創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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奈の町の中古住宅購入サポート(中古住宅の選び方・購入のポイント)

 

 

~奈の町の中古物件購入サポート~

中古住宅の選び方・購入のポイント


はじめに

奈の町では中古住宅を買ってリフォームしたいというご相談者が多くなりました。
しかし、中古住宅は見えない部分が多く、事前にしっかりと調査をせずに購入して
しまうと、隣家とのトラブルや購入後に改修費用が多く掛るだけでなく、建て替えの
必要があるケースがあります。

中古住宅を購入する場合は、そのメリットや問題点を充分理解したうえで、
購入するとともに、買主の立場に立つ専門家(バイヤーズエージェント)として
安全に、そして安心して物件を購入できるようなサービスを提案しています。

奈の町の不動産サービス ナラスミカでは、中古住宅探しと仲介業務だけでなく、
土地と建物の複合資産である物件を正確に調査した上で、耐震診断も行います。

またご希望により、中古住宅をどの様に使えるのかのプランニング作成や、
購入後のリノベーションに生かせる耐震補強もオプションでサポート致します。

なお、設計会社・施工会社等の指定はありません。

住まいの設計(リノベーション)につきましては、受注等の制限はありませんが、
ご依頼頂きましたら、1級建築士事務所奈の町にて設計監理業務を
お請けさせて頂きます。(多忙の場合はお待ちいただく事があります)

 

menu

◆中古住宅のメリット・デメリット
◆中古住宅の物件探し
◆中古住宅改修の基本
◆古民家の改修について
◆奈の町の不動産サポートについて

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中古住宅のメリットと問題点

【メリット】
1. 良い立地の物件が出ることがある
分譲団地と違い、中古住宅は個別で売り出されるものです。
場合によってはとても好立地(駅近・環境・交通・眺望の便等)な物件が出ることが
あります。

2. 価格が安いこと
木造の建物は税法上築22年で評価が無くなります。物件価格は土地と建物の評価の
合計で構成されているので、建物の評価が下がれば価格も安くなります。

3. 現状の建物を見ることが出来る
パースなどの視覚的な図案でイメージすることなく、現地にある物件がそれなので、
購入者にとってイメージしやすい。

4. 自分好みにDIYでリフォーム出来る
賃貸とは異なり、自己物件なので自由にDIYを愉しむことが出来る。

【問題点】
1. 建物と同時に設備回りの施設が古い

2. 築年数が20年以上の場合
建物の評価が無くなるだけでなく、ローンが組めない場合もあります。

3. 建物の構造によっては間取りを変更できない場合がある
プレファブや2x4は改修出来ませんし、木造在来工法でも、構造検討上壁や柱の撤去
が出来ない場合があります。

4. 断熱・気密性能が低い
平成11年(1999年)以前の建物は、特に断熱気密性が悪い。

5.床の段差が多い
__敷居と床の段差が転倒の原因や、急勾配の階段も多くみられる。

6.現状の壁の中を調べることが出来ない

 

中古住宅の物件探し

希望事項に優先順位をつけること。
希望内容を伝え、それに順位をつけてみましょう。大切なものから順に満足できて
いる物件が一番近い物件だと判断できます。

洪水ハザードマップで現地を良く知る事
中古住宅は建物を嵩上げすることは出来ません。 現状の建物を基本として改修する
ので浸水のリスクは住まい手に理解が必要です。

建物の状態と傷み度合いは専門家の調査が必要
建物の状態を見分けるのは一般の方には難しいので、購入前に
インスペクションしてもらうのが結果的に安く安全に購入出来ます。_
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中古住宅改修の基本いろは

1. 雨漏りの改修
建物で一番問題なのは雨漏りです。 内部へ侵入した水は断熱材や
構造体を痛めます。 中古住宅で雨漏り跡が確認いた場合の対処法
は、屋根が原因の場合、葺き替えが安全です。
ソーラーパネルや温水パネルが屋根に乗っている場合は、それが
雨漏りの原因と考えられる場合、この機会に撤去をお勧めします。

2. 断熱性・気密性の向上
最近の建物でも建築する側にその意識が無ければ断熱と気密の重要性
を知らないで施工されるところがあります。中古住宅であれば断熱と
気密工事を必ず行うことで冬暖かく夏涼して住まいが実感できます。
また、建物の寿命が延び、住まい手の健康寿命も延びます。

3. 床の段差解消と急階段を緩階段へ架け替え
室内での転倒防止のために、各階内での床の段差を無くします。又
急な階段を緩い勾配の階段へと架け替えます。ケ上げは200㎜以下、
踏面は240㎜(可能なら260㎜)以上とするのが理想です。

4. 室内は自然素材で構成する。
床・壁・天井の素材を自然素材をお勧めします。自然素材の家は
体の健康にもつながります。z

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古民家の改修について

伝統工法の住まいは特別な味わいがあります。

ただし、古民家自体築70年以上経った建物ですので、柱の傾斜や床の沈下、
雨漏り等が激しく、おまけに冬はとっても寒いです。
建物も広いものが多いため、どうしても改修面積が広くなります。

古民家を本格的に改修すると、新たに建築するくらいの費用が掛かると言われており
、現実的には生活スペースの範囲で改修することになると思います。

それでもほぼ骨組みになるまで解体して、基礎の新設、耐震補強、床下やり替え、
柱の傾斜補修、建具、内部床壁のほぼすべてをやり替えます。
勿論、断熱・気密工事はしっかり行いますので快適に過ごすことが出来ます。
なを、屋根については費用が多く掛かりますので話し合いで決めます。

その改修費用は、奈の町での実績では(屋根の葺き替え無し)で、1500万~2000万
が多くなっています。

奈の町では、古民家の物件探しもお手伝いいたします。
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◆narasumikaの中古住宅不動産サポート

ナラスミカの不動産サービスは、
「土地から探して家を建てたい」
「中古住宅を探してリノベーションしたい」人に!
不動産買主の立場に立って、
安全の為の調査やその敷地での概算予算など、
「理想の住まいの現実化」の為に、
バイヤーズエージェントとして、ご提供しています。

【業務のポイント】

●現地同行
住宅設計の経験豊富な、一級建築士が現地でアドバイスし、敷地のチェックを行います。
●プランニング
一級建築士のプランニングでやりたいカタチが見えてくる
その敷地にあなたの要望を取り入れたラフプランニングをいたします。
●中古住宅 現状調査
調査内容はインスペクションと共に、リノベーションを前提にした調査も行います。
断熱材の有無や雨漏り、また冷気の吹き出し口や筋交いの位置などが把握できます。

 

【サポート内容】

●中古物件の仲介業務

●中古住宅購入サポート

① 現地同行とアドバイス(土地評価書作成)
② 建物現状調査(建物評価書作成)
③ 見える土地評価書作成
④現況建物の耐震診断書の作成
⑤価格交渉

その他
・現地動画調査サービス(現地へ行けない方へ)
・リノベーションプランニング
・耐震診断後のプラン確定にて耐震補強計画
等のサポートも行っています。

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⇓⇓詳しくは【奈の町 不動産サイト narasumika】⇓⇓

 

 

 

 

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