創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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建築家の不動産相談 / consulting

奈の町の不動産相談室とは

住まいや所有する不動産の悩み事というのは、所有者と切っても切れない関係にあります。

⚫現在の住まいをリノベーションするか建て替えするか
⚫を建てる際の土地・建物のお金、人間関係、そして施行会社の選択
⚫を持つ方の相続時に子供(相続人)へかかる相続税
⚫を建てる場所の選択や親子関係等の住まい方についての選択
等等、悩み事は尽きないと思います。

建築家である私(浅野)は、現在まで30年以上の設計事務所経験で
住宅や不動産の事を数多く経験して来ました。
そして常に私の立場は住まい手側の立場で来ました。
その経験と知識で、不動産でお悩みの方へお手伝いできないものかと考え、2021年、
建築家の不動産相談室を立ち上げました。

相談内容は、相談者個人に当てはまる個別の相談のみです。

不動産や建物の一般的な悩みや情報は、ネットでググればすぐに載っているでしょう。
しかし、実際の悩みというのはそんな単純なものではありませんよね。
建物の状態だけであれば劣化度合いを調べれば良いのですが、不動産にはそれぞれ
“人の想い”が複雑に関係しているもの。
この悩みに対する模範回答はどこにも掲載されることはありません。

そんな方の立場になって、私が考えられるベストなアドバイスをさせていただきます。

浅野勝義/奈の町
一級建築士、宅地建物取引士、FP2級技能士、既存住宅現況検査技術者、
耐震診断資格者/耐震改修技術者、奈良まほろばソムリエ検定2級

自宅の相談

ライフスタイルの変化により、現在の住まいの”暮らしやすさ”も変わってきます。
リノベーションするか、建替えした方が良いか。
他にマンションを購入して自宅を子世帯が譲るか。
新たなステージで心豊かに暮らしたい方に、それぞれのご家庭に合った、提案いたします。

<ご自宅のリノベーションor建て替え>

◆建物の相談一般(建築・リフォーム)

▷ 現地視察と要望聞き取り、最適案を提案(住宅コンサルティング) 

所有する自宅(土地・建物)の建築、リフォームについて、ご相談内容をしっかり伺った上で、問題の背景、住まい手のこだわり、そして予算(自己資金と融資)、今後発生が考えられる問題等を総合的に考えて、ベストな提案またはアドバイスいたします。

【業務内容】

●現地の調査(敷地及び建物)
●住まい手からの聞き取り
●ベストな提案またはアドバイスを提案いたします

ご自宅をリフォーム(リノベーション)又は建て替えでお悩みの方はその理由は様々です。
どういった思いでそこに至ったのか、また、何が問題なのかをしっかりと聞き取ることが一番の
解決方法へと近づきます。

ご相談者の問題は、いくつか考えられます。

✔現在の住まいが家族や暮らし方の変化に対応できない。(親世帯や子世帯との同居、住み替え等)
✔現在の住まいが暮らし難い。(水回りの使い勝手が悪い、暑さ寒さを解消したい、床の段差等)
✔建物の問題を解消したい。(大地震の際の安全対策、雨漏り、シロアリ等)

ご相談者は様々な理由が重なって、リフォーム(リノベーション)や建て替えをすることで問題点
を解決したいと思い至った訳ですよね。
その想いをしっかりと聞き取り、最良の解決方法をアドバイスいたします。

今までの経験から解決したい原因を具体的に説明いたします。

リノベーションや建て替えを考えた原因を整理すると大きく分けて五つあると考えています。

1)今ある問題点の解決

床などの劣化部分の修繕や雨漏りの修繕です。また、シロアリ駆除というのもあります。
特に雨漏りの修繕は改修の最優先事項です。
また、水回りの使いにくさなどもあります。
建物調査を行い問題点を整理することで、今後行うべき改修部の優先事項が見えてきます。

2)家族の暮らし方の変化

生活動線としての間取りの使いにくさがあります。 特に水回りの動線が悪く、使いづらいと
いった話はよくあるケースです。建てられた時代が古いという問題だけでなく、現在まで
幾度となく増改築を加えてきた住まいにも言えます。
また、二世帯同居による間取りや使い方の変更により、今の間取り自体を変える必要に至った。
と言ったご相談もあります。

3)暑さ寒さからの解消(快適に暮らすための改修)

住宅性能の向上です。暑さ寒さの改善、段差の解消などが考えられます。特に断熱気密性能
を上げると、室内温度をコントロールし易く、住み易さは段違いに良くなります。
私がリノベーションさせて頂く住まいはどこも住宅性能を上げる工事をする訳ですが、特に
冬の快適さを一度知ると、もうそれが普通のこととなり、以前に戻ることは出来なくなります。
皆さん、『こんな快適なら、もっと早くするべきだった』と仰います。
また、家の中の段差解消についても中古住宅で解消すべき問題です。

4)時間経過による家族形態の変化

時が経つことで起こる家族の変化です。 例えば小さかった子供さんが成人して独立してゆく。
喜ぶべき事ではありますが、今ではこんな広い家に夫婦2人では広すぎる・・・。
また、こんな事もあります。1,2階をそれぞれ親世帯子世帯で住む二世帯住宅を建てたが、20年、
30年も経つと両親が亡くなり1階がまるまる空いてしまう。気がつけば自分たちも老齢に・・・
どうすれば良いかわからない・・・このような話が結構あります。

5)今後起こる可能性のある災害への不安

今後起こり得る災害は、水害と地震でしょうか。
昨今は水害の被害か毎年全国各地で起きています。 現在の住まいのある環境はどうなのか、
ハザードマップでは水害の影響は? また土砂災害警戒区域には入っていませんか?
そしてココ、近畿ではなんと言っても東南海地震による影響です。
この災害に対する不安の解消ですね。
その為にも2000年以前に建てられた木造住宅は耐震診断を行い、耐震性が不足であることが
分かれば耐震改修を行う事をお勧めします。

もう一つの大きな壁
重要なポイントがあります。それは、要望内容と建築費とのギャップです。

その為に過去にあった苦い経験をお話します。
昔から幾度となく改修と建て増しを加えてきた住まいがありました。
その住まいは古い建物の前に新しい建物を増築してゆくうちに、建物の構造と動線は
複雑化し、古い建物部分を改修する事すら出来難くなった住まいでした。
動線や暮らし方・傷み度合い・建築時期等を考慮し、建替えと決まりました。
その後、要望を取り入れた予算内でシンプルなプランの提案を致しました。
しかし、希望する建物の広さが予算で建てられる広さを大きく超えることから
結局建て替えはできないという結論となりました。

こういったケースは珍しい事ではありません。お聞きした予算内でやりくりを考える
訳ですが、それでも予算不足はどうしようもない大きな壁となるのです。

【まとめ】
リノベーションを行う事で問題の解決ができる事もあります。
また、建物自体を建て替える事で複雑な問題点をすべて解消できる場合もあります。

その選択を考えるには、一番初めに現在の家の状態をしっかり調査し理解する事です。
リノベーションをしても今後長期的に住まいを使うことができるかを調べる必要が
あります。その結果がどちらを選択するかの判断基準に大きな影響を与えます。

次に、今回の問題解決のために掛ける事の出来る予算です。
その為に過去にあったお話しをいたしました。

最良の選択を提案しプランニングしても、要望を満足するだけの予算が不足すれば
実現できないケースもあるのです。

奈の町の住宅コンサルティング
最良の解決方法は住まい手さんそれぞれ異なります。
可能性の高く現実的な提案が出来る様、現地視察と建物の状態を参考にアドバイスを
したいと考えています。

 
<子世帯の住まいへ>

所有地(空地)や空き家を子世帯の住まいを建てようとお考えの場合、
奈の町では、ただ建てるというだけでなく、様々な考えられるケースや将来を
考えた提案を行っています。

始めに親世代が住まいを考え直す時(タイミング)があります。
同時に不動産の整理も考えることになる訳ですが、そのタイミングは何時なのか?
住宅設計の経験を長くやっていますと、不思議と共通していることに気づきます。

それは、
【娘(息子)の家族が住まいを考え始めた時】です。

住まい手さんのずっと気になっていた、所有している空き家や土地などの整理
「いつかは・・」
「今しなくても・・そのうちに」
なんて 先延ばしにしてきたことにスイッチが入るきっかけが、そう、
「娘(息子)が家を考えた時」なのです。

そしてその多くは
【娘(息子)の家族が親の近くに住む時】です。

娘(息子)夫婦が住まいを考えた時(賃貸ではなく所有する家)、
『その家がいったい、「どこにあるのか(距離)』が、問題なのです。

自分達の家の近くに住むのか、いや、娘婿(息子嫁)の実家近くなのか?

 

親はとにかくわが子が近くに住んでいることが嬉しいのです。
しかし別に同居を望んでいる訳ではないのです。
なぜなら、親も干渉はされたくないから。
自分達の暮らしは、自分たちのペースで暮らしたいから。

自分達(親世帯)が移ればいいのではないか

娘(息子)たちが独立すると、あれだけ狭いと思っていた家が夫婦二人だけになり
とっても広く感じます。部屋もそんなに要らないし、2階もほとんど使わない。
減築を考えるか、コンパクトな家に建て替えるか。

ここから想いは変わります。

広い今の住まいを子世帯に譲って、自分たちは両親の住まいへと移れば良いじゃないか。

そうですよね。確かに若く子供たちがいる世帯には広い家が必要です。
更に子世帯にとってもメリットはあります。
ここは自分が子供の時から育ってきた環境なので安心というのもあります。

スイッチが入るのはこのタイミング
このタイミングで行動を起こす多くのパターンは3つあります。

1つ目は、この大きな家を子世帯に譲って、自分たちは空き家を改修又は建替えして、
小さな家を建てる。

2つ目は、自宅に近い所有地や空き家に子世帯の家を建てる。

3つ目は、自宅をリノベーションして2世帯同居する。

どのパターンがそれぞれ家族が快適に暮らせるか、一緒に考えさせていただきます。

『相談窓口』よりお申込み下さい。

 

所有地の相談

持家や所有地の活用、あるいは売却など、「建築家に相談する」という方法があります。本業は住まいを設計することですが、住まい手さんからの相談で、色んな経験を積んでいます。
希望をしっかりお聞きし、あらゆる方向から最適な方法を見つけだして、問題点を解決できる提案をいたします。

<所有不動産の売却>

現在所有されている不動産売却の仲介をさせていただきます。

奈の町では、不動産売却に際してのポリシーがあります。それは、

1)売主の利益や要望を最優先にして販売を行うこと。
2)売却については囲い込みを行ないません。
3)売却の情報は必ずレインズ(指定流通機構)へ掲載し、より多くの方に見つけてもらう努力を
行うこと。

あるお客様の土地売却のお手伝いさせて頂いた際、この様なお話がありました。

不動産屋さんに売却を依頼すると高い売り価格を付けてくれるが、売れないとすぐに価格を
下げてくる。最後は買取とかで叩き売りみたいな価格で売ってしまうようなことはしたくない。
時間がかっても良いので希望価格で売りたい。もちろん早く売れるに越したことはないが、
価格を下げてまで売り急ぎをしたくはない。 と。

業者としては売らないと収入になりませんから価格を安くしてでも売れることを優先します。
それは仕方ないとは思います。
しかし、売れれば何でも良いと言うのは売主の気持ちを無視しています。

奈の町では、市場調査して決めた価格はできるだけ売主の要望を優先して下げないで時間を
掛けてでも販売するスタンスで行っています。
確かに売主は売りたいけれど、だからと言って幾らでも良い訳ではないはずです。

囲い込みについても、売主りの利益を最優先すればこれを行なわない事は当然の事です。

売却したい物件情報は、レインズへ掲載して広く購入者を探すことが当然です。
宅地建物取引業法では、売却物件は専任又は専属専任媒介の場合、必ず所定期間内にレインズ
へ掲載する
義務があります。

レインズを通して全国の不動産業者への情報が開示され、買主の要望が合えばより早く契約が
成立
売手の利益につながる事になります。

当方では売主様のご要望を優先して売却を行います。
安心してご相談ください。

※不動産の売却又は組み換えで、当社が不動産仲介を行った場合は、頂きましたコンサルティング料金分を、全額仲介手数料から引かせて頂きます。

※囲い込みとは
囲い込みとは、売主側の不動産業者がレインズへ情報を掲載せず、自社へ問い合わせして来た
ものだけに売却を行う方法です。(検索すればネットに沢山掲載しています)

この目的は、売主側の不動産会社は確実に双方から仲介手数料を受け取る事です。

一番の問題点は理由を付けて意図的に他の業者へ物件紹介をしない事が問題なのです。
これをすると外部の業者に買いたい購入者がいても買うことができず、売主の業者でしか買う
ことができません。囲い込みは売主の物件が売れる機会を失うと同時に、買主に自分の信頼
する不動産会社で仲介できないという大きな損失になります。 

 

ただ売却でなく、計画的な売却が大切です。

所有する不動産を売却すれば、その分のお金が入ります。
しかしそのお金には売買収得税がかかります。

例えば自宅を売却して他の土地を購入し、そこに家を建てると減税の対象になります。
広い土地であれば一部を売却して、その費用で建築費に換えても減税対象になります。
※対策減税::居住財産の3000万円の特別控除、居住財産の買い替え特例を使う

例えば土地を売却してその費用を子供の住宅資金として贈与しても減税の対象になります。
※対策減税:直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を使う

将来、相続が発生した場合、現金化しづらい土地を価値ある土地に交換しておくことも
考えられます。

税金の節税や相続対策、建築に設計計画など、人は単に売却するだけが目的ではないと
思います。目的がわかれば最適な方法を提案することも可能な訳です。

計画的な不動産資産を売却するお手伝いもいたします。

 

<所有不動産の組み換え>

資産の組み換えとは、
(1)相続後に利用する見込みのない不動産をお持ちの方
(2)利便性が低い、面積があまりにも広い・狭いなど利用価値が高くはない不動産を
お持ちの方
(3)相続税評価額と比べて、市場価格が著しく低い不動産をお持ちの方

この様な資産をお持ちの方は、資産の組み換えを検討される事をお勧めします。
資産組み換えを有効に行うためには、相続税を算出するための相続財産評価方法を確認し、
納める相続税を少なくすることを検討することが必要となります。

▷ 相続対策としての不動産組み換え

たくさんの不動産を長期に渡り所有することは、誰でもできる事ではありません。
物件も空き地であったり、空き家や賃貸物件、貸地、等があり、全てを有効利用して
いることも少ないと聞きます。

過去には膨大な数の戸建ての貸家をお持ちの方や、100箇所を超える田畑をお持ちの方も
おられました。 ご本人は全てを管理されている訳ですが、将来相続が起きた際、相続人
の方はその全てを把握されているのでしょうか。
そして、相続後はその資産を有効に使われるのでしょうか。

沢山の資産をお持ちの方は、ある程度資産の整理をしておかないと相続がはじまった際は
困ったこととなってしまいます。 それは、相続が発生すると相続人は10ヶ月以内に相続税
を納付する義務
が発生するからです。

相続人は調べてみて初めて膨大な数の不動産があることに気づき、その物件を調査し、
資産の評価から相続税の計算を行います。
この調査だけでも結構な時間を要する訳ですが、算定した納税金額を知った際にどの資産
を処分するのが良いかを決め、売却を始めます。

そんな際、遺された資産が現金であればそこから支払えば良いのですが、不動産である
場合は実際に現金が入るまでには相応の時間がかかります。
相続税を期間内に支払うことが優先されてしまうため、売却価格も安くなり、結局沢山の
資産が失われてしまったというケースもあります。

資産の組み換えで行うことは、不動産などの資産を整理することだけではありません。
相続税を算定し、現金で置いておく方法もあります。
また、面積が狭い・形が悪い・駅から遠いといった土地を売却し、現金への換金性の高い
不動産へと交換しておく方法もあります。

具体的に相続対策としてあげてみますと、

1.遺産分割時のトラブル防止のために分割対策

相続人が遺産を分割しやすい現金等に換えておく。また、不動産を相続人分平等になる
ように組み替えるといった方法が考えられます。

2.相続税の納税資金を用意するための納税準備

売却してそのお金を相続税の準備金としておく。また、所有不動産を賃貸物件に買い換えて、
家賃収入を納税資金にするといった方法が考えられます。

3.相続税の減額で相続税を軽減する節税対策

相続税評価額より高い時価の不動産に変えることで相続税を軽減する。
また、不動産の評価を減らす事で相続税を軽減させる方法があります。

4.その他管理のしやすさから、遠方の管理が難しい物件を売却して、近くの物件に変えるなど。

組み替えにより、以下の様な節税を考えた税制優遇をうまく活用する提案を行っています。
●居住財産の3000万円の特別控除
●居住財産の買い替え特例
●居住財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
●居住用財産売却時の軽減税率
●小規模宅地等の特例
●相続財産の評価減
●特定の事業用資産の買換え特例

 

▷ 不動産管理や負担を考えての組み換え

相続した為に掛かる負担とは

不動産の管理という側面から考えた場合、その不動産を所有しているだけで掛かってしまう
ものがあります。

使っていない別荘や別荘地、狭い土地、変形や進入路が狭いなど条件の悪い土地、古い
マンション(アパートを含む)などは、相続税の評価額が高いにも関わらず実売価格が低い
のが難点で、修繕費や固定資産税等の維持コストがずしっと重しとなって負担となります。
また、相続時に処分するには時間がとても掛かってしまうのです。

相続人が所有したばかりに自分達の生活費から固定資産税等を支払い続けるのは、負担で
しかありません。ましてや処分することすら難しいとなればどうでしょうか。

だからこそ、資産の組み換えが必要

こういった資産を売却するとともに、現金化し易い、または修繕費の掛からない不動産へと交換
しておきましょう。

※不動産の組み換えで、当社が不動産仲介を行った場合は、頂きましたコンサルティング料金分を、仲介手数料から引かせて頂きます。

 

<住宅からの用途変更>

▷ 空き家の利用用途の変更 

空き家で利用用途が見つからない物件をお持ちの方へ、建築家目線からの新しい
利用方法の提案をさせて頂きます。

特に住宅からの転用として、グループホームやシェアハウス等への用途変更を行い、
空き家を再び収益物件として再生します。

▷ グループホームやシェアハウスって?

シェアハウスやグループホームは、建築基準法上<寄宿舎>の分類にあたります。
寄宿舎は世帯構成員でない数人が共同生活を送る宿舎で 玄関・キッチン・トイレ
・浴室などは原則的に共用で、寝室だけ が各入居者用に用意されている学生寮の
ような建築物を指し ます。

寄宿舎には防火上主要な間仕切壁を小屋裏まで設ける防火対策 が必要でした。
平成26年には、スプリンクラーを設けた場合や小規模で 避難が極めて容易な構造の
場合には、火災警報器の設 置など、設備も含む簡易な対策で間仕切壁の防火対策を
不要とする改正を行なわれており、また、用途変更の建築確認も200m2未満の床面積
であれば申請不要となるなど法令規制による改装による費用負担が緩和されました。

空き家をそのままで貸す事は当然できません。寄宿舎としての改修が必要です。
そして、どの空き家でも用途変更が成功すると言う訳ではありません。

また、その場所、その建物に需要(利用者)があるか、改修費用に対して収益が上回る
までの期間がいつなのか
等のハードルはあります。

しかし、空き家をそのままにしておいても良いことは一つもありません。
資産として、収益となる物件として将来に残して行けるようお手伝い致します。

具体的な対処とは

具体的には、現況の空き家について現地を確認・調査した上で利用方法を提案します。
空き家の再利用は、現状建物の状況調査から始まります。
建物が大きくダメージを受けている場合は、改修工事の際に建物の修繕費用も掛かります。
また耐震補強が必要になる場合が有ります。

その他、近隣でのグループホームやシェアハウスの状況も調べる必要があります。
駅などの交通機関からの距離、近隣の入所度合い等も参考になります。

用途変更に関する業務内容内訳

●敷地の調査書(現地同行、敷地物件調査)
●既存建物を転用可能か行政と関係各課との調整
●現況建物の調査及び現況図の作成
●計画図の立案とプランニング1案(平面図のみ)

『相談窓口』よりお申込み下さい。

不動産コンサルティング料


現地視察と要望聞き取り、住まい手の立場に立った最適な提案をいたします。

住まい(不動産を含む)全般でお悩みの方に、実際に私が現地へ赴き状況を確認します。
その上でご相談者から悩み事をしっかりと聴き取ります。
考えられる解決法の中で、相談者に一番ベストな選択をアドバイスします。

▶不動産コンサルティング この様な方に!

〇自宅をリフォームか建て替えで悩んでられる方
〇家族(親世帯・自分世帯・子世帯)の住まいをどうするかで悩んでられる方
〇複数の不動産を持ち、将来発生する相続税の節税対策で悩んでられる方
〇不動産の整理(処分や価値ある不動産への買い替え)で悩んでられる方
〇住宅メーカーか工務店のどちらで建築すれば良いか悩んでられる方
〇その他住まいや不動産でお悩みの方
この様なお悩みをお持ちの方にベストなアドバイスを致します。

▶業務内容

⚫【初回】奈の町事務所にて『不動産相談』      ・・・¥11,000/90分
⬇︎
⚫【奈の町不動産調査&アドバイス】費用          ・・・¥130.000

※行政等の調査を別途行う場合は、              +¥29,700

✔メールでのやり取り。
✔【2回目】現地へ伺い状況の確認(敷地及び建物)します。状況の説明も伺います。
現地の状況によって必要に応じた行政や登記等の調査(証紙代や印紙代は別途)します。
✔【3回目】住まい手からのさらに詳しい聞き取り。
✔関連法令等からの情報収集。
✔【4回目】様々な解決法を探り、その中でベストな選択とそのアドバイスをいたします。

▶[奈の町 不動産調査&アドバイス]お申し込みの流れ

1)【初回】[ご相談フォーム]からの申し込み
2)お会いする日程の調整及びお振込み先のご案内
3)相談費用をご入金頂きます
4)ご入金確認後、当社にて『不動産相談』致します。
5)具体的にコンサルティングを行うことになれば、コンサルティング費用をご請求いたします。

6)【2回目】ご入金確認後現地へ伺い、現況確認と現状の状況をご相談者に詳しくお聞きします。
7)必要あれば行政等での調査を行います。(現況を見て判断します)
8)【3回目】不明点や条件確認のための情報収集を事務所にて行います
9)ご相談者と前回打ち合わせ内容の経過と、聴き取りを行います。
10)【4回目】1週間ほどお時間を頂いて、多面的に考えたベストなアドバイスをさせて頂きます。
以上で終了です。

 

▶お申込みの前に必ずお読み下さい


※メールや電話によるコンサルティング業務は、正確な意図が伝わらない為に行って

おりません。
※着手前にコンサルティング費用を頂くこととなります。また、結果に関わらず返金
は致しません。
※登記・測量・税金等専門的な内容につきましては、当社のブレーン(専門家士業)と
相談の上、ベストの選択案を探します。
※私自身が直接現地へ伺いますので、車で片道1時間を超える場所につきましては別途
交通費を頂く事となりますのでご了承くださいませ。
※建築中.建築後の訴訟トラブルなどのご相談は承っておりません。(弁護士になります)
※アドバイスしました事での損害が出たとしても、その保証については出来かねます。
※登記費用及び測量業務一式については、別途見積もりを提出致します。
※不動産整理や組み替えで奈の町が不動産仲介を行った場合は、売買契約後コンサル料の
130,000円は全額仲介料に充填させて頂きます。
※コンサルティング後、奈の町と設計監理契約を交した場合は、設計契約後コンサル料の
130,000円は全額設計料に充填させて頂きます。
※価格は消費税を含んでいます。

『相談窓口』よりお申込み下さい。

 

 

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【実際の提案業務】

▶ A [住宅診断(建物の調査+耐震診断)]

現在の建物がリノベーションで対処可能かを判断する為に行います。

現在の住まいの状況を調査した上で、耐震性を診断します。

建物の調査と同時に行うことをお勧めするのは、耐震診断になります。
住宅診断では、”住宅診断”として建物調査と耐震診断の二つをセットで行います。
一連の作業を行うことで、建物の痛み具合と大地震の際の建物の安全性を一度に確認します。

リノベーションを考える場合、現況建物の調査が必ず必要です。
調査内容は、専門家の見地から住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所等をアドバイス
します。 診断は、目視・触診・打診など、劣化の発見のために特殊機器を用いて行います。

次は、建物の耐震診断です。

ご存知の様に近年政府でも住宅の耐震改修を勧めており、来るべき東海・東南海地震が
起きた際、奈良市を中心とした震度(地震の揺れ度合い)は、”6強〜7″と言われています。

建築基準法ができてから約70年。その後幾度となく大きな地震のある度に改正されてきました。
地震に対する耐震性が大きく改正されたのが1981年年6月。それ以前の建物を”旧耐震”といい、
これ以降の建物を”新耐震”と構造基準を大きく分けています。
参考 https://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/8100_nenpyo.pdf

木造に関しては2000年にもう一度大きな改正がありました。対象は1981年から2000年までに
建てられた建物です。改正内容は筋違の金物と壁のバランスを取り入れた改正です。
金物とバランスが不足していたからです。

纏めると、
□1981年5月以前の建物…旧耐震の建物。震度5強程度の地震に対して家屋が倒壊・崩壊しない。
□1981年6月〜2000年に建てられた建物…新耐震であるが金物不足とバランスに欠ける。
大規模の地震(震度6強~7程度)で、家屋が倒壊・崩壊しない。
□2000年以降に建てられた建物・・・現在の耐震基準
となります。ただし、家屋の劣化や施工条件によって耐震性は大きく異なります。

現在の住まいがいつ建てられたのかを確認した上で安全性を確認し、実際にどれ位の耐震性が
あるかを確認する必要があります。
新耐震以降(1981年〜2000年)であっても、耐震診断をするとその殆どが安全ライン(評価点1.0)
を遥かに下回る結果が出ていることも注意して下さい。

▶ B [中古住宅のインスペクション]

専用ページがございます
住宅診断 インスペクション』こちらをご覧ください

▶ C [建替えのプランニング提案]

住まい手の想いと要望を聞き取りながら、住まいのプランニングをします。

プランニング提案サービスの内訳
・要望の聞き取りと、プランニング提案1案
・敷地の現況図作成
・現地敷地と建物の周辺部、行政での調査
・予算表・資金計画表を作成します

まず、現況建物の調査結果を基に現況図(現況建物の配置や敷地図)を作成します。
実際に建物が建っている敷地の境界がどの様になっているか、隣地との高低差や構造物の
状態、道路との取り合いや高低差などを確認します。

次に現地の敷地についてさらに詳しい調査を行います。
調査は現地と行政調査に分かれていて、現地は敷地境界線の確認と敷地の特徴を調べます。
特に境界沿いに構造物がある場合はその安全性についても確認する必要があります。

敷地の特徴はその土地毎に異なりますから、住いの計画に生かすための良い条件を探します。

行政調査は、接道は何で建物に掛かる影響、そもそも建築基準法的に建築(建て替え)が可能か、
給水管に不足はないか、下水の処理は問題ないか、ハザードマップの影響に対する対策、
水路・里道の影響はないか、その他法令等をしっかり調べます。

敷地の条件を理解した上で、住まい手の想いの聞き取りを始めます。
住まい手がどの様に暮らしたいのか、実現したいことは何なのか。予算は幾らか。
これらをしっかり理解し解決できる計画が目的です。

その中でも予算は重要です。
予算は建築に掛ける予算と、既存建物の解体費、設計や登記・融資等に関する経費で構成
されており、予算分配の後、建築予算から建物の規模を算定します。
中でも解体に要する費用の割合が以外に大きい事に注意が必要です。
また、昨今は建築費も上昇しています。以前は建築できたはずなのに、今ではその工事費
では難しいというケースは多くなりました。

これら総合的に検討した上で、プランニングを1案立案し計画図を提出いたします。

▶ C [リノベーションプランニング提案]

住まい手の想いと要望を聞き取りながら、住まいのプランニングをします。

プランニング提案サービスの内訳
・要望の聞き取りと、プランニング提案1案
・現況建物調査結果から現況図作成
・予算表・資金計画表を作成します

ご自宅をリノベーション(リフォーム)したいとお考えの方に、まず始めに現況建物の調査結果
から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所、おおよその費用などを予測します。

また、この調査結果を基に現況図(平面図)を作成します。図面から問題点や構造のポイント
を確認します。 この図面は今後改修やプランニングをする上でも重要な資料となりますし、
その上、見積もり依頼をする上でも現況図は重要な資料となります。

建物の現状を理解した上で、住まい手の想いの聞き取りを始めます。
住まい手がどの様に暮らしたいのか、実現したいことは何なのか。予算を幾らで計画するのか。
必ず必要な家の修繕(耐震補強も含めて)と、プランによる暮らしの改善を検討し作成します。

その為にも改修の予算は大切です。
建物を修繕する為の予算と、想いの実現に要する予算を出してから、プランニングに取り掛かり
ます。当然、修繕に多くの予算がかかってしまう場合は計画の範囲が狭くなることもあります。

プランニングは1案立案し計画図を提出いたします。

▶ D [耐震診断]

現在のお住まいが大地震の際に耐えうるかどうかを診断します。診断結果は評点として安全ライン内かどうかを数値で表します。 また、耐震診断の結果、耐震性が不足する場合は、耐震補強(別途)を行います。

木造住宅(在来工法)は、その住宅が建てられた時期によって大きく3つに分けられます。
1)1981年以前に建てられた建物(旧耐震)
2)1981年から2000年までに建てられた建物(新耐震)
3)2000年以降に建てられた建物

1)の1981年以前に建てられた木造住宅は、当時の建築基準法で旧耐震と呼ばれる構造基準で設計
されている構造で、木造の耐震性に必要な、基礎・壁量・筋違・壁バランス・接合部の金物うち、
壁量だけが規定されていた建物で、5項目のうち1項目しか規定がありませんでした。
大地震に耐えるには、その他の4項目(正確には全ての項目)を補強する必要があります。
耐震診断は精密診断法により計算を行います。

2)1981年〜2000年に建てられた建物は、新耐震という建築基準によって設計されています。
5項目のうち、基礎がコンクリートになり、鉄筋が入り始め(規定ではない)、壁量の更なる増加、
筋違や接合部への金物が使われ始めました。 ただ、まだまだ全ての住宅への規定には至って
おらず、建物によっての安全性のばらつきは大きくなっています。
耐震診断は、一般診断法により行います。

3)2000年以降の建物(木造)は、現行法の基準で設計されています。5項目の内、鉄筋入りの基礎、
壁の量、筋違の金物、壁のバランス、そして接合部の金物と全て規定により決められています。
建築基準法通りに建てられていれば、耐震上安全な建物であると言えるでしょう。
耐震診断は不要です。

▶ E [耐震補強]

耐震診断結果により、耐震補強が必要な建物に対して耐震補強計画を行います。
基礎の補強・壁の増加・筋違の増加と金物・壁のバランス(偏心)・接合部の金物補強と、大地震の際に倒壊しないよう各部を計算により補強して耐震性を向上させます。

耐震診断が必要です

耐震補強の計画は、先に耐震診断が必要です。
診断の結果が評点1.0に満たない場合は大地震時に倒壊する可能性が高いと言えますので、耐震
補強の計画を行います。

耐震補強はどんなことをするのでしょうか

耐震補強計画は、耐震診断結果に基づき総合評点1.0以上を目指して改修を行います。
改修項目は大きく分けて、壁の補強、建物強度のバランス、傷んでいる部分の補修、基礎の補強等が
あげられます。 また躯体部分の接合部を金物で補強することも行います。
地震対策として可能であれば屋根を軽くするといった事もお勧めします。

補強の算定は、専用のソフトを用いて建築士が補強の指示を入力します。
一応安全といわれる評点1.0のクリアを目指し、可能であれば1.5に近づける事によってより安全性の
高い建物へと改修計画を行っています。

『相談窓口』よりお申込み下さい。

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