創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
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持家相談 リフォームするか建て替えするか、迷ってられる方へ

 

リフォームするか建て替えするか。
迷ってられる方へ

 

『既存建物をリフォームするか、思い切って建て替えするのか悩んでいます。』

そんなご相談を受ける事が多くあります。
中古住宅を買ってリフォームしたいも同様です。

 

私個人の意見でお話致します。

古民家でしたらリフォーム、
1982年以前であれば建て替えをお勧めしたいと思います。

なぜそうなのか。

その理由として、今まで建築基準法がどの様に変わってきたのか、そして各改正の
結果がもたらす安全性をお話ししたいと思います。

大きく分けて住宅の耐震基準は3段階で変わります。
1. 旧耐震基準・・・1981年5月以前(第1世代)
2. 新耐震基準・・・1981年6月に適用(第2世代)
3. 現在(2000年基準)の基準・・・2000年6月に適用(第3世代)

これら3世代の同じ建物を耐震診断評価をしてみますと・・・
(既存住宅の耐震診断は、建築基準法ととは別の基準である2004年改定『木造住宅の
耐震診断と強化方法』(国交省監修)によって行います。)

各世代別評点 ㈱インテグラル 「(昭和56年以前の住宅はなぜ地震に弱いか」より抜粋

 

この図より分かった事は、
昭和56年以前の建物は、評価点0.5となり、倒壊する可能性が高いとなりました。
一応倒壊しないと言う安全評点は、1.0以上です。
0.5と言う事は、建物が保有している耐力が地震に対する耐力に満たないと言う事が分かりました。

反対に、2000年以降の建物が評価点1.16であることも知っておくべき事です。
この基準を満たしていれば、殆どの建物で評価点は1.0を上回るでしょう。

評点と判定について

評点 判定
1.5以上 倒壊しない
1.0以上~1.0未満 一応倒壊しない
0.7以上~1.0未満 倒壊する可能性がある
0.7未満 倒壊する可能性が高い

 

なぜこんなに時代ごとに耐震基準が変わるのか。
それは、大地震が起きるたびに強化されてきたからです。

旧耐震基準から新耐震基準は、宮城県沖地震(1978年)後。
新耐震基準から2000年基準は、阪神・淡路大震災(1995年)

実際、新耐震基準によって建てられた建物は、阪神大震災でも比較的被害が少なかったと
報告されています。

 

旧耐震基準

旧耐震基準は、1981年(昭和56年)6月より前の申請建物になります。
1950年に建築基準法が制定され、施行令に構造基準が規定されました。
その際、木造住宅は、
①床面積に応じて必要な筋交いを入れる「壁量規定」が決められました。
②床面積当たりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義されました。

1959年の改正では。
①壁量規定の強化
②床面積当たりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率の改定

1978年の宮城県沖地震の経験から、1981年建築基準法施行令大改正が行われました。

 

新耐震設計基準

1981年(昭和56年)、1959年から21年ぶりに大改正が行われました。
改正内容の木造住宅においては、
①壁量規定の見直し
②構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁等を追加
③床面積当たりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率の改定

数値の改定だけでなく構造用合板などの面材による壁倍率が増えたことが大きな変更でした。
また、私たち同年代の設計者にとって、この算定式や数値は頭に染みついていますね。

1995年、阪神・淡路大震災の経験から、2000年に更なる大改正が行われます。

 

強化された新耐震基準

2000年に建築基準法の改正が行われました。
改正内容の木造住宅においては、
①地耐力に応じて基礎の仕様を規定(地盤調査の義務化)
②構造上主要部分の継手・仕口の仕様規定(金物仕様が義務化)
③耐力壁の配置に「バランスの規定」が定められました。(4分割法)

設計をする方から見ますと、計算式が多くなり申請書の書類も増えました。
これだけ変化すれば計算と書類は増えますよね。

奈良へ引っ越ししてきた頃から、業界の意識が変わってきた、そんな時期だったのでしょう。
周りで完了検査や中間検査を受けないなんてケースは無くなりました。

2001年には品確法の住宅性能表示制度で耐震等級が盛り込まれました。
引っ越してきた頃、住宅性能表示制度の講習を受けたのを覚えています。

 

設計者として

さて、新耐震基準については、震度6~7程度の地震に対して人命に危害を及ぼすよう
な倒壊などの被害を生じない事を目標としている。 とあります。
まあ分かり易く言うと、一気に倒壊しないで逃げる時間が確保できる強度という事
でしょうか。 倒壊しないという基準ではないです。

筋交い等の耐力壁の配置は、バランスと言う規定が盛り込まれておらず、X方向とY方向での
必要壁量で算定していました。金物の規定も厳しいものではありませんでした。
阪神・淡路大震災では、バランス配置の悪い(偏心率)建物の影響が多くあった事、そして
金物が無いために筋交いの外れや柱の抜け等で倒壊したこともあり、2000年の強化された
新耐震基準は更なる安全性を確保していると言えるのです。

ここまで第1世代、第2世代、第3世代と建築基準法の改正を説明してきた訳ですが、
貴方の住まいも、この法律に則って建てられました。
どの世代の基準で建てられた建物であるかは建築時期を知れば、住いの耐震性かが分かります。

リフォーム・リノベーションをして住いの耐震性を上げる事は、現在の住まいを快適にするだけでなく、
大きな地震があった際に自分達の身を守るための大切な工事でもあります。

ちなみに
住宅の断熱性能等を含む省エネ基準が設けられたのが1980年、 以降1999年に現在の基準と
なる次世代省エネルギー基準が出来ました。それまで省エネルギーに関する基準は無かった訳です。
2000年以前の住宅が寒いのはこう言う事なのですね。

 

 

まとめ

◆2000年以降の第3世代の耐震基準をクリアした住宅

リフォーム・リノベーションは、内装の新装か設備の交換程度で済むでしょう。
間取りの変更を含む場合は、撤去する壁で耐震性が損なわれないかのチェックは必要です。

 

◆1982年~2000年の第2世代住宅

リフォーム・リノベーションの際は、木軸部分の金物補強と耐力壁の配置バランスを検討して
改修に当たってください。 耐震診断すれば問題点ははっきりしますので、改修範囲は構造補強と
高断熱高気密の住宅へ変更する事も忘れないようにしてください。
もう一つ、建物の不動沈下についても調査が必要です。 不動沈下が見られる場合は、建て替えて
地盤補強からし直すのもありかも知れません。

 

◆1981年以前の第1世代住宅

リフォーム・リノベーションは大掛かりな工事になる覚悟が必要です。
本体の構造補強は勿論、基礎も無筋コンクリートの可能性が高いので、劣化やクラックのある
既存の基礎の内側又は外側に新たな基礎を設置する所から改修が必要になるでしょう。
具体的には木軸の補強と金物設置、耐力壁の増加という安全性の確保。
建物全体の断熱性アップ等の省エネルギー化も大切な改修部分になるでしょう。
また、地盤の安全性(不動沈下の有無)も確認する事をお勧めします。

建て替えも視野に入れる方が、自由性と安全性が全然違うので検討も良いかと思います。

 

◆リフォームか建て替えか迷っている 

その悩みですが、建てられた時代による安全性は設計者から見た建物のことで、実際は住まい手の
暮らしが現在の住まいに合っているかどうかです。

1981年以前の建物ならば、築40年以上。 この40年と言う期間は、世代で言えば親子2代の時間が
経過しており、間取りも使われ方も現代の住み方とは大きく変わっているでしょう。
私の知る中には、何度も増築を重ねて建て増しした住まいもありました。
屋根からの雨漏りも、シロアリも、湿気も住まいを傷めている原因です。
シンプルに家族が暮らせる住まいに建て替えるのも、検討されるのも良いと思います。

新耐震以降の第2世代建物は、リフォーム・リノベーションをお勧めします。
耐震補強と省エネルギー化で多少お金は必要ですが、住い手の暮らし方が変わっているのであれば
減築も視野に入れて暮らし易い住まいへと改修を考えてください。

 

◆設計事務所の住宅診断 (インスペクション)を行ってみる

住まいを改修するにおいても、建て替えの検討にしても、現況建物の劣化を確認するために
住まいの住宅診断(インスペクション)及び耐震診断を受けてみる事をお勧めします。

住宅診断の目的・メリットは、
★中古住宅の改修時に適切な修繕やリフォームを考えたい
★リフォーム工事実施前に対象範囲を検討したい
★建て替えかリフォームかについて判断材料にしたい
★古い家なのでリフォームをして住めるのか、客観的な意見がほしい

これらの判断する為に行うものです。

住宅診断(インスペクション)とは、既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)が、住宅の専門家の
専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所、おおよその費用などを
アドバイスする業務です。
既存住宅の状況を把握する為の診断で、目視、触診、打診など、劣化の発見のために特殊機器を
用いないで行う診断です。

建物調査の範囲 はあくまで目視可能な範囲です。床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、
屋根裏も点検できる箇所から目視可能な範囲です。
床下や屋根裏の可視が無理である場合は、調査不可表記となります。

住宅診断についてはこちらで詳しく説明しています。
一戸建て住宅診断(インスペクション) https://www.sekkeika.com/inspection/

 

◆古民家改修について

最近は中古住宅の改修は古民家しかしていないことに気づきました。

築100年とか、120年とか。 そんな古民家の改修をさせて頂ける事はとても嬉しい事だけでなく
古い建物を建てた職人の想いなどを感じる愉しい仕事です。

伝統工法の古民家を更に長く持たせるだけでなく、住い手が快適に過ごせるように間取りと空間を
変更するだけでなく、その住まいに住む事で健康になれるように改修を手掛けたいと思っています。

 

浅野勝義/奈の町

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■住宅の改修・リフォーム・リノベーションのお問い合わせは、
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