創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
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不動産セカンドオピニオン(物件の調査とアドバイス)

🔸住宅建築家の不動産セカンドオピニオン

このようなご相談が奈の町にありました。

「不動産サイトで興味のある物件(中古住宅)を見つけ、業者に連絡を取り、資料を受け取った後に現地を見に行きました。価格が手頃で、購入を考えています。ただ、担当者からは他にも購入希望者がいるため、至急の返答を求められています。それに担当者の説明にも少し不安を感じています。相談に乗っていただける方を探していました。」


この様なお話は、不動産仲介によくある話ですよね。
当社でもセカンドオピニオン(第二の意見)としてアドバイスさせて頂いています。

当社では、初めに”物件購入相談”から始めさせていただきます。
現地の場所、敷地の関係書類、物件概要書等のお手持ちの資料をもとに詳しいお話を聞き、それに対するアドバイスをさせていただきます(物件購入相談)。

実際には、その程度の資料では最終的な判断ができにくい場合があり、こういう場合は詳細な調査と現地確認が必要になるケースが出てきます。(調査と現地確認を行うと精度は格段に高くなりますから)

その場合は、次のステップとして”机上調査と現地確認”という形で対応をさせて頂きます。この調査によりさらに詳しい情報を相談者へアドバイスすることが出来、結果的にご相談者が納得した決断をすることができる様になります。

 

🔸不動産セカンドオピニオンが必要なのか

物件を購入する際、第一に考えるのは立地、敷地の広さ・形状、隣家の状況などの直感的な部分でしょう。
しかし、その土地が実際に建物が建てられるかどうか、道路の種類と幅員、各法律による制約、土地の境界ポイント、地盤の安全性、各ハザードマップなど、専門的な項目も存在します。これらの点を一般の方で完璧に調査するのは技術的にも時間的にも難しいです。

不動産業者からは必要な情報が提供されるものの、彼らの主目的は物件の販売です。全ての詳細や潜在的なリスクについての説明を期待するのは難しいと考えられます。売れなくなる様な情報は出せませんから。

ここで、別の専門家の意見を求めるのが「セカンドオピニオン」です。彼らの視点を取り入れることで、後で「知らなかった」と後悔するリスクを減少させます。

しっかりとした情報と専門家の意見をもとに、安全かつ確実に物件を選びましょう。
セカンドオピニオンがあることによって、安心して最適な選択をすることが出来ます。

  

🔸 セカンドオピニオンとは

不動産の購入に際して、受けている説明について不安・心配がある買主が、別の専門家に意見を求めることを言います。これにより買主は、選択の幅が広がることで、納得して購入の可否を判断する事ができます。
そして私もその一人としてアドバイスをさせて頂いています。

 

🔸 の町のセカンドオピニオンとは

不動産セカンドオピニオンは、相談者が持ち込んだ資料をもとに、その場((現地へ行く事なく)でアドバイスを行うことが一般的な様です。

当社の不動産セカンドオピニオンの特徴は、実際に相談者が購入検討をしている現地へ行き、土地や建物を見て確認した上で問題点やリスクを予測しアドバイスを行います。 

特に中古住宅に関しては、現況確認して改修方法をアドバイスする事も出来ます。また、土地であれば敷地にどのような建物が計画ができるのかもアドバイスします。

ポイント-1  物件の問題やリスクを知る
⚫︎建築家の専門知識と経験で、物件購入で検討中の不動産に潜む可能性のある問題やリスクを見つけて伝えます。これにより購入の判断を決めかねている相談者の視野を広げます。

ポイント-2 敷地の問題を知る
⚫︎敷地調査を行う場合、建築行為ができるのかはもちろん、境界の確認や道路についての判断、擁壁の有無と安全性、給排水施設の有無などの確認や、敷地内外の高低差、権利関係について等の問題等をチェックします。

ポイント-3 中古住宅購入前に調査
⚫︎中古の住宅を購入検討の場合、建物の外観及び内覧を目視にて調査しその結果を相談者に伝えることで、より適切な判断をする手助けをします。

ポイント-4  掛かる修繕工事費用を知る
⚫︎中古住宅などの既存部分の修繕や、リノベーションを行う際の工事費予算の概算を、現地の敷地条件を加味してアドバイスします。

ポイント-5  物件のありのままを偽りなく知る
⚫︎調査の結果は、ありのままの情報を伝え、問題あればその対処方法についてのアドバイスを行います。

ポイント-6 資金計画は検討済ですか
⚫︎物件を購入するには、土地以外に建物であったり、中古住宅の場合はリノベーション費用も一緒に必要です。また、建物以外に掛かる費用も諸経費とは別に掛かる事があります。こういった費用を踏まえて、総予算額についても確認しておく必要があります。

ポイント-7  調査の結果報告
⚫︎調査の結果報告は、現地確認時または既存建物の目視調査を終えた時点で、問題点とその解決方法そして全体のアドバイスについて、その場で分かりやすく説明させていただきます。

 

🔸 奈の町のセカンドオピニオンの目的

不動産物件は、難癖を付けようとすればどんな表現でも言いようがあるもので、単にそういったネガティブな意見を伝えて購入を諦めさせるような意見を当社はアドバイスするつもりはありません。

相談者が購入したい物件である以上、気に入られた思いがあるはずです。セカンドオピニオンを相談にこられた理由は、本当に買って良いかの判断に不安があるからでしょう。

当社が提供する不動産セカンドオピニオンは、買主が物件購入を決断する際に、その物件の持つ情報を正しく伝えた上で、ご自身でその情報を理解し、納得して購入していただきたいと思っています。

『それを初めに知っていれば・・・』そのようにならない為のサービスでもあります。

ですから提供するアドバイスは、専門家として正確な情報に徹したいと考えています。

例えば、『価格が安い』と感じる物件は安いなりに理由があるわけで、何も問題がなければそれなりの価格が提示されているものです。 しかし、安い理由を知っていて購入するのであれば、それは良い買い物になります。

その理由をきちんと説明し、今後起こり得るリスクを分かる範囲で説明します。対処方法があればそれもアドバイスします。その調査結果とアドバイスを聞いて頂いた上で、購入の決断をしてください。

具体的な物件がありましたら、お申込みください。

 

🔸 物件の調査と、現地立会、中古住宅の調査を一連で行います

⚪️ 対象物件が土地の場合

土地の机上調査と現地立ち合いを行い、敷地の問題点や考えられるリスクをチェックします。また、現地で気になる点や契約前に確認すべき点などもアドバイスします。

⚪️ 対象物件が中古住宅の場合

土地の調査(物件の机上調査と現地立会、同時に中古住宅の外観の目視調査を行います。土地の調査から建物のチェックまで一連して実施し、調査で確認した問題点やリスクをアドバイスします。

 

⚪︎物件購入相談とは
『物件購入相談』とは、相談者自ら探された物件の資料のみの情報(相談者の話、現地写真、物件資料等)だけを元にアドバイスを行います。 購入についての相談や、現地での気になるポイント、その他ご相談内容について当社の分かる範囲でご質問にお答えいたします。(持ち込まれる情報は多い方が精度が上がります)

このご相談では、当社は『事前調査や現地確認』を行いません。また、価格は1物件の価格です。持ち込まれる物件は複数以上でも構いませんが、2物件以上の比較の場合は、1物件増すごとに+¥10,000を頂きます。

ご相談の内容を聞いて、当社へ調査(事前調査や現地確認)を依頼したいとお考えの方に、次のステップのご案内をさせて頂きます。ご依頼の際は、希望業務のパッケージを選択してください。 ご依頼とお支払いの確認があり次第、調査にかからせて頂きます。持ち帰られて検討される場合は、調査までの日程を日程を頂くことになりますことをご了承下さい。

⚪️ 机上調査とは
各種法令、道路による影響、隣地関係、土地の境界、地形、各ハザードマップ、土壌の条件などを調査・確認する業務です。例えば、道路の幅員や種類などによって敷地への影響が変わります。法律や権利関係を把握せずに購入すると、許可取得に時間や費用がかかったり、通行制限や建築不可のリスクがあります。物件チェックは、異なる視点から問題を洗い出し、経験に基づいてリスクを想定する作業ですから、様々な視点から検討して作成したオリジナルのリストを基にチェックを行います。

⚪️ 敷地確認とは
現地へ同行して、敷地の状況を確認します。
事前に行った[物件チェック]を元に、現地での確認内容と合わせてアドバイスいたします。
行政での確認や所有者・権利者の確認、各明示の確認、開発等許可書の履歴調査など、購入前に確認しておくべき不明なポイントがあればお話しします。これらの調査についてはご自身で調査して確認願います。(当方で調査する場合のオプションがあります)

⚪️ 中古住宅の外観目視確認とは
中古住宅が現地に存在する場合、建物の外部からの視認による状態確認(目視できる範囲)を実施します。
主要な確認ポイントとしては、外壁、基礎、屋根などがあります。
具体的には以下の点を確認します。
⚪︎外壁:劣化の様子、シーリングの状態、塗装のチョーキング、外壁材の亀裂や剥がれなど。
⚪︎基礎:コンクリートのひび割れの幅や上塗り材の浮き。
⚪︎屋根:劣化の度合い(目視で確認できる範囲)、軒下の雨の浸入、樋の劣化状態。
⚪︎犬走やポーチの状態。
⚪︎金属部の外部の劣化具合。
明らかに劣化が進んでいる場合、修復や修理の必要性をお伝えします。

 

 △注意点をお伝えします

  • 目視検査のみで、機材を使用した詳細な調査は行いません。
  • 目視で確認できない部分については、確認できないことがあります。
  • 敷地確認と中古住宅の外観目視調査は同日に行うことが条件となります。

 

🔸 調査、アドバイスの内訳

土地の場合 中古住宅の場合 提示書類等
敷地の気になる点について <外部> 物件チェック表
現状の問題点と将来考えられるリスク 外壁・基礎・屋根その他 アドバイス
不明点とその解決方法 <内部>  
調査すべき点と調査場所 床の傷みや傾斜、段差等  
  壁・天井・建具の問題等  
  床下の状態(断熱と換気)  
  雨漏りの状況  

 

 

🔸 申し込み

下記のリンク先からお申し込みください。

▶︎奈良住家 不動産セカンドオピニオン

 

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