創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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奈の町の中古住宅購入サポート

 

 

古住宅購入サポート

奈の町では、新築住宅の設計だけでなく、住まい手さんが中古住宅を手に入れて、
リノベーションをご希望の方にお手伝いをさせて頂いています。

その内容は、単に物件探しだけでなく、住宅コンサルティングから始めるので
無理な価格の物件を紹介することは無く、リフォーム費を含めた予算内で住まい
が完成出来る様にお手伝いするものです。
当然、物件の紹介(レインズによる)や、仲介業務も致します。

中古住宅を買ってリノベーションするとは、建物を購入すると言うのではなく、
土地と建物の複合資産を購入するという事です。
土地の評価も大切ですし、建物の評価も同じように大切なのです。

 

わたしの中古住宅を判断する基準を少しご紹介します。

1. 道路が狭い・・・4Mの幅員が無いものは中心後退が必要になります。
また、、工事車両等の進入も制限され、割高になる傾向があります。
実際に車の出し入れが難しくなることもあります。

2. 前面道路が私道で、権利が接続する住戸が全員で所有しておればよいですが、
そうでない場合は掘削等で問題が多い。また、道路管理費も掛かる。

3. 2009年以前の建売住宅・・・瑕疵保険による地盤調査を受けていないので、
敷地の安全性に不安がある。

4. 2000年以前の2×4の建物、又は2000年以前の建売住宅。・・・そもそも
2×4工法は改修不可ですが、2000年以前の物は壁内通気の考え方が無い。
また、2000年以前の建売は上の項の建物より更に質が悪くなる。

5. 1981年以前の建物・・・新耐震以前の建て物。 安全性を含めて融資・保険等
条件が悪いのでやめた方が良い。

6. 建物が傾いている・・・不動沈下の恐れあり。この場合は改修不能。

7. 敷地が崖地や隣りが崖になっている・・・土砂災害警戒区域ではないか。
また、2M以上あれば崖地条例により制限を受ける

8. 建物が違法建築・・・建蔽率・容積率オーバーや構造上無理な増築を行って
いる建物では? 平屋なのに2階部があったり、2階のパルコ二―部に部屋が
あったり等。 勿論、ローンも下りない。

まだまだありますが、専門的なことなのでこれくらいで。
これらを注意して物件を見てください。

 

ご要望の中で゛お安い物件を買ってDIYなどしてリフォームしたいという
お話をお聞きする事があります。

では、お安い物件はお得なのか?

そもそも、お安い物件はお安いなりの理由があります。
極端な場合、再建築不可だったり、違法建築や近隣トラブルがある。
又、敷地が道路より高くて駐車場や擁壁を造るのにとんでもない費用が
掛かったり、敷地に辿りつくまで極端に道が狭かったりと。

そこを理解して問題の無い物件を見つける知識が必要です。
買主にとってその条件が問題なければ、その物件は掘り出し物と判断できます。

建物については、敷地の条件と違い建築時期がその評価を判断している様です。
例えば木造の住宅は、税法上、22年で資産評価が0円になっており、この評価
方法で建物の価格が減価されてゆきます。
建物が建売住宅であっても、注文住宅でもその違いは無いようです。
ですから耐久性の低い建売住宅より、注文住宅を探せば良い物件が見つかる事
があるかもしれません。

安いからと言って物件を買ってから転売も出来ない事にならないよう、
十分に調べる様にして下さい。

 

奈の町では始めに全体予算を確認した後、中古住宅の購入予算を
算出して、この予算に見合う物件を探す作業に入ります。

ただ、奈の町の実例の殆どは、中古住宅を購入したとしても、既存建物を撤去
の上、更地に建て替えというのが多くあるパターンです。
と言いますか、建て替え前提での中古住宅探しが殆どなのです。

中古住宅のリノベーション目的で購入しましたのは、とある地域に限定して
物件を探し、その建物の骨組みを一部残して基礎から屋根までやり替えました。
住い手の合わない間取りである事と、建物が築70年前後で劣化が激しいのが
その原因です。

私が今まで見てきた在来工法で建てた中古住宅は、劣化が激しくて良い物件に
巡り会う機会がほとんどないのが実情です。

住まい手さんのDIYリフォームでコツコツ手直しするのが可能なら宜しいかと
思いますが、安いからと言って飛びつくのはどうかと思います。
しっかり調べて検討して下さい。

ちなみにお金を掛けても改修したい要望のある中古住宅があります。

それは古民家ですね。
伝統工法の住まいは特別な味わいがあります。

ただし、古民家自体築70年以上経った建物ですので、柱の傾斜や床の
沈下、雨漏り等が激しく、おまけに冬はとっても寒い。
そのまま住むことを決めている目的以外は改修費用は嵩みます。
建物も広いですし。

少なくとも断熱気密工事を含めて1500万~2000万は覚悟しておいた方が
良いでしょう。

古民家の改修もサポートいたします。

物件探しから購入、設計、施工会社へ見積と契約まで、リノベーション全体を
お手伝いいたします。

narasumika(ナラスミカ)の中古住宅不動産サポート

現在、奈の町の不動産サイトnarasumika(ナラスミカ)では、中古住宅を購入して
リフォームする事を前提に、住い手さんの中古住宅探しをサポートしています。

提案させて頂く不動産サービスは、家を建てる為に土地を探している、
自分達の
ライフスタイルに合った希望の中古一戸建て住宅を探している、
そして、
『できるだけ多くの情報を得て不動産を購入したい』と
お考えの買主へ
ご提供しています。

【サポート内容】
1、現地撮影・・・買主の代わりに現地へ行き、物件の状況等を動画撮影します。
2、建築家視点のアドバイス・・・どの様に計画すればより良いプランになるか。
3、オリジナルの「見える土地評価書」の作成
4、[中古住宅オプション]「見える建物評価書」の作成(建物を調査します)
5、[中古住宅オプション]リフォーム・リノベーションのプランニング
6、[中古住宅オプション]耐震診断・耐震補強図面の作成
7、[土地購入オプション]住まいのプランニング
8、現地視察に同行し、直接アドバイス
◆1,2,3,4,5,6,7,は、オンライン上で完結できます。

詳しい内容は、narasumika(ナラスミカ)サイトにて

 

 

 

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