土地を購入し”想いの家”を建て、自分らしく暮らす。

◆ 奈の町が土地購入からサポートする理由

建築家の仕事は、住まい手から提供（指定）された土地に、住まい手の暮らしに合う住まいを設計することです。そう、基本的に建てるべき敷地が先にあることが前提条件なのです。その敷地がどんな建築条件であったとしても、安全で快適な建物の設計を行います。また、その為に思考を巡らすのです。

例えば、初めから相続などで受け継いだ土地の場合であれば、建物だけを考えれば良いのです。しかし、新しく土地を手にいれる為に探すのであれば、住まいを建築する上で不利になる物件をわざわざ選ぶ必要がないと思いませんか？　だったら初めから「一緒に探してくれよ！」ですよね。だって、建築家は敷地に建物を計画できる設計のプロなんですから。

具体的に言います。
・下水排水に問題があれば、これに対処するのにいくらかかるのか。
・地盤を平らに造成するために擁壁を造るといくらかかるか。
・既設の擁壁が安全であるか改修が必要か。
・道路は建築する上で問題ないのか。
・希望する間取りがその土地で設計可能なのか。
そんなことは現場を見ればわかります。でも、買主である住まい手は分かりませんよね。

土地を買った後で、「これをするのに建物以外に別の費用がかかります」と言われても、住まい手は困ります。だからこそ土地探しから一緒にお手伝いするのです。

私たちが住まい手さんと一緒に土地探しを始めて20年以上が経ちました。その間、物件が見つかると敷地の問題点をこちらで全部調べてから不動産業者へ仲介業務だけお願いするのですが、これは住まい手さんにはとても面倒であり、無駄でした。

そこで、2017年から私たちで一本化できるように、不動産仲介業も始めました。これにより、住まい手さんにとってよりスムーズで簡単な土地探しが実現できるようになりました。

 

◆ 土地探しから関わるメリットは?

建築家が土地探しから関わると、どんなメリットがあるのでしょうか。
例えば、、、

❶ 住まいの建築費以外の費用（造成や給排水設備の要する費用）が事前に分かる。

❷ 建築予算を事前に確認しているため、土地購入の段階で資金ショートするような事は発生しない。

❸ 敷地を見ただけでどれ位のボリュームが建てられるかをイメージできる。

❹ 敷地の計画を土地の選別段階から見ているので、計画のイメージが先にできている。

❺ 建築家視線から見た、敷地の良い点や問題点の対処方法を購入前に知ることができる。

❻ 敷地の境界にある擁壁などの安全性の確認は、宅建士ではなく建築士の判断が必要です。

❼ 不動産売買で買主に有利になるように交渉し、売買契約書や重要事項説明書の不明点も詳しく説明を受けることができる。

❽ 住まいを建てるのに難ある土地を安く購入して、建築家ならではの住まいを建てることができる。

❾ 中古住宅の場合、建物の状態（コンディション）を見て改修する範囲や概算を先に見て予測できるので、購入する判断がしやすい。

⑩ 建物や敷地に隠れた問題がある場合、誤って購入してしまうリスクが少ない。

これらのメリットを活かすことで、住まい手さんが安心して土地を購入し、家づくりがを進められます。
建築家が不動産仲介業を自社で行うことで、当社の窓口ひとつで一貫したサポートが提供できる事が、住まい手さんにとってもメリットが大きいのです。

 

◆ 奈の町の”土地からフルサポート”の業務範囲

奈の町の「土地からフルサポート」の業務範囲は以下の通りです。

1. コンサルティング及び資金計画
2. 物件チェックによる敷地の問題とリスクを確認
3. 現地確認と境界確認、行政調査
4. 物件の購入とサポート仲介業務
5. 住まい手に合わせた住まいの設計業務
6. 設計図作成一式による見積もり依頼し、見積書の分析、交渉、工事契約立会
7. 建築確認業務・中間検査・完了検査
8. 現場監理業務

さらに、業務範囲は購入から登記・測量・融資・リノベーションプラン・インテリアデザイン・家具デザイン・照明デザイン・耐震診断耐震補強・断熱気密設計・設備設計・建築確認と工事監理までカバーしており、建築工事以外のすべてを奈の町で完結が可能です。
建築工事については、お好きな建築会社で建築していただくことが出来ますし、無ければ奈の町からも紹介可能です。

これにより、住まい手さんは奈の町を通じて、物件相談から住まいの完成まで一貫したサポートを受けることができます。これにより、住まい手さんの不安や手間を軽減する事ができます。

 

◆ 土地探しの前に行うこと(資金計画)

理想の住まいを建てるために実現するには、まず初めに土地を探すことではなく、住まいを建てるために必要な予算を先に確保することです。土地を購入してしまい、希望する建物を建てられなくなってしまうのは本末転倒です。

家づくりを成功させるには、最初に住まいを建てるために必要な費用を検討し、その予算を算出することが重要です。その上で、総予算から諸経費（税金や手数料、設計料など）を差し引いた残りが、今後探す土地の予算となります。

 

◆ 資金計画で予算を組む

物件探しの前に、資金計画を組みます。
まず、全体の予算を算出し、その後に土地・建物にかける予算を算出します。
先に物件を購入してしまうと、建築費が不足して建物が建てられなくなるといった実例をたくさん見てきた私としましては、建築費を確保してから物件探しを行います。

では、これから土地探しを始めます。

 

 

◆ 土地探しは、住まい手さん主体でお願いしています。

土地探しは、原則、住まい手さんに行っていただきます。

これは、過去の経験上、探してこられた物件が住まい手さんであったこと、頻繁に探してられる住まい手さんの方が検索エリアや物件情報や価格の変動に詳しいことが分かったためです。

当社が紹介するには、物件数の数もあって継続的な物件の調査は難しく、当方にその時間がないことが挙げられます。

そこで、当社は物件の検索に時間を掛けるのではなく、購入目的の物件調査に時間を集中させる方針を採用する事にいたしました。

 

 

◆ Q&A

Q『机上による物件チェック』って、どんな事を調べるのですか?

 

Ans

ネットに載っている物件の中には、不良物件というものが少なからずあります。物件をそのまま購入した場合、後で気付いた際には買主は大きな損失を受けてしまいます。
《物件チェック》は物件の情報と状況を判断して、この物件に問題点がないかどうかを現地に行くことなく机上で調べます。

調査内容は、［敷地の安全性チェック］［道路に関するチェック］［敷地と隣家との関係］といったポイントを中心に、私の長い設計経験を基に60種類以上のチェック項目で問題点がないか、問題が発生するリスクはないかなどを調べます。　同時に発生する可能性のあるリスクについてもアドバイスさせて頂きます。

物件を購入する際は、買主が問題も含めてちゃんと理解して購入することが大切です。
最悪のケースでは、理解せずに購入した後、建てられない事が分かり諦めて売却したという話もお聞きしました。

不動産には、安い物件は安いなりの理由があるということです。でも買主がそれをメリットと思えるのであれば、それもまた選択の理由になるのです。

『なるほど。そういうことなんですね。買った後で問題があると知ったのでは遅いですものね。』

 

Q《机上による物件チェック》と《現地確認》の大きな違いはなんですか?

Ans
大きく大別して、《物件チェック》は、対象の敷地と敷地周りがどういった条件や法律で成り立っているかを見るもので、《現地確認》は、その敷地に限定して詳しくチェックする。といった分け方になりますでしょうか。

例えば、《物件チェック》は、関連する法律や接している道路、土地の安全性や土地の成り立ち、敷地に接している部分の確認を行います。
に対して、《現地確認》は、その敷地に限定して現地で分かること、例えば境界線や構造物などについて確認します。

大抵のことは《物件チェック》でわかりますので、この段階で次のステップへ進めるかを判断して下さい。

 

Q『物件チェックの後で、《現地確認》というのがありますが、これは現地で一緒に見てくれるということですよね。』

Ans

はい。その通りです。　現地にご相談者と同行いたします。
《物件チェック》でほとんどの敷地の分析は現地を見ることなく可能です。ただし、物件チェックで確認できないポイント、例えば、隣地との高低差、その構造物の状態、敷地境界ポイントの有無などは現地で確認しないとわかりません。

《現地確認》で問題等があればその説明もいたします。物件価格以外にかかる費用があればそれを、建築するにあたり注意すべき点や活かすポイントもアドバイスさせて頂きます。

不明点が見つかれば、調査内容と調査先をお伝えします。設計者でしか調査できないものは、別途ご依頼あれば調査させて頂きます。

 

 

◆ 土地探しから売買契約・工事着手までの流れ

初めにチャートの流れを説明させていただきます。

 

流れの解説

❶　奈の町のHPから、上記の流れをお読みいただき、住宅相談室でお申し込みください。面談でのコンサルティングで、住まいへの要望をお聞きし、物件探しの条件を絞ってゆきます。また、家づくりの総予算を出し、そこから土地探しの予算を算出します。土地探しの予算が決まれば、その予算内で物件探しを始めます。

❷  物件探しは住まい手さんご自身で探していただく事となります。
気になる物件が見つかりましたら、直接業者に連絡しないで当社へご連絡ください。
当社より売主不動産会社へ資料を取り寄せし、住まい手さんへ物件資料をお送りします。お送り致します資料と一緒に〖住まい手の現地チェック〗と《物件チェックの依頼書》を同封いたします。
資料が届きましたら現地の様子をご自身（ご夫婦）で確認してください。

❸ 現地の印象が良く、購入の検討に入れば、当社の《物件チェック》へ進めたいと思います。
〖住まい手の現地チェック〗に道路の幅員等を現地で測って書き込みし、《物件チェックの依頼書》に申込頂いたものと写真の3点を一緒にメールにてご返信ください。
現地の印象が想いと違っている場合は、この物件に関しては諦め、土地探しへ戻ります。

送って頂きました写真と書き込み頂いた〖住まい手の現地チェック〗を参考に、専門的な資料を参考として物件チェックを行います。調査結果とそこから考えられる問題やリスクなどを、説明と共にアドバイスとせて頂きます。
物件チェックの報告とアドバイスを聞いた上で、購入の判断をして下さい。この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、土地探しへ戻ります。

❹　物件チェックでは確認のできなかった部分の確認や、各寸法の確認、そして住まい手さんの質問等に応えるために《現地確認+アドバイス》を行いたいと思います。
現地での不明点があれば、確認のために行政での調査が必要になる場合があります。この場合、売主の不動産業者に問い合わせてみて、必要な証明書があれば問題ありません。

また、境界沿いに2mを超える擁壁がある場合、その安全性を確認する作業が必要になる場合があります。この段階でこの物件を諦める場合は、ここで終了し、土地探しへ戻ります。

❺　最終判断として購入を決めた場合は、売主宛に購入申込書を作成します。
作成した購入申込書を、当社が売主業者へ提出し、売主の同意があれば売買が成立する事となり、売買契約を行う事となります。
もし、売主に買主側の交渉条件等が受けいけられなかったとしても、その後の売主との話し合いが成立すれば売買契約となります。

売買契約時に買主は、購入申し込み書に記載した手付金を用意します。

売主と売買契約を行う前に、事前に作成した重要事項説明書を確認して頂きます。その際、不明点や疑問点がありましたら詳しくご説明させて頂きます。当日は宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げます。その後、売買契約書を交わすことで売買契約が完了します。

住宅ローンがある場合はこの売買契約書と物件資料を持って銀行へ融資の手続きを申し込んでください。

❻　住まいの設計で当社と設計委託契約を交わし、ヒアリングとプランニング提案を行います。
プランニング提案後、変更を加え、平面計画と一般図がある程度固まると、実施設計へと進めます。
実施設計ではクラフト模型で外部や内部の確認、仕様、開口部や室内のイメージパースなどを交えて打ち合わせを行います。

内装や仕上げに関する部分は、イメージ提案と同時に現物の確認を行いながら決定します。新たに制作される家具も同時に提案します。
内部設備一式の打ち合わせを行います。キッチン、浴室、洗面などの水周り、換気設備、照明器具の提案、コンセント周りの打ち合わせを行います。
打ち合わせが終わると設計図書を作成し、見積もり発注の準備を行います。

売買契約の際の決済を行います。 売買契約時に支払い済みの手付金分を除いた残金が決済時の残金となります。残金を支払うのと同時に不動産の登記手続きを行います。当日は、法務局への登記のための手続き費用と税金(登録免許税)、固定資産税の日割り分の精算と現金が必要になります。

❼　作成した設計図を元に、建築会社に見積もり（相見積もり可）を依頼します。二週間後に見積書が提出されると、当社で価格分析と明細書に設計図で要求しているものが計上されているかの確認も行います。

提示価格と明細の価格の妥当性を検討の上、適正価格を算出し、交渉する建築会社の選択を行います。建築会社との価格交渉がまとまれば、建築主と建築会社との工事契約を交わします。
工事契約時は、建築工事請負契約書に添付する印紙と着手金が必要になります。

❽　一級建築士事務所 奈の町は、完成まで工事監理を行います。
工事契約が交わされた後、建築会社は工事に取り掛かります。奈の町は週1回の現場監理を行い、工事が進行し、建物の完成に至ります。

 

 ➡️ 『住宅相談 窓口』よりお申し込みください

 

◆ 奈の町の土地からサポートと価格

業務内容と価格(税込)

• コンサルティング及び資金計画　　　　　　　　　　　　　　　　・・・11,000円
• 物件チェックによる敷地の問題とリスクを確認　　　　　　　　　・・・34,650円
• 現地確認と境界確認、行政調査　　　　　　　　　　　　　　　　・・・29,700円
• 物件の購入の為の仲介業務　　　　　　　　　　・・・物件価格の3.3%+66,000円
• 住まい手に合わせた住まいの設計業務　　　　　　　　　　・・・建築費の14.3%
• 設計図作成一式による見積もり依頼し、見積書の分析、交渉、工事契約立会
• 建築確認業務・中間検査・完了検査　　　　　　　　　・・・申請印紙代61,000円
• 現場監理業務

別途費用

確認申請手数料印紙代(別途費用)
●100㎡以下　　　・・・50,000円
●100〜200m2以下・・・74,000円

その他行政調査による印紙代等

特典

※当社で不動産仲介を行った場合、先にお支払い頂いた分《コンサルティング及び資金計画費11,000円》及び《物件チェック費34,650円》、そして《現地確認費29,700円》の合計を、仲介手数料から差し引きいたします。(物件の売買価格制限の条件あり)
※上記差し引き致します条件は、売買物件価格が1000万を超える場合とします。売買物件価格が1000万以下の場合は《コンサルティング及び資金計画費11,000円》のみを差し引き致します。

 

 

◆ 土地探しの注意点

私(浅野/奈の町)は、ブログやYOUTUBEで土地などの不動産を購入する際の注意点等を発信しています。物件探しの際は、ぜひ読んで頂いて物件を見る際の参考にして下さい。
きっとあなたのお役に立つと思います。

 

不動産広告に載っている物件は、他の不動産業者でも買えるの？(動画あり)

土地探し。それでもほしい、景観の良い場所

不動産屋から受取る”物件概要書”の見方を解説します。動画あり

土地・物件の判断でこれだけは知ってほしい道路の種類と見方(動画あり)

土地の調査(給排水施設の確認)。水道メーターと最終桝がありますか？

市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

道路と敷地に高低差がある土地は、平坦地と比べてお得なのか？

不動産の検討時、道路から見ただけで分かる土地のチェック５選(動画あり)

不動産の購入検討時、雨の日に分かる雨水関連のチェックポイント５つ

 

他の注意点として

●現地での車の出入りについて。

現地では実際に生活する上で、車の出し入れが可能かどうか、また、前面道路内での対向に支障ないかどうか。
そういった部分の確認をして頂きたいとおもいます。

●ご近所での雰囲気を見て回る。

周辺環境は大変重要です。

近隣にトラブルとなるような家が無いか、動物等の大きな声などが聞こえてこないか等も朝と夜に分けて歩いてみてください。
また、幹線道路から現地までの道幅の狭い部分はないかも見て欲しいです。じつはこれも建築する上で大切なポイントです。
細く長い道路の一番奥にある敷地だったりすると支障が出やすくなります。
道路の途中の方が車を一時止めるだけで、奥への通行に支障が出る事もありますから。

道幅が狭いという事は大型の車が進入できず、梁・通し柱等の長い建材や解体などの廃材を運搬するための車両をわざわざ小さく小分けするといった無駄な費用が掛かってしまいます。

それ以外の注意点は当社がお調べします。調査結果を見てご判断ください。

 

 ➡️ 『住宅相談 窓口』よりお申し込みください