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住宅の改修/住まいのリフォーム・リノベーション

 

昨今、現在お住まいの家の改修についてのご相談が多くなりました。
今の住まいを大切に長く使いながら、快適に暮らしたいとのご希望です。

そこで、住まいの改修、リフォーム・リノベーションをお考えの方へ

1. 既存住宅の問題点
2. 改修における調査ポイント
3. リフォーム。リノベーションの基本
4. 現場での注意点(改修の現場監理)

という目的別で分けてて、設計計画をする上での流れを整理してみたいと思います。

 

 


◆既存住宅の問題点

問題点は日々感じてられると思います。
改修を考えられる原因となる訳ですが、具体的にリストアップが大切です。
何を解決したいのかも確認する事が大切です。

【一般的な問題点】を出してみます。

1. 設備回りの機器や施設が古い。

給湯器やキッチン、浴室などは既に古くなっている。使い勝手が悪い。
又、見えない処では床下の給排水管や汚水処理設備が古く傷んでいる場合が多いです。

2. 建物の構造によっては間取りを変更できない場合がある。

現在の住いの構造が分からない。 そんな方へ。
ハウスメーカーのプレファブや2x4工法は改修出来ません。メーカー独自の型式認定を取っている建物はそのメーカーでしか改修が出来ない様になっています。 改修は、木造在来工法または、伝統工法(古民家)になりますが、何でも出来ると言う訳ではなく、構造検討上壁や柱の撤去が出来ない場合があります。

3. 断熱・気密性能が低い。

とにかく冬が寒い。外部との隙間も多く、断熱効果が薄いので、室内温度が外気温と変わらない。石油ストーブ等は、各部屋に1台ずつ設置して暖を取っている。お手洗いや脱衣場、浴室はとても寒い。

断熱性と気密性が低いので外気温に影響します。夏は暑く、冬寒いのが一般既存住宅の特徴です。
平成11年(1999年)以前の建物は、特に断熱気密性が悪い。

4. 床の段差が多い。

床の畳とフローリングの段差やドアの下枠(靴摺)が転倒の原因になり易い。
床がフラットでない為に掃除機が当り邪魔。

古い住宅は、急勾配の階段も多くみられます。 暖を踏み外して滑り落ちた場合はとても危険ですので緩勾配の階段へと変更する事をお勧めします。
また、手すりも設ける事もお勧めします。

5.使い勝手が悪い

暮らしてゆく中で、水廻りへの動線がとても悪い。 特に手洗いや浴室までの距離が遠く、使いにくい。 家事も面倒。

無駄な動線を無くすために間取りの変更も希望されることが多いですね。
動線の整理と部屋の構成の両立は、柱や壁を変更する必要があり、専門的な知識が無いと簡単に変更できないのが難点です。

 

古民家の床高さレベル測定

 

◆既存住宅改修の場合の調査部分

まずは現状の調査から行う必要があります。
問題のある部分を調査して改修部分を絞ります。

 

〇既存住宅状況調査(インスペクション)について

インスペクションの目的:
・中古住宅の改修の際に適切な修繕やリフォーム内容を考えたい
・リフォーム工事実施前に対象範囲を検討したい
・建て替えかリフォームかについて判断材料にしたい

住宅診断(インスペクション)とは、既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)が、住宅の専門家の専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所、おおよその費用などをアドバイスする業務です。
既存住宅の状況を把握する為の診断で、目視、触診、打診など、劣化の発見のために特殊機器を用いないで行う診断です。

こちらで詳しいサービスについてご説明いたします。
1戸建ての住宅診断(インスペクション)

※”既存住宅改修のプランニング依頼”をお請けする場合は、プランニング料金に住宅診断(インスペクション)を含んでいます。
また、ご希望の場合はオプションにて耐震診断もお請け致します。

 

〇建物の周辺の地盤調査

建物の一方向に間知石等が積まれており、隣地側の敷地が下がっている場所は無いでしょうか。 その段差は2mとか3mとかです。
意外によくあるケースですが、建物の変形度合いを調査すると、擁壁側へ向かって傾斜している(滑っている)と思われる場合があります。
(土圧の安全角が30度ならば、擁壁が2mの段差であれば影響距離は水平距離で3.5m、3mの擁壁なら5.2mにもなりますから)また、擁壁等の無い水路も水路側の地盤が下がる傾向があります。敷地との隣地の高低差があり、地盤が軟弱な場合はその可能性があります。

 

○建物の間取り図作成(現況図の作成)

改修する前に、既存建物の間取りと状況を確認する必要があります。
現況平面図と壁柱の配置図を作成して、要望内容の変更が可能かどうかを検討する為には必ず必要になります。
現況図は、建物全体と敷地も含めたものが一番良いでしょう。

 

○床の下がりと柱の傾斜

地盤又は床下の状態が原因で、床が下がったり、柱が傾斜したりします。
広範囲での床の下がりは、地盤沈下や地震による液状化が考えられ、部分的な床の下がりは、建物の施工不良やシロアリ等で下がると考えられます。 柱はこれらの原因で建物が歪み、傾斜となって表れるもので古民家等は建物が長い時間を掛けて歪んで柱が傾斜していることが多い。
床の傾斜は一般的に3/1000mm迄が目安なのですが、古い古民家は部屋の端部と端部の違いが30mmなんてことが普通にあったりします。
5/1000なんて事も良くあります。

同時に柱も傾斜しています。 建具がピッタリ締まらないのはご存知だと思いますが、既にその建具も長い間に歪んだ柱に合わせて変形しており水平の床と垂直の柱に修正すると、建具は全て使えないなんて事も。

床下地を撤去して新たにフラットで造る

 

○床下の湿度(床下の傷みとシロアリ)

床下の空間の湿度が高い場合は、カビの発生やシロアリの被害が受け易くなります。 床下の地面がカラッとしていない場合は要注意です。
また、床下の土台や大引きの含水率にも注意が必要ですので、計測が必要です。

シロアリ被害。この写真は解体時に水回り部分の土台が無くなっているのを確認した写真です。点検口から床下を確認した際に見えるものではありません。

 

○雨漏りの確認

初めに建物の外観と屋根形状から見てみます。
外壁が複雑な形状で、屋根に谷がある場合は、要注意です。
雨漏りは屋根の谷部分から起こる事が多く、一度雨漏りを起すと雨の道が出来てしまい、雨が強く降る度に常に家の中へと雨水が進入します。
壁の中へ入った雨水は断熱材を傷め、内部結露を起こし、土台などを傷めてしまいます。

天井に雨漏りの跡が無いか、屋根裏に雨漏りが無いかをしっかり調査する必要があります。

雨漏り跡

 

○耐震診断

現況建物の安全性を確認するために建物の耐震診断を行います。
現況図として、平面図と柱壁配置図があれば、建物調査を行う事で耐震診断ソフトに入力すれば耐震診断が可能です。

安全性を確認して、耐震性の向上が必要であれば耐震補強の検討を行い、リフォーム・リノベーション時には必ず対処をする必要があります。
人命の安全は、改修工事の一番の重要項目です。

 

 

調査機器とポイント【水分計・レベル測定・サーモグラフィ・床下配管】


◆住宅の改修・リノベーションの基本

リフォーム・リノベーション計画を考える上で、何を注意するべきかを書いてみました。 具体的な内容も記載しています。

下にあるものは基本的な部分てあり、住まい手が何をしたいのか、どんな暮らしがしたいのかを実現する目的は、ここには記載していません。

計画を進める際に聞かせて頂き、それを加える事で暮らし良い自分らしい住まいになります。

 

○雨漏りの改修

建物で一番問題なのは雨漏りです。 内部へ侵入した水はグラスウールなどの断熱材や構造体を痛めます。天井や屋根裏で雨漏り跡が確認された場合は、雨漏り場所の追跡はとても難しいです。回答として短絡的で申し訳ないですが、屋根葺き期間が長いのであれば屋根全体の葺き替えをお勧めします。
それ位、一度雨が漏ると止めるのが難しいという事です。

また、ソーラーや温水パネルが屋根に乗っている場合は、今後雨漏りの原因となりますのでこの機会に撤去される事をお勧めします。
屋根の上に雨漏りの原因を載せておくのは百害あって一利無しです。

 

○断熱性・気密性の向上

最近の建物でも建築する側にその意識が無ければ断熱と気密の重要性を知らないで施工されるところがある事に驚かされます。
住宅改修であれば断熱と気密工事を必ず行うこと。これに尽きます。

断熱気密性が上がれば省エネルギーが実感できますし、室温のコントロールがし易くなります。 という事は、夏涼しく冬暖かい住まいにすることが出来るという事になります。 結果、建物の寿命が延び、住まい手の健康寿命も延びます。

 

〇ヒートショックから体を守る

建物の外部面を全て断熱性と気密性を上げる事で、室内空間全体の室温コントロールがし易くなります。 例えば真冬、少しの熱エネルギーで家の内部を暖めることが出来るので、家の中のどこにいても一定の温度を保つことが出来ます。

今までは、活動している部屋だけを暖房していて、廊下やお手洗いに行くのも決断が要るなんて心配は一切ありません。
小さな空間を区切ることなく、すべての空間を繋いで暖房すれば、浴室上がりにヒートショックで・・・なんて事から解放されるのです。

 

○床の段差解消と急階段を緩階段へ架け替え

室内での転倒防止のために、各階での床の段差を無くします。
建具周りの敷居やくつ摺りは撤去するか床へと埋め込み、フラットにします。
また、和室の畳高さとフローリング高さの段差も無くします。
アプローチから玄関床までを上げる事で、室内への段差も15cm程度までの段差にするのが良いと考えます。
アプローチからの調整が出来なければ、土間床から室内床までの間に段板を設置する事で上がり易くするのが良いです。
又急な階段を緩い勾配の階段へと架け替えます。
ケ上げは200㎜以下(お勧めは180mm)、踏面は240㎜(可能なら260㎜)以上とする。

左は新たな階段、右は以前の階段

 

○動線の整理

住宅の改修では使い易さの改善も大きな目的です。
例えば古民家では、暮らしの居間が北側の暗い部屋で、土間を挟んだ向こうにある台所で食事するといった間取りの使い方が主流で、南面の明るい部屋は来客用や冠婚葬祭用というのが主でした。

現在では特別な来客や冠婚葬祭などはなくなると共に、南側の日当たりの良い部屋へ暮らしの中心を動かすプラン構成になっています。
また、水周りも離れ棟から建物内でしかも使い易い場所へと移動するようになりました。 動線の整理は環境改善と共にとても大切な計画のポイントです。

 

○設備機器の改修

住宅の改修で一番多いのは水周りの改修になるでしょう。
キッチンや浴室の交換。給湯器、コンロのIH化など暮らしの毎日が大きく変わると共に一番改修の変化を感じやすい所でもあるとおもいます。
出来るだけメンテナンスのし易いものを選ばれると良いでしょう。

左下:改修前、その他:改修後 明るく使い易いキッチンになっています。

 

○室内は自然素材で構成する。

新建材を前面に張られている住まいが多くありますが、壁・天井が呼吸できる素材を使って仕上げる事をお勧めします。
床の素材についても、無垢のフローリングで柔らかい針葉樹であれば、素足でも冷たさの感じない気持ち良い空間になるでしょう。
自然素材の家は体の健康にもつながります。

 

 

床下の補強と段差解消、断熱の為に改修しました。右が改修前。左が改修後。

 

◆住宅改修の現場監理

改修と言うのは実際にどんな事をやるのだろう?
そう思われますよね。
そんな質問に対して施工業者と設計者が行う業務の一部をご紹介します。
現場監理の際に現地に居られましたら、様子をご説明いたします。

〇建物周辺の地形調査

建物周囲の地盤の様子を確認した上で、改修時に建物の骨組みの傾斜が連動していないかを確認します。
床が片方に下がっていたり、柱が全体に一方向へ引っ張られている様なケースは調べて見ると以外にあったりします。
現場では建物だけに気をとられず、敷地全体の影響も確認します。

 

〇床下はすべてやり替えが原則

古い住宅を改修する場合、床の段差解消と床下の補修、床下断熱の目的から私は床のやり替えを行います。
解体して分かる事は、どんなにしっかりと造られている家でも、床を撤去してみると貧弱だったり適当だったりに驚かされます。
大引の下にある束が束石からずれているなんて言うのは可愛いもので、ただの棒が立っていたり、浮いていたりと、今までよく持っていたものだと感心する事もよくある事なのです。

シロアリの確認と床下の土の状態も確認できるので、基本的に床下は前面的にやり替えをします。

 

○柱の傾き補修

建物が古く傷んでいる家ほど柱は傾いているのが普通です。
地面と共に束石と柱が沈み、建物も歪んで行きますので同時に柱も傾斜して行くわけです。 床の解体と同時に土台周りや壁の補修もする訳で、この際に傾斜している柱のひずみを戻します。ジャッキアップして柱や梁等も修正します。

柱や梁が水平・垂直へと戻されると、当然それに張り付いていた壁も隙間が大きくなってしまい、撤去してやり替えになります。その際のタイミングで壁の耐震補強も行います。

 

○建具のやり替え

建物が傾斜している場合、外部・内部とも建具が歪んでいることが考えられます。 特に建具は家のひずみにゆっくりついて来ており、隙間が出る度に補修を重ねてきているので、建物本体の傾きを修正すると今まで使っていた建具が全て使えなくなる可能性があります。
サッシ、玄関戸、障子、ドア等作り変え又は高性能なサッシへと交換する事になります。 性能を上げる事で開口部からの熱の移動が抑えられ、冷暖房のコントロールがし易くなります。

 

○基礎の補修・追加

コンクリート基礎に鉄筋コンクリート造と記載されたのが昭和46年の法改正。
鉄筋が入れられるようになったのが、昭和56年(1981年5月)の新耐震基準以降であると考えた方が良いため、それ以前の建物は特に基礎からの補強も考えておく必要があります。
工事は建物の床下をやり替える際、基礎の補強や新設も同時に行います。

 

○耐震補強

1981年の法改正以前(旧耐震)の建物であれば猶更ですが、それ以降の建物であったとしても、耐震診断を行うと共に、評価1.0~1.5を目標に耐震補強が必要です。特に2000年以降は地盤についての建物基礎を検討するにあたり、地盤調査が必要となったことと、柱や筋交いの接合部の金物についても詳しく規定されました。耐震補強についても、専用ソフトで計算検討します。

耐震補強

 

○雨漏りにの対処

建物で重要なのは雨漏りの対策です。
改修時に費用を掛けず内部の仕上げのみやり替えた場合、雨漏りの水が壁の中にたまり、断熱材だけでなく構造を痛めてしまう事になります。
改修するには、まず雨漏りの有無を確認して、原因を対処してから内部への改修を行います。

 

○断熱気密工事

快適に生活するにおいて、高断熱高気密工事は改修工事の重要ポイントで、外部に面する部分を床・壁・屋根(天井)をぐるりと取り囲むことが大切です。
しかしながら、現場では高気密と高断熱の施工方法を知らない職人さんが普通におられますので、しっかりと注意点と施工方法を説明して行ってもらう必要があります。
こういった施工方法の指示も現場監督に説明するのも、監理者の業務でもあります。

断熱気密工事/左:アイシネン、右:グラスウール+防湿シート

 

○設計意図を伝える

設計図通り施工して頂くのを確認する業務が監理(現場管理とは異なります)
業務として設計者の仕事ですが、もう一つ重要な事があります。
それは、建築主(住まい手の想い)を施工会社へ伝える事です。 設計図はありますが、設計図の内容は100%住まい手の意思が取り込まれているものでもありません。 設計者の考えであったり、それが出来れば何でも良いですなんてものもあります。 住まい手の強いこだわりと、設計者のこだわり、そしてそれが出来れば…の違いは設計図に記載されておらず、その設計図をもとに施工する施工会社は違いが判りません。

現地で仕事をする監督さんに、それぞれのこだわりの度合を伝えれば、相手側からの良い提案も受ける事が可能になります。コストダウンが出来たり、良い材料の提供を受ける事もあるのです。

 

○施工完了報告の作成

施工中の写真をしっかり撮られている施工会社はとても少ないです。
面倒なのは良く分かりますが、後でどの様に施工したものなのかが分かりづらく、確認をするのに困る事があります。
現場へ監理に行く際は、工程の中の現場の様子を記録に残すことが、いつの間にか私の仕事になってしまいました。

完成後に報告書を提出して頂くことになりますが、そもそも写真での記録を残していない施工会社もあります。

 

 

◆まとめ

 

住まいの改修には、
 1.耐震性向上
 2.快適性向上
 3.雨漏り改修
の3つに絞られてきます。

耐震性は、耐震診断と耐震補強がそれにあたります。
新耐震以前の建物はもちろん、2000年以前の新しい建物であっても検討は必要です。
また、建物の軸組と外部周り、そして床の改修と範囲は広いものになります。

快適性は、高断熱高気密化の工事と、快適性の向上ですね。
建物の性能向上と、段差解消、そして暮らし易さの向上がその目的となります。
暮らし易さは設備の交換、動線の整理などがあげられます。
やった分だけ快適になるのも面白いですね。

雨漏り改修は、古い建物であればあるほどその可能性は上がります。また、外壁形状が複雑な建物ほど雨漏りに弱い事も言えます(屋根の複雑化)。
住まいを長く持たせるには雨漏りがしない為の改修が大切です。雨の漏れにくい屋根形状にやり替えてしまうのも効果的かもしれませんね。

 

ざっと改修をする上での流れをご説明いたしました。
リフォーム・リノベーションするのはとてもワクワクする大イベントです。
工事が完成してから愉しむというだけでなく、このリフォーム・リノベーションの内容もしっかり記録と記憶をして頂いて、住いを次の世代の方へと受け継がれる様にしてほしいと思います。

一度のリノベ-ションですべてが完成するものではありません。
2期工事、3期工事と住まい手の暮らしと成長に合わせて変化しながら、住まいも成長してゆくものだと思います。

焦らず、愉しみながら進めましょう。

浅野勝義/奈の町

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