創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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奈の町の中古住宅購入サポート

美邸を購入・改修し、豊かに暮らす。     

◆ 奈の町【美邸に住む】こと

美邸という、りっぱな邸宅があります。とにかく、職人(特に大工)にこだわり、素材も吟味してお金を掛けて建てた家です。当時もそうですが、現在では手に入らないような1枚板をふんだんに使ったり、建具や装飾にもこだわった住まいは、長い時を経ても独特の輝きを持っています。住まい手さんの中には、この輝きに心惹かれ、購入し住まいたいと探している方がいます。貴方もそのお一人ではないでしょうか?

建築家である私も心惹かれるひとりであり、得意とするところです。
美邸の改修を 建築家として行っている訳ですが、こういった住まいは沢山ある中古住宅の中でも、数多くある訳ではありません。それほど貴重であると言えます。

なぜなら、
1.素晴らしい素材(木材)は、すでに市場から枯渇している事。
2.高い技術を持つ職人や宮大工が高齢化し、後継者の職人も数少なくなっている事。
3.お金を掛けて大名普請をする人がいなくなっている事。
が言えるからです。

奈の町ではこだわって建てられた”美邸”を探し出し、購入して、改修し、そこで住まい手が豊かに暮らすまでのすべての流れを一貫してお手伝いを致します。

それは、
○美邸物件探すお手伝い
○美邸を手に入れる為の仲介業務
○住まい手に合った気持ち良い住まいにするための設計監理業務
○業務範囲は、購入から登記・測量・融資・リノベーションプラン・インテリアデザイン・家具デザイン・照明デザイン・耐震診断耐震補強・断熱気密設計・設備設計・住まい専門の設計と工事監理とカバーしており、建築工事以外のすべてを奈の町で完結が可能です。含まれていない建築工事は、当社からも紹介可能ですが、お好きな建築会社で建築していただけます。

 

 中古住宅探しから〜 美邸フルサポートの内容

それでは、”美邸フルサポート”の内訳をご説明いたします。
業務は以下の4つに分かれており、その内Optionは希望に合わせて行います。
A) ご一緒に中古住宅の美邸を探します。
B) メール・緊急電話に対応致します。
C)物件を購入するための不動産仲介業務
D) 住まい手に合った気持ち良い住まいにするための設計監理業務
E) Option 物件が出てきた際の現地立ち合いと行政の調査を行います。
F) Option 多忙な方へ現地の動画サービスを割安で行います。

 

では、それぞれを詳しく説明いたします。

A) 一緒に中古住宅の美邸を探します。
ご依頼主と専任媒介契約を交わして頂いた上で、奈の町でもレインズと不動産ジャパンでの検索回数を上げます。 ご希望地域の検索を、細かく行いますので、掲載されたばかりの新しい物件を見落とすことなく検索します。 また、ご紹介する物件は、ただの美邸紹介ではなく、事前にネットの物件情報から以下の下調べを行った上で、不動産業者の物件概要書に加えて、以下の下調べの要点付きでご紹介いたします。
○現地の場所
○以前の敷地の状態
○活断層
○土砂災害警戒区域
○水害ハザードマップ

B) メールおよび緊急電話の対応を行います。
メールおよび緊急時の電話相談に対応致します。
物件探し中は聞きたい事や相談したい事が沢山あると思います。 分からない事や不明点がある場合、直接専門家へ連絡が取れるという安心は、皆さんもご経験があるのではないでしょうか。 専門家にいつでも聞くことが出来る。私自身、内容に関わらず問題点をすぐに解決できることは、経験上相手を選ぶ際のポイントにもなっています。 この”美邸サービス”を受けられる方に限り、メール対応(最大2営業日以内に返答)及びお困り時の電話による対応を致します。
ールによる返答作業は、実はとても時間の掛る業務です。返答の為に調査や確認をする場合もある訳ですが、時間を要する割に発信側にあまりメリットがありません。
質問が多くなると業務が滞ってしまう事さえありますから、基本的に行いませんが、”美邸サービス”のみ対応致します。

C) 物件購入による不動産仲介業務を行います。

D) 設計の業務範囲は、現況調査及び現況図の作成、リノベーションプラン・仕様書・仕上げ表・一般図・展開図・天井伏せ図・建具表・家具デザイン・照明デザイン、構造図一式・耐震診断耐震補強・設備設計(給排水・電気・換気・照明計画一式)として、住まい全般の設計業務と工事監理業務を含んでいます。

E) 緊急の現地立ち合いと行政の調査を行います。
物件購入の検討をする際や購入判断をするために、”大至急現地を見たい”といった緊急の場合にご相談者とご一緒に現地立ち合いに同行致します。その際、購入を前向きに検討するという場合はそのまま詳しい行政調査を行います。
現地確認後すぐに現地確認と調査を行うので、結果が早く分かり、結論をいち早く出すことが出来ますので、物件購入判断を急ぎで決断しなくてはいけない場合に、心強いサポートになるはずです。
(但し、当方のスケジュールの範囲内で調整させて頂きますのでご了解ください。)
この現地同行では、建物の状態を専門家の目で見分けアドバイスいたします。 建物調査をしてから購入へのステップが基本ですが、もし、建物の調査を断られたとしても、ご一緒しておればこれまでの知識と経験から建物の状態をある程度見分けることが可能です。

料金は、現地同行アドバイス:無料 (同行後の詳しい行政調査費は別途 20,000円)

F) Option 多忙な方へ現地の動画サービスを割安で行います。
遠方にお住まいの方、又は手の離せない状況の方のために、当方で現地確認を行い、動画を撮りに行き、その動画でみて頂けるサービスを行います。(Optionサービスの66,000円から2万円引の、46,000円で行います)現地へ行くことなく状況が分かりますので、時間の削減が可能となり、ご注文は、ご依頼時にスポットでご注文いただきます。

 

美邸を選ぶための注意点

専門的な知識や計測機器がなくてもある程度現地を見れば分かるものを記載してみました。
但し正確な許容数値や対策は、専門家に依頼する必要があります。

1, 建物が傾斜や不動沈下を起こしていないこと。
建物が古くなれば、多少部分的な沈下等で柱や床の沈下はあるもの。
しかし度を越えた床の下がりや、地盤全体が同じ方向へ沈下している場合は、敷地の不動沈下の可能性を疑ってみることが考えられます。その原因は、敷地境界にある擁壁が原因だったり、そもそも地盤が軟弱であることや、地下の埋設物の影響等が考えられますが、この対策を行うには建物ではなく地盤の対処が必要になります。
不動沈下は建物自体を修繕する事ですべてを解決できるものではありません。
見方は、各柱の傾斜方向を調査して傾斜方向の共通性を計測し、床の下がり方の傾向を建物全体からみて判断します。一定方向に流れていることが分かれば、そちら方向に地盤の下がる原因があると考えられます。
床の傾斜については、中古住宅で6/1000未満であれば許容範囲で考えても良いと思います。それ以上であれば、床下の劣化(シロアリ含む)、束・根太等の浮き、もしくは地盤自体の原因を確認します。案外束が外れていたり抜けていたりすることもありますね。 床下の木部が問題であれば床の下地から造り直すことで改修は可能です。 シロアリが原因の場合は、処理した上で傷んでいる土台や大引きの交換を行います。新築でない限り、特に中古住宅の床の傾斜については、部屋の端と端で10㎜程度の不陸はありがちです。
問題があるとすれば、物件を購入後そのまま使うようなことはせず、きちんと床下から改修して水平にするのであれば何も問題ありません。

 

2,雨漏りによる壁内腐食が進んでいないことを確認します。

2階バルコニーや屋根からの雨漏りは、階下の構造体に大きな損傷を及ぼします。
特に2階にある屋根の持たない広いテラスのある家です。
この住まいの多くが階下の部屋に漏水を起こしています。 と言いますか、起こします。
そもそも、露天の広いベランダの床が何十年も雨漏りをしないなどと考える事に無理があります。太陽光をなめてはいけません。
その漏水は、直下にある本体の構造と壁内部を傷めます。進入した雨水は、梁・柱・間柱・壁下地・断熱材・土台と劣化が進みます。
漏水が一度起こると、その原因となる漏水の場所を特定するのは大変難しいです。
完全に修繕するにはそれこそ解体しながら探し出すくらいの執念と時間、お金が掛かります。
雨漏りを完全に止めるのは、それ位面倒な事だと理解してください。

他には、見晴らしの良い場所に建つ家も注意が必要です。 見晴らしがよいという事は直接建物に強い風を受けるという事で、強風によって壁に当たった雨水が外壁を伝い登って屋根裏から逆流するケースもあります。 そういった家の場合は、見晴らしの良い面の内壁に雨シミがないかも見ておくと良いでしょう。このケースも原因の特定は難しいです。

中古住宅を見て雨漏り跡を確認できた場合は、現在も雨漏りが続いているかを必ず確認する必要があります。
現在進行形であれば、最悪改修時に屋根を葺き替えるくらいの予算を見込んでおいて下さい。それ位雨漏りの完全改修は難しいと考えておく方が良いのです。

雨漏りし難い家を外観で判断する方法として、シンプルな屋根であることがお勧めです。
トンガリ帽子の屋根がいくつもある屋根の家や、2階が小さい家又は屋根に谷が沢山ある家は要注意です。

 

3.無理な増改築をしていないかどうか

中古住宅でたまに見るケースですが、既存建物の一部に安易に増築したものが見受けられます。
敷地の空地に別棟を建てたものを除いて、例えば、2階のベランダや下屋部分を部屋にしたケース、2階上部や平屋屋根の上に一つ階を増築したもの等があります。

例えば当初平屋で建築していた建物の上に2階を増築したり、2階建てであるにも拘らず、その上に3階部を増築するというのは、建築基準法違反というだけでなく、本来の構造に大きな負担をかけ過ぎています。この増築によって当初の建物耐力が大きく不足し、建物全体のバランスが崩れてしまいます。
これでは地震などの災害時に建物が倒壊しても仕方ありません。

不法な増築がある建物は、改修時に以前の状態に戻すか、計算を再度行い補強するか、購入しないかを選択しましょう。 そもそも建築確認と異なる違法建築にはローンが下りないとは思いますが、現金で購入される場合は特に要注意です

 

4.屋根が日本瓦で重く、真壁造りであることからも、耐震性が低いこと。

美邸はどうしても和風の真壁造りが多いかもしれませんね。 もちろん、他の建築・構造もありますが、建物の構造が木造真壁であるならば構造の主である柱や梁が外部に露出しているので劣化の影響を受けやすく、また、外壁が土壁で構成されている構造から、耐震診断すると大抵耐震性が低い結果になります。

実際に耐震診断を行うと、1階2階共、評点の安全ラインである1.0を大きく割り込んだ0.4~0.6程度である事が多いです。 特に2階の外壁ラインが載っている1階部分には、壁が存在していないケースが多く見られます。対処としては力の流れを考えた耐震補強を行う事も大切になります。何れにせよ、耐震性の不足を確保しつつ、暮らし易い間取りを考える必要があります。

5, 真壁造りの壁は断熱性が低い事と、開口部の気密断熱性向上が改修のポイント

中古住宅に総じてある問題に、断熱性の低さがあります。
省エネルギー性の断熱性を謳われ始めたのが1999年3月次世代省エネルギー基準からである事から、それ以前の建物に断熱性が期待できないのは仕方のない事ではあるでしょう。

しかし、現在の建築基準は当時の住宅性能とは大きく乖離しており、この建物を改修して暮らすことを考えると、この断熱・気密性能の向上は必ず行っておく必要があります。

断熱工事には、外壁の内断熱と外断熱が考えられます。外観を現状のままに残したいのであれば内断熱を、外観を別の素材で化粧できるのであれば、外壁側の外断熱として対処します。

改修部分のみ断熱気密工事をするのではなく、建物全体において床・壁・天井(又は屋根)と断熱工事を行う事が大切です

 

物件の探し方を少し変えるだけで見つかる、きっかけになる。

中古住宅探しも土地探しもそうですが、全ての希望要件が叶う物件を探しても、見つかる可能性は低いと思います。特に美邸と限定すると物件数は少ないです。探し方の近道は、住宅の購入を決める自分の条件ラインを、どこにするかを決めておくことです

建物の築年数や傷み度合いはどの程度までか。
建物の広さ、物件価格はどこまでか。
場所・地域、住環境はどんなところが良いか。

例えば、
【視界が開けた景色が見える場所で、既存建物がしっかりしていればOK。予算は中古物件価格で4500万迄】

これで探し、候補が出てくれば、建物の調査で判断可能です。
物件が良いと分かれば、お金を掛けて全面改修する。

この様に自分にとってどうしても譲れないポイントを先に絞っておくことが近道だと考えます。
あとは、出て来た物件が譲れないポイントをクリアしていれば、まず合格点を出す。

不動産は出逢いです。
良い出逢いが来るまでご一緒に探しましょう。

他にもありますが、あとは奈の町にお任せください。
建築の知識のないまま購入を判断する事は、言わば賭けのようなもので、お勧めできません。

 

中古物件探しから売買契約・工事着手までの流れ

1,  奈の町のHPより、上記の”美邸フルサポート”をご一読いただき住宅相談室よりお申し込みください。

2, 面談において、奈の町の物件探しと美邸フルサポートの概要を確認していただき、ご相談者自身に必要だと思われれば、専任媒介契約を交わして頂きます。
※専任媒介契約ですので、他の仲介業者と売買契約は出来ません。
※囲い込み物件については仲介が出来ない場合があります。

3, 奈の町はレインズ及び不動産ジャパンより検索で物件探しを行って頂きます。
注意点として、もし、ご相談者が見つけられた場合であっても直接業者へ電話等の連絡はしないでください。

4, レインズ及び不動産ジャパンにて要望に近い物件があれば、事前に机上での下調べを行います。その後、調査による条件を加えて物件のご紹介を致します。

5, 候補となる物件が出た場合、まず先に現地をご自身(ご夫婦)にて確認してください。

6, 現地を見て購入を進めたい物件であると思われたら、奈の町へご連絡ください。 ご連絡と同時に当方より売主業者へ物件の紹介と、詳しい資料の手配を致します。

7, 通常の場合は、売主業者と日程を調整してご相談者と奈の町で物件の見学を行いますが、急ぎである場合はご連絡頂きましたら現地へ同行し、そのまま詳しい調査を行います。

8, 物件を見学して現況建物の調査をした上で判断となれば、当社へ現況建物調査の依頼をして頂きます。奈の町から売主業者へ建物調査の了承を求め、了解あれば、建物の調査に取り掛からせて頂きます。

9, 現況建物調査後にその結果報告を、建物調査が不可であればその条件の上で、物件購入の可否を判断して頂きます。

10, 購入の方向で決定すれば、物件購入申込書を作成し、奈の町を経由して売主の不動産業者へ購入の意思を伝えます。(同時に融資がある場合は先に融資手続きの申し込みをして頂きます)

11, 売主が購入申込書の内容で了解すれば物件の売買契約へと進めます。 価格その他の条件があれば相談者側でその条件を受けるかの判断をします。良ければ売買契約となります。

12, 建物調査結果を基に、リノベーションを行う為に奈の町と設計契約を交わして頂くと同時に、リノベーションのプランニング作成へと進め、要望をお聞きします。

13, 物件の決済(引き渡し)を行います。決済(お金の支払い)と同時に法務局へ登記の手続きを行います。

14, リノベーションのプランニングがイメージと共に固まりましたら、設計の詳しい打ち合わせに進みます。 外部の仕様、断熱の方法、開口部や室内のイメージパースなどを交えて打ち合わせします。

15, 内装など仕上げに関係する部分は、一つずつイメージ提案と同時に現物の確認を行いながら決めてゆきます。制作の家具も同時に提案します。既存部分の良い材等がある場合は、再利用も含めたデザイン提案も行います。

16, 内部設備一式の打ち合わせを行います。キッチン、浴室、洗面等の水周りと換気設備、照明器具の提案、コンセント周りの打ち合わせを行います。

17, 打ち合わせが終わると設計図の作成を行い、建築会社へ見積もり(相見積もり可)依頼します。

18, 見積書が提示されると当社で見積もり書内の価格分析と、適正価格を出し、価格の交渉を行います。 価格交渉が済めば、施工会社との建築工事の契約を交わします。

19, 工事契約後、現場の工事に取り掛かります。

● 「一級建築士事務所 奈の町」は、完成まで工事監理を行います。

 

 

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