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持家相談

 

リフォームするか建て替えするか。 迷っている方へ

『既存建物をリフォームするか、思い切って建て替えするのか悩んでいます。』
そんなご相談を受ける事が多くあります。
中古住宅を買ってリフォームしたいも同様です。

こういったお話しにはいつも同じご返事をさせて頂きます。

私個人の意見でお話致しますと、

2001年以降の家か古民家でしたらリフォーム、そうでなければ建て替えをお勧めします。

なぜそう言い切れるか。

今まで建築基準がどの様に変わってきたのかをお話しします。
1.現在(2000年基準)の基準・・・2000年6月に適用
2.新耐震基準・・・1981年6月に適用
3.旧耐震基準・・・1981年5月以前

現在の基準になったのは2000年6月の法改正以降です。
申請基準ですから現実には完成が2001年以降の建物になります。
この基準通り建てられたのでしたら建築フレームとしてリフォームが可能であると
思います。

2000年以降は基礎の設計や接合部の金物、バランスの取れた耐力壁配置が
強化され、地盤調査も必要になったことが大きな違いです。

この改正以前は、1981年(昭和56年)6月の新耐震基準になります。
新耐震基準は耐力壁の量や倍率等が改正されました。
中古住宅の地震保険もこの1981年6月以降の建物かがボーダーラインとなって
います。 フラット35の記述基準では1983年4月以降がラインです。

何故、建築した年代が重要なのかと言いますと、日本の建築基準は大きな大地震
がある度にこの研究結果に基づいて大きな改正があるのです。
有名なのは阪神大震災がありますよね。

具体的な例で言いますと、1995年の阪神大震災での被害状況で、新耐震基準
の家は約75%が軽微な損傷で、それ以前の耐震基準は約30%が壊滅的な被害が
ありました。 この違いは大きいです。

1982年頃以前の建物は、今後改修して住いにすることはお勧めできない訳です。
現在は2020年ですから少なくとも築37年より浅い事が1つの目安です。
※なぜ82年と言いますと、改正施行は確認申請時がですので完成はその後です。

ちなみに、新耐震基準は、震度6~7程度の地震に対して人命に危害を及ぼすよう
な倒壊などの被害を生じない事を目標としている。 とあります。
まあ分かり易く言うと、一気に倒壊しないで逃げる時間が確保できる強度という事
でしょうか。 倒壊しないという基準ではないです。

では、1983年~2000年の新耐震基準に適合している建物であればどうか?
築37年~19年ですから一番多いケースでしょうね。

私の経験で申しますと、今から18年前に大阪から奈良へ事務所を移ってきました。
この時の実際にあった経験です。
当時、大阪では建築確認における中間・完了検査は当然で、建蔽率や容積率等の
違反は厳しく是正指導をされていました。

奈良に来て中間・完了検査を受けるべく施工会社へ話したところ、なんと、奈良では
完了検査を受けることは殆どないという回答でした。 (時は2000年を過ぎています)
その後、確かに数年経てば誰もが完了検査を受ける事となりました。
当時は確認申請すら取っていない建物が結構あったようです。
この話は私の18年前にあった実際の奈良の現状です。

それを聞いて、奈良県で20年以上前の住宅の安全性はどの様に思われますか?
ましてやそれ以前の建物に安全性が担保されていると言えるでしょうか。

私はこの様な経験から、2000年以降でなければ建て替えを勧めています。
法律は法律、現実は現実。

一番安全なのは、現基準法の住宅だと考えます。
欲を言うなら許容応力度計算をクリアした住宅がベストでしょうね。

ちなみに
住宅の断熱性能等を含む省エネ基準が設けられたのが1980年、 以降1999年に
現在の基準となる次世代省エネルギー基準が出来ました。
それまで省エネルギーに関する基準は無かった訳です。
2000年以前の住宅が寒いのはこうゆうことですね。

 

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