けて歩いてみてください。
また、幹線道路から現地までの道幅の狭い部分はないかも見て欲しいです。じつはこれも建築する上で大切なポイントです。
細く長い道路の一番奥にある敷地だったりすると支障が出やすくなります。
道路の途中の方が車を一時止めるだけで、奥への通行に支障が出る事もありますから。

道幅が狭いという事は大型の車が進入できず、梁・通し柱等の長い建材や解体などの廃材を運搬するための車両をわざわざ小さく小分けするといった無駄な費用が掛かってしまいます。

それ以外の注意点は当社がお調べします。調査結果を見てご判断ください。

 

 

 

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