創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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中古住宅購入サポート

 

『中古物件購入サポート』

〇設計事務所だからできること

奈の町の中古を買ってリノベーションとは
【中古住宅 × 住宅診断 × 快適リノベーション】

町並みが好きだとか、建物の雰囲気がいい感じの古民家や中古住宅の快適な住まいは、
住宅診断から始まります。

どのくらい手を入れなければいけない建物なのか?
何を残してリノベーションするか?

物件購入時から建築家がご一緒に、快適な心地よい住まいをサポートします。

 

 

奈の町との家探しは、ご家族の暮らしイメージから始まります。
最初から細かく条件を決めてしまうと、本当の希望が違う方向へと向かうことがあります。

どうしてこのエリアなのか、
ここでどんな暮らしをしたいのか、
そして資金計画。

ご家族の住まいに対する好みや価値観をより明確にいたしましょう。

 

 

○ 暮らしイメージ
お会いして暮らしの様子や住まいに対する思いをお聞きします。

○ 物件探し
希望に近い物件を不動産流通機構(レインズ)にて探しだし、継続的に紹介
いたします。

○ 建物調査・住宅診断
物件の調査を行うとともに、既存住宅現場検査技術者(建築士)による現場
検査をします。

○ リノベーション・ラフプランニング
物件をリフォームするとどんなプランになるのか、ラフでプランニングします。

その計画が購入する気持ちを固めてくれます。(希望が叶うかどうかの確認)

 

工事の予算の大枠をここで確定します。

○ 中古住宅の購入申し込み
購入の意思が決まれば売主宛てに買い付け証明を書きます。
売主が条件に同意すれば売買契約へ。(物件の10%を支払い)

○ 中古住宅ご購入(売買契約)
契約書を持って融資機関へローンの申し込みを行います。
後日、融資承認が出れば物件の決裁となります。(物件の残金を支払います)
同時に物件の登記を行います。

○ リノベーション本設計
売買契約を交わしその後、奈の町と設計委託契約を交わします。
設計の打合せが始まります。

〇 工事業者に見積もり依頼
打合せの内容で設計図書を作成し、完成後工事業者へ見積を依頼します。
図面の条件は共通ですので、見積依頼は複数社への見積もりも可能です。

〇 工事契約
見積書提示の後、内容を検討し価格の合意があれば、工事請負契約を交わします。
銀行融資を受けている場合は、契約書を銀行へ提示します。(契約着手金の支払い)

〇 リノベーション工事
工事契約を済ませば現場が始まります。
奈の町の監理は週1回現地へ伺います。

〇 完成
工事完成と建物引き渡しが行われます。(建物の工事代残金を支払います)
引き渡しと同時に建物の登記を行います。

 

 

実際に当社が住まい手さんの中古物件購入に立ち会った際、発生した問題点や
注意点など下記にご紹介します。

 

1. その建物が建てられた時期がいつか。
 木造の耐震基準(計算方法)が設定されたのが1981年(昭和56年)ですので、
それ以前に建築された建物についてはその殆どが現在求められている耐震基準を
満たしていません。
(但し1981年以降なら安全と言う訳ではありません。ただ、建築確認で算定
方法に改定があったのでその基準通り建てていればという前提です。)

“81以降であっても、経験上奈良では確認通り建てられていないケースが多く
みられます。 当社としては耐震診断を行い不足がある場合は必ず耐震補強を
行う事をお勧めします。
もし、’81以前のものであれば耐震補強は必ず行うべきです。

 

2.水周りの腐朽。
 20年ほど経過した木造建物は、土台周りが腐朽していることが大変多いです。
特に水周りの土台(タイル張りの浴室なども)周りは水漏れしている場合が多く
見受けられます。

改修は必ずそういった場所を確認して、傷んでいる場合は交換する必要があり
ます。 特に湿気による腐朽と一緒に、シロアリの害がないかもしっかりと
確認しておく必要があります。

日本ではシロアリがどこにでもいると考えて良いですが、建物内に入って
いなければ問題
ありません。

建物内で発見した際は、壁・床面を全面的に外してシロアリの居所とその範囲
を確認して
対処することが必要になります。

この処理をしないでリノベーションすると、後で大変なことになりますので。

 

3. 現地の地盤は大丈夫か。
 購入する現地の過去がどういった地形だったのかをご存知の方は別ですが、
現地を見て以前その場所の地盤がどのように形成されたのかを知ることは大変
難しいと思います。

埋め立て地などの軟弱地盤の場合、地震の際に不動沈下を起すことが考えられ
ますし、地震時に地盤が大きく揺れることで、建物も一緒に大きく揺れてしま
う事が考えられます。

建て替えをする場合は地盤改良を行いますが、リノベーションの場合は耐震
補強を通常より多く入れるなどの対策は不可欠です。

 

4. 建物が謄本・測量図と異なる
 土地建物の取引をする際に、不動産業者より建物の謄本の提示があると
思います。
建物の謄本・測量図に明記している建物の大きさと、実際に建っている建物を
見たときは、差異があるかどうかを確認する必要があります。
また、建築確認がある場合は、これも面積を確認する必要があります。

分かり難いので具体的な例で説明します。
○ 2階建てなのに2階から上階に部屋がある。・・・屋根裏を部屋としている
○ 例えば2階で床の段差があるところに部屋や水周りがある・・・バルコニー
に増築している
○ 図面の広さより実際の広さがかなり大きい・・・勝手に増築している

如何でしょうか?
こういった場合は公的機関の融資を受けることが出来ない場合があります。
また、建物の安全性が損なわれている可能性が高いです。

 

5. 敷地の境界は確定しているか
 信じられないかもしれませんが、法務局にある敷地の測量図と、現場の境界
が合っていないことがあります。
例えば境界のポイントで図面にあるにもかかわらず現地に無い場合、又、
測量図の境界距離寸法と現地の寸法が違うなんてことも。

そんなことが結構あります。

だからこそ売買時は必ずすべてのポイントを確認することが必要です。
(分譲地や開発を行ったニュータウン等は、そういった問題は殆どありません)

それと、隣地との境界が確定していない場合もあります。
その場合は隣地の方と持ち主が立会いの基に境界を確認します。
この場合、構造物等が無い場合はどうしても隣地側の立場が強くなりがちで、
一方的に敷地が削られてしまう事があります。

契約方法が公簿売買(登記に記載されている面積)でしたら、面積が減じても
売買金額が減額される訳ではないのでご注意ください。

 

6. 中古物件はインスペクションを受けているか
 インスペクション(住宅診断)は、住宅に精通したホームインスペクター
(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用
などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

これを受けていると、住宅の購入前や自宅の売り出し前にインスペクション
を受けることで、建物の状態を把握し、安心して取引を行うことができます。

現在は中古物件の売買に原則必要となっていませんが、購入者の立場から
言えば是非受けていてほしい要件ではないでしょうか。

 

7. 中古物件の購入予算と建物の改修する予算について
 中古物件を購入する際、耐震補強に要する費用と、こだわりリノベーション
に要する費用はしっかり確保されていますか?
物件の購入費用は当然分かりますが、リノベーション費用は大変分かりづらい
と思います。

耐震補強については現状建物の耐震診断を行った結果、構造評点が安全ライン
を下回る場合、建物に補強を行い地震に対する耐力を付加します。

その方法は様々ありますが基本的に建物の一部分(1部屋や水周りだけと言う
ような範囲が限られる場合)だけの耐震補強は、建物のバランスが悪くなります
(偏心が大きくなる)。

出来るだけ全体でとらえてバランスよく補強を行う事が理想なのです。
但しこれは、物件全体に渡った改修が必要となり、それに伴って改修費用も
増えて行きます。

当社は建物の一部分だけの改修を行う事よりも、全体の改修工事と
リノベーション工事をすることをお勧めします。

その為の予算ですが、物件価格+建物全体の補強+リノベーション費用が必要
になります。

ここは一番大切なことですが、購入時に住宅ローンを申し込む際必ず物件価格
だけでなくリノベーション費用も合わせて同時に申し込んでください。

一旦物件を購入してからでは、リノベーション単体の追加ローン融資は大変
難しいです。

 

8. リノベーションの肝は、耐震補強と気密性・断熱性を上げる事
 中古物件、特に古民家については一番改善要求が多いのが寒さ対策ですね。
木製建具はガタガタ、壁は隙間だらけ、床はフワフワで下から風が吹く、
ガラスは薄板1枚きり、冬の寒さにおいては外気温とほぼ同じという条件の中、
購入後そのままで住むのは正直現実的ではないですよね。

そこで、一番効果的な改修の方法は、気密性を上げる事。
床下からの空気を止め、壁と柱の隙間、屋根と壁の取り合い部をきっちりと
気密フィルムで遮断すること。
次に断熱性で、外部に面する部分に十分な容量の断熱材を充填すること。
これだけでかなりの快適性は担保できます。

この上で各床と敷居廻りの段差解消、水周りの改修をお勧めします。
また経験上、屋根廻りの傷みが多い物件が見られます。

以上、中古物件を購入する際の大きな注意ポイントでした。

 

 

 

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