創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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奈の町の中古住宅購入サポート(中古住宅の選び方・購入のポイント)

 

 

~奈の町の中古物件購入サポート~

中古住宅の選び方・購入のポイント


はじめに

中古住宅を買ってリフォームしたいというご相談者が多くなりました。
しかし、中古住宅は見えない部分が多く購入してからトラブルで
困ってしまうケースが多いと聞きます。

中古住宅のメリット・デメリットを知ったうえで、うまく改修して
快適に住むために物件の探し方やチェックポイントをご説明させて頂きます。
物件探しの参考になれば幸いです。

 

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◆中古住宅のメリット・デメリット
◆中古住宅の物件探し
◆中古住宅のチェックポイント
◆中古住宅改修の基本
◆リフォーム業者への依頼方法と選び方
◆古民家の改修について
◆奈の町の不動産サポートについて

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中古住宅のメリット・デメリット

【メリット】
1. 良い立地の物件が出ることがある
__分譲団地と違い、中古住宅は個別で売り出されるものです。
__場合によってはとても好立地(駅近・環境・交通・眺望の便等)な
__物件が出ることがあります。

2. 価格が安いこと
__木造の建物は税法上築22年で評価が無くなります。物件
__価格は土地と建物の評価の合計で構成されているので、建物の
__評価が下がれば価格も安くなります。

3. 現状の建物を見ることが出来る
__パースなどの視覚的な図案でイメージすることなく、現地にある
__物件がそれなので、購入者にとってイメージしやすい。

4. 自分好みにDIYでリフォーム出来る。
__賃貸とは異なり、自己物件なので自由にDIYを愉しむことが
__出来る。

【デメリット】
1. 建物と同時に設備回りの施設が古い。
__給湯器やキッチン、浴室などはリフォーム時に交換できても、床下
__の給排水管や汚水処理設備が古く傷んでいる場合が多い。

2. 築年数が20年以上の場合。
__建物の評価が無くなるだけでなく、ローンが組めない場合もあり
__ますし、またローン控除の適用も受けられない。

3. 建物の柱や壁を変更できない場合がある。
__構造によっては壁の移動が出来ないもの(2x4)もあります。
__また木造在来工法であったとしても、構造検討上壁や柱の撤去が
__出来ない場合があります。

4. 断熱・気密性能が低い。
__平成11年(1999年)の省エネ基準以前の建物は、特に断熱気密性が
__悪く夏は暑く冬が寒い。

5.床の段差が多い。
__敷居と床の段差のある物件が多く、転倒の原因となっている。
__また、急勾配の階段も多くみられる。

6.現状の壁の中を調べることが出来ない
__売主の建物なので壁の中をめくってみることが出来ない。筋交いや
__断熱材がどのような状態なのかは、センサーである程度読むことは
__可能だがね売主の了解がなければ調査もできない。

 

中古住宅の物件探し

希望事項に優先順位をつけること。
_どんなところが希望なのかを不動産業者へ伝えることは大切です。
_その為に希望内容に順位をつけて家族で検討してください。
_一番大切なものから順位をつけると、出てきた物件を見て自分達の
_希望がどれだけ満足できているかの判断が出来ます。

洪水ハザードマップで現地を良く知る事
_中古住宅は建物を嵩上げすることは出来ません。 現状の建物を
_基本として回収するものですから、浸水のリスクは住まい手が
_理解しておく必要があります。

建物の状態と傷み度合いは専門家に調査してもらう。
_建物の状態を見分けるのは一般の方には難しいと思います。
_安全性を担保したいのであれば、購入前にインスペクションして
_もらうか、建物の調査を専門家に依頼する方が、結果的に安く且つ
_安全に購入することが出来ます。
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中古住宅のチェックポイント

1.  道路が4M未満
_道路の幅員が4M未満のものは中心後退が必要になります。
_また、工事車両等の進入も制限され、割高になる傾向があります。
_現実的に車の出し入れも難しいと思います。

2.  この建物は、再建築可能か。
_既に立っている建物ではありますが、今後建物の建て替えが可能か
_どうかも確認する必要があります。 再建築できない土地は接道等
_の法令に合致していない土地であることが多く、お安く出ている
_場合があります。 将来転売時に評価がないという場合もあります。

3.  2009年以前の建売住宅
_瑕疵保険による地盤調査がこの年より始まりました。ということは
_それ以前は地盤の確認が無かった訳で、建物の沈下や傾斜に注意が
_必要です。

4.  2000年以前の2×4の建物、又は2000年以前の建売住宅
_そもそも2×4工法は構造の改修は不可ですが、2000年以前は壁内
_通気の考え方がありません。

5.  1981年(昭和56年)以前の建物
_よく言われていますが新耐震以前の建て物で、安全性及び融資・
_保険等条件が悪いです。購入の場合はきちんとした耐震補強が必要。

6.  現状建物の一部が傾いている
_不動沈下の恐れあり。不動沈下である場合は地盤からやり替えに。

7.  敷地が崖地や隣りが崖になっている。
_土砂災害警戒区域ではないかを調べてみる。また、崖が2M以上あれば
_崖地条例により制限を受ける可能性があります。

8. 建築確認書または検査済証等がない。
_建物の安全性や適合性を確認するのに、建築確認書があれば信頼度が
_上がります。

9. 屋根裏や天井周りに雨漏り跡がある。
_雨漏りはその部分を痛めるだけでなく、構造部分や壁内部の断熱材も
_痛めてしまいます。その跡が現状のものか修繕前のものか確認すると
_ともに専門家に確認してもらう必要があります。

10. 地震・水害のハザードマップで場所の確認
_予めその土地がどういった地域であるかを自分自身で確認しておく事。
_土砂災害警戒区域であるかどうかも同様です。

11. 建物が違法建築。
_建蔽率・容積率オーバーや構造上無理な増築を行っている建物を言い、
_違法且つ構造上無理があります。ローンも下りません。

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中古住宅改修の基本いろは

1. 雨漏りの改修
建物で一番問題なのは雨漏りです。 内部へ侵入した水は断熱材や
構造体を痛めます。 中古住宅で雨漏り跡が確認いた場合の対処法
は、屋根の葺き替えが安全です。
ソーラーや温水パネルが屋根に乗っている場合は、雨漏りの原因です
のでこの機会に撤去をお勧めします。

2. 断熱性・気密性の向上
最近の建物でも建築する側にその意識が無ければ断熱と気密の重要性
を知らないで施工されるところがあります。中古住宅であれば断熱と
気密工事を必ず行うことで省エネルギーが実感できます。
また、建物の寿命が延び、住まい手の健康寿命も延びます。

3. 床の段差解消と急階段を緩階段へ架け替え
室内での転倒防止のために、各階内での床の段差を無くします。又
急な階段を緩い勾配の階段へと架け替えます。ケ上げは200㎜以下、
踏面は240㎜(可能なら260㎜)以上とする。

4. 室内は自然素材で構成する。
床・壁・天井の素材を自然素材をお勧めします。自然素材の家は
体の健康にもつながります。

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リフォーム業者への依頼方法と選び方

計画案が出来ると業者へ見積もりをお願いすることになりますが、
とっても大切な重要なポイントがあります。

 見積もりは複数社に、内容(計画の詳細)は、同じ条件で依頼する事。
これが大切です。

話をするたびに条件を変えると提出された見積書は同条件になりません。
同条件で比較して納得できる業者にお願いする事です。
契約してくれるなら値引きしますは、手を抜く事だと理解してください。

 見積書には明細をつけて頂く事(その為には詳しい図面が必要なのですが)
を希望してください。 1式 ○○万円ではどうしようもありませんので。

また、
見積書の内容ですが、価格ばかり比較するのではなく、明細についても
確認してください。
依頼していない工事、突出している価格部分、そして、見積もりに
含まれている部分と含まれていない部分にも注意してください。

設計者がいる場合は、さらに細部の数値にも目を配りますが、ここに
書きました項目をチェックするだけでも内容が分かります。

必要でない工事、突出した価格の工事、内容不明な工事などを確認して
不要な部分を無くしてもらいましょう。

依頼する業者が決まれば工事契約ですが、契約書の内容と約款はしっかり
読んで確認してください。 各部分の保証は何年かは重要です。
また、支払い方法やその時期に関してもきちんと取り決めしておいて下さい。

現場での追加注文に関しては、その場で変更の見積もりを取り、納得できた
段階で発注する事を伝える。
あとで勝手に追加分を持ってこられても支払いはしないことをお互いで確認
しておく事です。(これ、とっても重要です)

 

 

古民家の改修について

伝統工法の住まいは特別な味わいがあります。

ただし、古民家自体築70年以上経った建物ですので、柱の傾斜や床の沈下、
雨漏り等が激しく、おまけに冬はとっても寒いです。
建物も広いものが多いため、どうしても改修面積が広くなります。

古民家を本格的に改修すると、新たに建築するくらいの費用が掛かると
言われており、現実的には生活スペースの範囲で改修することになると
思います。

それでもほぼ骨組みになるまで解体して、基礎の新設、耐震補強、床下
やり替え、柱の傾斜補修、建具、内部床壁のほぼすべてをやり替えます。
勿論、断熱・気密工事はしっかり行いますので快適に過ごすことが出来ます。
なを、屋根については費用が多く掛かりますので話し合いで決めます。

その改修費用は、当社での実績では(屋根の葺き替え無し)で、
1500万~2000万が多くなっています。

奈の町では、古民家の物件探しもお手伝いいたします。
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◆narasumika(ナラスミカ)の中古住宅不動産サポート

 現在、奈の町の不動産サイトnarasumika(ナラスミカ)では、中古住宅を購入して
 リフォームする事を前提に、住い手さんの中古住宅探しをサポートしています。

 

 提案させて頂く不動産サービスは、

家を建てる為に土地を探している、
自分達のライフスタイルに合った希望の中古一戸建て住宅を探している、
そして、
『できるだけ多くの情報を得て不動産を購入したい』

と、お考えの買主へ
ご提供しています。

 

【サポート内容】

1、現地撮影・・・買主の代わりに現地へ行き、物件の状況等を動画撮影します。
2、建築家視点のアドバイス・・・どの様に計画すればより良いプランになるか。
3、オリジナルの「見える土地評価書」の作成
4、[中古住宅オプション]「見える建物評価書」の作成(建物を調査します)
5、[中古住宅オプション]リフォーム・リノベーションのプランニング提案
6、[中古住宅オプション]耐震診断・耐震補強図面の作成
7、[土地購入オプション]住まいのプランニング
 8、現地視察に同行し、直接アドバイス

  ◆1,2,3,4,5,6,7,は、オンライン上で完結できます。

下記、奈の町の不動産サイトにて詳しく説明しています。

   詳しい内容は、narasumika(ナラスミカ)サイトにて

 

 

 

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