創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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中古住宅購入サポート

 

 

古住宅購入サポート

奈の町のでは、新築住宅の設計だけでなく、
住まい手さんが中古住宅を手に入れて、リノベーションをご希望の方に
お手伝いさせて頂いています。

中古住宅を買ってリノベーションとは、土地と建物の不動産を買う事です。
土地の評価も大切ですし、建物の評価も同じように大切なのです。

 

わたしの中古住宅を判断する基準を少しご紹介します。

1. 道路が狭い・・・4Mの幅員が無いものは中心後退が必要になります。
また、、工事車両等の進入も制限され、割高になる。

2. 前面道路が私道で権利が接続住戸が全員で所有しておればよいですが、
そうでない場合は掘削等で問題が多い。また、道路管理費も掛かる。

3. 2009年以前の建売住宅・・・瑕疵保険による地盤調査を受けていない
ので、敷地の安全性に不安がある。

4. 2000年以前の2×4の建物、又は2000年以前の建売住宅。・・・そもそも
2×4工法は改修不可ですが2000年以前の物は壁内通気の考え方が無い。
また、2000年以前の建売は上の項の建物より更に質が悪くなる。

5. 1981年以前の建物・・・新耐震以前の建て物。 安全性を含めて融資・
保険等条件が悪いのでやめた方が良い。

6. 建物が傾いている・・・不動沈下の恐れあり。この場合は改修不能。

7. 敷地が崖地や隣りが崖になっている・・・土砂災害警戒区域ではないか
また、2M以上あれば崖地条例により制限を受ける

8. 建物が違法建築・・・建蔽率・容積率オーバーや構造上無理な増築を
行っている建物。 平屋なのに2階部があったり、2階のパルコ二―
部に部屋があったり等。 勿論、ローンも下りない。

まだまだありますが、専門的なことなのでこれくらいで。。
これらを注意して物件を見てください。

 

ご要望の中で゛お安い物件を買ってDIYなどしてリフォームしたいという
お話をお聞きする事があります。

では、お安い物件はお得なのか?
そもそも、お安い物件はお安いなりの理由があります。

極端な場合、再建築不可だったり、違法建築や近隣トラブルがある。又、
敷地が道路より高くて駐車場や擁壁を造るのにとんでもない費用が
掛かったり、敷地に辿りつくまで極端に道が狭かったりと。

そこを理解して問題の無い物件を見つける知識が必要です。

敷地の条件と違い、建物については建築時期がその評価を判断している
様です。 耐久性の低い建売住宅より、注文住宅を探せば良い物件が
見つかる事もあるかもしれません。

安いからと言って物件を買ってから転売も出来ない事にならないよう、
十分に調べる様にして下さい。

 

奈の町では始めに全体予算を確認した後、中古住宅の購入予算を
算出して、この予算に見合う物件を探す作業に入ります。

ただ、奈の町の実例の殆どは、中古住宅を購入したとしても、既存建物
を撤去の上、更地に建て替えというのがパターンです。
と言いますか、建て替え前提での中古住宅探しが殆どなのです。

中古住宅のリノベーション目的で購入しましたのは、とある地域に限定
して物件を探し、その建物の骨組みを一部残して基礎から屋根までやり
替えました。 住い手の合わない間取りである事と、建物が築70年前後
で劣化が激しいのが原因です。

私が今まで見てきた在来工法で建てた中古住宅は、劣化が激しくて
良い物件に巡り会う事がほとんどないのが実情です。

住まい手さんのDIYリフォームでコツコツ手直しするのが可能なら宜しいかと
思いますが、安いからと言って飛びつくのはどうかと思います。
しっかり調べて検討して下さい。

 

ちなみにお金を掛けても改修したい要望のある中古住宅があります。

それは古民家ですね。
伝統工法の住まいは特別な味わいがあります。

ただし、古民家自体築70年以上経った建物ですので、柱の傾斜や床の
沈下、雨漏り等が激しく、おまけに冬はとっても寒い。
そのまま住むことを決めている目的以外は改修費用は嵩みます。
建物も広いですし。

少なくとも断熱気密工事を含めて1500万~2000万は覚悟しておいた方が
良いでしょう。

古民家の改修もサポートいたします。

物件探しから購入、設計、施工会社へ見積と契約まで、リノベーション全体を
お手伝いいたします。

奈の町/浅野

 

 

 

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