🔸住宅コンサルティング

以下のようなご相談がありました。

「不動産サイトで興味のある物件（中古住宅）を見つけ、業者に連絡を取り、資料を受け取った後に現地を見に行きました。価格が手頃で、見た感じもそれほど傷んでいないように思えたので、購入を考えています。ただ、担当者からは他にも購入希望者がいるため、至急の返答を求められています。それに説明にも少し不安を感じています。」

このようなご相談をお聞きする際、当社ではまず物件の話から始めるのではなく、コンサルティングから進めます。ご相談者は速やかな結論が欲しいと思われているかもしれませんが、ここでは冷静さを保ち、後悔のない満足できる物件購入を目指しましょう。これにより、相談者は物件をより冷静な視点で見直すことができます。

当社のコンサルティングでは、相談者が抱える問題の解決や次のステップへの道筋を提供することを目的としています。これは私の長年の経験とスキルをもとに、物件購入の決断を下す際の問題を一つずつ解決するためです。

まず、以下の点について確認します。

○ご自身の住まいに対するこだわりを再確認します。土地探しを進める過程で、本来の要件が変化してしまうことがあります。家を建てたいと思った原動力や、こだわりの要素（地域・環境・価格・敷地広さ・通勤通学・実現したいライフスタイル・家族構成・年齢など）を再確認し、その視点で物件を見直してみましょう。

○中古住宅の傷み具合を確認します。中古住宅は生活するために改修やリノベーションが必要で、傷み具合は改修費用に大きく影響します。また、その建物の建築時期によって改修の内容も変わります。例えば1981年以前の建物の場合、耐震改修が必要になります。また、2000年以前の建物の場合、断熱や気密性能の改修が必要になるでしょう。さらに、建物の広さについても確認が必要です。特に広すぎる住宅や別棟のある物件は、解体や減築などの対策費用が必要となります。

○物件価格以外にどの程度の費用が発生するか、そして建物を建てる際の概算が計算されているかを確認します。近年の建築費高騰により、かつてなら建てられた建物が現在の予算では建てられないことがあります。リノベーションも同様で、現時点での工事予算も把握しておくべきです。そのため、資金計画を立てることが重要です。また、ローンの審査についても確認をしておきましょう。

このご相談は一例ですが、私たちはご相談者の悩みや不安を詳しくお聞きし、コンサルティングを行います。その後、不動産セカンドオピニオンを行うことで、適切な判断ができるようにアドバイスをいたします。

以上の再確認後に、以下の結論に至ります。

▷再検討が、必要である 　　→→→　物件の購入自体を再考してみる。または、別の物件を探す。
(コンサルティング料11,000円で終了します)
▷方向性が、ぶれていない 　→→→　下のセカンドオピニオンへ進みます。

建築家が行う『不動産セカンドオピニオン』とは

🔹 購入検討中の物件についてどうすればいいか迷っている

🔹 不動産業者から「急いで返事をください。待っている他の人がいる」と急かされている

🔹 物件を購入したいが、中古物件の安全性について心配している

🔹 不動産業者の担当者以外の専門家からアドバイスを聞きたい

🔹 仲介料無料の業者から物件を購入しようと考えているが、物件の詳細情報が欲しい

 

🔸 セカンドオピニオンとは

不動産の購入に際して、受けている説明について不安・心配がある買主が、別の専門家に意見を求めることを言います。これにより買主は、選択の幅が広がることで、納得して購入の可否を判断する事ができます。

 

🔸 奈の町のセカンドオピニオンとは

当社の不動産セカンドオピニオンの特徴は、実際に相談者が購入検討をしている現地へ行き、土地や建物を見て確認した上で問題点やリスクを予測しアドバイスを行います。　

特に中古住宅に関しては、建てる事も改修することも住宅建築家である為に現状把握が得意です。また、敷地にどのような計画ができるのかもアドバイスができます。

ポイント-1  物件の問題やリスクを知る
⚫︎建築家の専門知識と経験で、物件購入で検討中の不動産に潜む可能性のある問題やリスクを見つけて伝えます。これにより購入の判断を決めかねている相談者の視野を広げます。

ポイント-2 敷地の問題を知る
⚫︎敷地調査を行う場合、建築行為ができるのかはもちろん、境界の確認や道路についての判断、擁壁の有無と安全性、給排水施設の有無などの確認や、敷地内外の高低差、権利関係について等の問題等をチェックします。

ポイント-3 中古住宅購入前に調査
⚫︎中古の住宅を購入検討の場合、建物の外観及び内覧を目視にて調査しその結果を相談者に伝えることで、より適切な判断をする手助けをします。

ポイント-4  掛かる修繕工事費用を知る
⚫︎中古住宅などの既存部分の修繕や、リノベーションを行う際の工事費予算の概算を、現地の敷地条件を加味してアドバイスします。

ポイント-5  物件のありのままを偽りなく知る
⚫︎調査の結果は、ありのままの情報を伝え、問題あればその対処方法についてのアドバイスを行います。

ポイント-6　資金計画は検討済ですか
⚫︎物件を購入するには、土地以外に建物であったり、中古住宅の場合はリノベーション費用も一緒に必要です。また、建物以外に掛かる費用も諸経費とは別に掛かる事があります。こういった費用を踏まえて、総予算額についても確認しておく必要があります。

ポイント-7　最後の決断はあなたに合った物件ですか？
⚫︎最終的な物件購入の判断条件は、物件だけの問題ではなく、買主の要望や環境、例えば家族の人数や年齢、仕事の内容、通勤・通学等の条件や将来の変化によっても変わります。その為、本当にその物件が相談者の想いに合っているものかもコンサルティングとしてアドバイスします。

ポイント-8　スピーディな対応
⚫︎調査結果報告までの日数は、基本的に4•5日(営業日)で回答いたします。ただし、混み合っている場合は一週間ほど日数をいただく場合があります。その際はご了承下さい。

 

🔸 奈の町のセカンドオピニオンの目的

不動産物件は、難癖を付けようとすればどんな表現でも言いようがあるもので、単にそういったネガティブな意見を伝えて購入を諦めさせるような意見を当社はアドバイスするつもりはありません。

相談者が購入したい物件である以上、気に入られた思いがあるはずです。セカンドオピニオンを相談にこられた理由は、本当に買って良いかの判断に不安があるからでしょう。

当社が提供する不動産セカンドオピニオンは、買主が物件購入を決断する際に、その物件の持つ情報を正しく伝えた上で、ご自身でその情報を理解し、納得して購入していただきたいと思っています。

『それを初めに知っていれば・・・』そのようにならない為のサービスでもあります。

ですから提供するアドバイスは、専門家として正確な情報に徹したいと考えています。

例えば、『価格が安い』と感じる物件は安いなりに理由があるわけで、何も問題がなければそれなりの価格が提示されているものです。　安い理由を知っていて購入するのであれば、それは良い買い物になります。

その理由をきちんと説明し、今後起こり得るリスクを分かる範囲で説明します。対処方法があればそれもアドバイスします。その調査結果とアドバイスを聞いて頂いた上で、購入の決断をしてください。

具体的な物件がありましたら、お申込みください。

 

🔸 物件の調査と、現地立会、中古住宅の調査を一連で行います

⚪️ 対象物件が土地の場合

土地の調査（物件チェック）と現地立ち合いを行い、敷地の問題点や考えられるリスクをチェックします。また、現地で気になる点や契約前に確認すべき点などもアドバイスします。

⚪️ 対象物件が中古住宅の場合

土地の調査（物件チェックと現地立会、同時に中古住宅の外観・内観での目視調査を行います。土地の調査から建物のチェックまで一貫して実施し、調査で確認した問題点やリスクをアドバイスします。

⚪️ 物件チェックとは
各種法令、道路による影響、隣地関係、土地の境界、地形、危険度、土壌の条件などを調査・確認する業務です。例えば、道路の幅員や種類などによって敷地への影響が変わります。法律や権利関係を把握せずに購入すると、許可取得に時間や費用がかかったり、通行制限や建築不可のリスクがあります。物件チェックは、異なる視点から問題を洗い出し、経験に基づいてリスクを想定する作業です。

⚪️ 敷地確認とは
現地へ同行して、敷地の状況を確認します。
事前に行った［物件チェック］を元に、現地での確認内容と合わせてアドバイスいたします。
行政での確認や所有者・権利者の確認、各明示の確認、開発等許可書の履歴調査など、購入前に確認しておくべき不明なポイントがあればお話しします。これらの調査についてはご自身で調査して確認願います。(当方で調査する場合のオプションがあります)

⚪️ 中古住宅の目視調査とは
建物の外部から内部まで目視で確認します。外観からは屋根や基礎、外壁などの状態を確認し、内部では床や柱、壁などの傾斜や劣化状況をチェックします。特に、漏水する可能性がある箇所については、経験に基づいて建物形状を注意深く確認し、問題点と原因予測ができます。また、建物の質感や造りを見ることで、建物の質も判断できます。

 

 △注意点

• 内部目視調査の場合、売主側の承認が必要です。
• リノベーション済み中古住宅の場合、内部が新しい材料で覆われているため、調査ができません。
• 耐震補強がされているとしても、その安全性は確認できません。
• 目視検査のみで、機材を使用した詳細な調査は行いません。
• 目視で確認できない部分については、確認できないことがあります。
• 敷地確認と中古住宅の目視調査は同日に行うことが条件となります。

 

🔸 調査、アドバイスの内訳

土地の場合	中古住宅の場合	提示書類等
敷地の気になる点について	<外部>	物件チェック表
現状の問題点と将来考えられるリスク	外壁・基礎・屋根その他	アドバイス
不明点とその解決方法	<内部>
調査すべき点と調査場所	床の傷みや傾斜、段差等
	壁・天井・建具の問題等
	床下の状態(断熱と換気)
	雨漏りの状況

 

🔸 業務の比較

 

 

🔸  お申し込みの流れ

1.　下のフォームからお申込みください。
簡単な相談内容もご記入ください。
(ご希望日は出来るだけ調整いたしますが、希望に添えないこともございます)
2.　当社から相談日時をメールにてお知らせいたします。
3.　メールにてご返信くださいますよう、お願いいたします。
4.　受付後、コンサルティングから始めさせていただきます。

 

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