創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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建築家の不動産相談 / consulting


奈の町が考えられるベストなアドバイスを致します。

 

 

 

所有地の相談

持家や所有地の活用、あるいは売却など、「建築家に相談する」という方法があります。本業は住まいを設計することですが、住まい手さんからの相談で、色んな経験を積んでいます。
希望をしっかりお聞きし、あらゆる方向から最適な方法を見つけだして、問題点を解決できる提案をいたします。

<所有不動産の売却>

現在所有されている不動産売却の仲介をさせていただきます。

奈の町では、不動産売却に際してのポリシーがあります。それは、

1)売主の利益や要望を最優先にして販売を行うこと。
2)売却については囲い込みを行ないません。
3)売却の情報は必ずレインズ(指定流通機構)へ掲載し、より多くの方に見つけてもらう努力を行うこと。

あるお客様の土地売却のお手伝いさせて頂いた際、この様なお話がありました。

不動産屋さんに売却を依頼すると高い売り価格を付けてくれるが、売れないとすぐに価格を下げてくる。最後は買取とかで叩き売りみたいな価格で売ってしまうようなことはしたくない。
時間がかっても良いので希望価格で売りたい。もちろん早く売れるに越したことはないが、価格を下げてまで売り急ぎをしたくはない。 と。

業者としては売らないと収入になりませんから価格を安くしてでも売れることを優先します。それは仕方ないとは思います。
しかし、売れれば何でも良いと言うのは売主の気持ちを無視しています。

奈の町では、市場調査して決めた価格はできるだけ売主の要望を優先して下げないで時間を掛けてでも販売するスタンスで行っています。
確かに売主は売りたいけれど、だからと言って幾らでも良い訳ではないはずです。

囲い込みについても、売主りの利益を最優先すればこれを行なわない事は当然の事です。

売却したい物件情報は、レインズへ掲載して広く購入者を探すことが当然です。
宅地建物取引業法では、売却物件は専任又は専属専任媒介の場合、必ず所定期間内にレインズへ掲載する義務があります。
レインズを通して全国の不動産業者への情報が開示され、買主の要望が合えばより早く契約が成立売手の利益につながる事になります。

当方では売主様のご要望を優先して売却を行います。
安心してご相談ください。

※不動産の売却又は組み換えで、当社が不動産仲介を行った場合は、頂きましたコンサルティング料金分を、全額仲介手数料から引かせて頂きます。

※囲い込みとは
囲い込みとは、売主側の不動産業者がレインズへ情報を掲載せず、自社へ問い合わせして来た
ものだけに売却を行う方法です。(検索すればネットに沢山掲載しています)

この目的は、売主側の不動産会社は確実に双方から仲介手数料を受け取る事です。

一番の問題点は理由を付けて意図的に他の業者へ物件紹介をしない事が問題なのです。
これをすると外部の業者に買いたい購入者がいても買うことができず、売主の業者でしか買う
ことができません。囲い込みは売主の物件が売れる機会を失うと同時に、買主に自分の信頼
する不動産会社で仲介できないという大きな損失になります。 

 

ただ売却でなく、計画的な売却が大切です。

所有する不動産を売却すれば、その分のお金が入ります。
しかしそのお金には売買収得税がかかります。

例えば自宅を売却して他の土地を購入し、そこに家を建てると減税の対象になります。
広い土地であれば一部を売却して、その費用で建築費に換えても減税対象になります。
※対策減税::居住財産の3000万円の特別控除、居住財産の買い替え特例を使う

例えば土地を売却してその費用を子供の住宅資金として贈与しても減税の対象になります。
※対策減税:直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を使う

将来、相続が発生した場合、現金化しづらい土地を価値ある土地に交換しておくことも
考えられます。

税金の節税や相続対策、建築に設計計画など、人は単に売却するだけが目的ではないと
思います。目的がわかれば最適な方法を提案することも可能な訳です。

計画的な不動産資産を売却するお手伝いもいたします。

 

『相談窓口』よりお申込み下さい。

 

<所有不動産の組み換え>

資産の組み換えとは、
(1)相続後に利用する見込みのない不動産をお持ちの方
(2)利便性が低い、面積があまりにも広い・狭いなど利用価値が高くはない不動産を
お持ちの方
(3)相続税評価額と比べて、市場価格が著しく低い不動産をお持ちの方

この様な資産をお持ちの方は、資産の組み換えを検討される事をお勧めします。
資産組み換えを有効に行うためには、相続税を算出するための相続財産評価方法を確認し、納める相続税を少なくすることを検討することが必要となります。

▷ 相続対策としての不動産組み換え

たくさんの不動産を長期に渡り所有することは、誰でもできる事ではありません。
物件も空き地であったり、空き家や賃貸物件、貸地、等があり、全てを有効利用していることも少ないと聞きます。

過去には膨大な数の戸建ての貸家をお持ちの方や、100箇所を超える田畑をお持ちの方もおられました。 ご本人は全てを管理されている訳ですが、将来相続が起きた際、相続人の方はその全てを把握されているのでしょうか。
そして、相続後はその資産を有効に使われるのでしょうか。

沢山の資産をお持ちの方は、ある程度資産の整理をしておかないと相続がはじまった際は困ったこととなってしまいます。 それは、相続が発生すると相続人は10ヶ月以内に相続税を納付する義務が発生するからです。

相続人は調べてみて初めて膨大な数の不動産があることに気づき、その物件を調査し、資産の評価から相続税の計算を行います。
この調査だけでも結構な時間を要する訳ですが、算定した納税金額を知った際にどの資産を処分するのが良いかを決め、売却を始めます。

そんな際、遺された資産が現金であればそこから支払えば良いのですが、不動産である場合は実際に現金が入るまでには相応の時間がかかります。
相続税を期間内に支払うことが優先されてしまうため、売却価格も安くなり、結局沢山の資産が失われてしまったというケースもあります。

資産の組み換えで行うことは、不動産などの資産を整理することだけではありません。
相続税を算定し、現金で置いておく方法もあります。
また、面積が狭い・形が悪い・駅から遠いといった土地を売却し、現金への換金性の高い不動産へと交換しておく方法もあります。

具体的に相続対策としてあげてみますと、

1.遺産分割時のトラブル防止のために分割対策

相続人が遺産を分割しやすい現金等に換えておく。また、不動産を相続人分平等になるように組み替えるといった方法が考えられます。

2.相続税の納税資金を用意するための納税準備

売却してそのお金を相続税の準備金としておく。また、所有不動産を賃貸物件に買い換えて、家賃収入を納税資金にするといった方法が考えられます。

3.相続税の減額で相続税を軽減する節税対策

相続税評価額より高い時価の不動産に変えることで相続税を軽減する。
また、不動産の評価を減らす事で相続税を軽減させる方法があります。

4.その他管理のしやすさから、遠方の管理が難しい物件を売却して、近くの物件に変えるなど。

組み替えにより、以下の様な節税を考えた税制優遇をうまく活用する提案を行っています。
●居住財産の3000万円の特別控除
●居住財産の買い替え特例
●居住財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
●居住用財産売却時の軽減税率
●小規模宅地等の特例
●相続財産の評価減
●特定の事業用資産の買換え特例

 

▷ 不動産管理や負担を考えての組み換え

相続した為に掛かる負担とは

不動産の管理という側面から考えた場合、その不動産を所有しているだけで掛かってしまうものがあります。

使っていない別荘や別荘地、狭い土地、変形や進入路が狭いなど条件の悪い土地、古いマンション(アパートを含む)などは、相続税の評価額が高いにも関わらず実売価格が低いのが難点で、修繕費や固定資産税等の維持コストがずしっと重しとなって負担となります。
また、相続時に処分するには時間がとても掛かってしまうのです。

相続人が所有したばかりに自分達の生活費から固定資産税等を支払い続けるのは、負担でしかありません。ましてや処分することすら難しいとなればどうでしょうか。

だからこそ、資産の組み換えが必要

こういった資産を売却するとともに、現金化し易い、または修繕費の掛からない不動産へと交換しておきましょう。

※不動産の組み換えで、当社が不動産仲介を行った場合は、頂きましたコンサルティング料金分を、仲介手数料から引かせて頂きます。

 

『相談窓口』よりお申込み下さい。

 

<住宅からの用途変更>

▷ 空き家の利用用途の変更 

空き家で利用用途が見つからない物件をお持ちの方へ、建築家目線からの新しい利用方法の提案をさせて頂きます。

特に住宅からの転用として、グループホームやシェアハウス等への用途変更を行い、空き家を再び収益物件として再生します。

▷ グループホームやシェアハウスって?

シェアハウスやグループホームは、建築基準法上<寄宿舎>の分類にあたります。
寄宿舎は世帯構成員でない数人が共同生活を送る宿舎で 玄関・キッチン・トイレ
・浴室などは原則的に共用で、寝室だけ が各入居者用に用意されている学生寮のような建築物を指します。

寄宿舎には防火上主要な間仕切壁を小屋裏まで設ける防火対策 が必要でした。
平成26年には、スプリンクラーを設けた場合や小規模で 避難が極めて容易な構造の場合には、火災警報器の設 置など、設備も含む簡易な対策で間仕切壁の防火対策を不要とする改正を行なわれており、また、用途変更の建築確認も200m2未満の床面積であれば申請不要となるなど法令規制による改装による費用負担が緩和されました。

空き家をそのままで貸す事は当然できません。寄宿舎としての改修が必要です。
そして、どの空き家でも用途変更が成功すると言う訳ではありません。

また、その場所、その建物に需要(利用者)があるか、改修費用に対して収益が上回るまでの期間がいつなのか等のハードルはあります。
しかし、空き家をそのままにしておいても良いことは一つもありません。
資産として、収益となる物件として将来に残して行けるようお手伝い致します。

具体的な対処とは

具体的には、現況の空き家について現地を確認・調査した上で利用方法を提案します。
空き家の再利用は、現状建物の状況調査から始まります。
建物が大きくダメージを受けている場合は、改修工事の際に建物の修繕費用も掛かります。
また耐震補強が必要になる場合が有ります。

その他、近隣でのグループホームやシェアハウスの状況も調べる必要があります。
駅などの交通機関からの距離、近隣の入所度合い等も参考になります。

用途変更に関する業務内容内訳

●敷地の調査書(現地同行、敷地物件調査)
●既存建物を転用可能か行政と関係各課との調整
●現況建物の調査及び現況図の作成
●計画図の立案とプランニング1案(平面図のみ)

 

『相談窓口』よりお申込み下さい。

 

 

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