創業30年 奈良の住宅設計事務所 建築家と心地よい住まい創り
土地・物件探しや資金計画など、住まい手の“理想の暮らし”をトータルにサポート致します。

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不動産セカンドオピニオン(物件の調査とアドバイス)

「不動産業者に紹介され、気に入った物件があるが、買っても良いか心配。」

こういったご心配に第三者の立場から物件調査し、アドバイス致します


この様な方へ

  • 検討中の物件を購入しようと思っているが、心に迷いがある。どうすれば良いか相談したい。
  • 不動産業者から「急いで返事が欲しい。でないと他の人が待っている」と急かされているが決めかねている。
  • その物件を購入したいと思っているが、土地に高低差が大きく安全性が心配。
  • 既存の中古住宅が建っているが、この建物の安全性やどれくらい改修が必要かを知りたい。
  • 不動産業者の話だけでなく、別の専門家の意見を求めたい。
  • 購入後、家を建てるのに別の費用が掛からないか知りたい。
  • その他、不動産購入に関するアドバイスや情報を求める方。

目次

  1. 不動産セカンドオピニオンとは
  2. 物件の調査内容について
  3. セカンドオピニオンの費用
  4. お申し込みと業務の流れ
  5. お申し込み

不動産セカンドオピニオンとは

セカンドオピニオンとは

不動産の購入に際し、現在受けている説明について不安がある買主が、別の専門家に意見を求めることを言います。これにより買主は、選択の幅が広がることで、納得して購入の可否を判断する事ができます。一般的に聞き取りの上、面談等でアドバイスを行なっている事が多いです。

当社のセカンドオピニオンとは

当社が提供する不動産セカンドオピニオンサービスは、一般的な面談アドバイスを超えたものです。

  1. 机上調査:購入を検討中の物件について情報を集めるために机上でしっかりと調査します。
  2. 現地確認:調査後、実際に現地を訪れて問題点を確認します。
  3. 行政確認:不明点や疑問点が生じた際は、必要に応じて行政機関に確認をとります。
  4. アドバイス提供:調査結果に基づき、物件の問題点やリスクについての詳細なアドバイスを提供します。

なぜセカンドオピニオンが必要か

不動産の購入は、多くの人にとって生涯で数回の大きな決断です。その多くの人が参考にする情報は、情報サイト不動産業者の物件案内書、そして現地確認です。しかし、これらの情報だけでは、物件の全てを理解し、最終的な購入の決断を下すのは難しいのではないでしょうか。

現地での確認では、立地条件(駅から徒歩〇〇分)、日当たりや敷地の広さ・形状、隣家の様子など感覚的な部分を判断できます。しかし、そもそも建物が実際に建てられる土地なのか、道路の種類や幅員、各法律の制約、敷地の境界問題、地盤や擁壁の安全性、各ハザードマップに示されるリスクなど、多くの専門的な項目は自分だけでは判断しきれません。

こうした調査と理解は、多くの時間と労力を要します。そして、専門家でなければ、特定のリスクや問題を見落とす可能性も高まります。

確かに、不動産業者からは情報提供を受けられますが、彼らの主な目的は物件を販売することです。重要事項説明書に記載されている範囲を超えた詳細な説明は期待しにくいのが現実です。

このような状況を鑑みると、不動産購入の際のセカンドオピニオンの依頼は必須と言えます。

特に、不動産と建物の双方の知識を持った専門家は稀少です。セカンドオピニオンを依頼することで、物件に関する潜在的な問題やリスクを早期に発見し、適切な判断をサポートしてもらえます。

その結果、安心して不動産取引を進めることができ、後悔のない選択をすることができます。

⚪︎多くの実績を持つ専門家からのアドバイス

当社は、多くの新築住宅の設計や中古住宅のリノベーション設計を手掛けてきた経験があります。ですから敷地を見た際に、どのような建物が建てられるのか、どのような改修が必要かをアドバイスが出来ます。特に建物に関しては、建てることや改修することの専門家として、現状の把握に自信を持っています。土地に関しても、実際に多くの住宅を設計した経験を活かして、改修を含めたアドバイスを行います。

⚪︎不良物件の購入を防ぐ

セカンドオピニオンの重要な役割の一つとして、不良物件の購入を防ぐことが挙げられます。
例えば、接道義務違反の物件を取り上げてみます。以前までは、再建築ができなくても改修で住み続けることが可能だったとされていました。

しかし、2025年の法改正からは、改修をするにも建築確認が必要となります。その結果、この土地に建つ建物は修繕もままならず朽ちていくしかない建物となってしまう恐れがあります。 もし、それを知らずに購入してしまうと、後で気付いた際には買主は大きな痛手と共に大切な時間のロスとなります。

このような将来的にトラブルの原因となる物件を購入しないよう、的確なアドバイスを行うことを当社は重視しています。

実は、建物に関するトラブルの発生は、十分な調査と経験を持つ者にとっては、ある程度予測することができます。例えば、雨漏りのポイントは、建物の平面と屋根形状を見れば大体予測がつきます。 当社が持っているこのスキルは、長年の経験と、現地情報からの学びに基づいています。
また、敷地に関する問題の大部分は、その土地の情報を詳細に調査することで、未然に防ぐことができます。

もちろん、すべての情報が机上で入手できるわけではありません。一部の調査項目に関しては、実際に現地を訪れて確認することや、行政に問い合わせを行う必要があります。しかし、そのような情報も含めて全体像を構築することで、敷地に潜むリスクを正確に把握し、最適な判断を下すことができるのです。

当社が提供できるこの独自の視点と経験は、土地や物件を購入する方の大きな助けとなるはずです。リスクを最小限に抑え、安心して土地を活用するための一歩として、セカンドオピニオンを活用してください。

セカンドオピニオンを行うメリット

POINT-1  物件の問題やリスクを知る
⚫︎建築家の専門知識と経験で、物件購入で検討中の不動産に潜む可能性のある問題やリスクを見つけて伝えます。これにより購入の判断を決めかねている相談者の視野を広げます。

POINT-2  敷地の問題を知る
⚫︎敷地調査を行う場合、建築行為ができるのかはもちろん、境界の確認や道路についての判断、擁壁の有無と安全性、給排水施設の有無などの確認や、敷地内外の高低差、権利関係について等の問題等についてチェックします。

POINT-3  中古住宅購入前に調査
⚫︎中古住宅を購入検討の場合、建物の外観を目視にて調査しその結果を相談者に伝えることで、より適切な判断をする手助けをします。

POINT-4  掛かる修繕工事費用を知る
⚫︎中古住宅などの既存部分の修繕や、リノベーションを行う際の工事費予算の概算を、現地の敷地条件を加味してアドバイスします。

POINT-5  物件のありのままを偽りなく知る
⚫︎調査の結果は、ありのままの情報を伝え、問題あればその対処方法についてのアドバイスを行います。

POINT-6  資金計画は検討済ですか
⚫︎物件を購入するには、土地以外に建物であったり、中古住宅の場合はリノベーション費用も一緒に必要です。また、建物以外に掛かる費用も諸経費とは別に掛かる事があります。こういった費用を踏まえて、総予算額についても確認しておく必要があります。

POINT-7  調査の結果報告
⚫︎調査の結果報告は、現地確認時または既存建物の目視調査を終えた時点で、問題点とその解決方法そして全体のアドバイスについて、その場で分かりやすく説明させていただきます。

当社のセカンドオピニオンの目的

当社が提供する不動産セカンドオピニオンとしてのアドバイスは、買主が物件を購入しようと考える際に、現在の判断が正しいかどうか不安になられた方へ、当社の長い住宅設計経験と不動産の知識で物件に潜む問題点を認識し、買主にとってより良い判断を下していただくことを目的としています。

アドバイスは必ずしも、問題のある物件であったとしても購入しないでということではなく、買主自身が物件の正しい情報を理解して、リスクを適切に評価した上で決断を行なっていただくよう、現時点で分かる範囲での説明やアドバイスを行います。

又、当社は調査・検証の結果を元に「この物件を購入すべきではない」といった断定的なアドバイスを行うことはありません。調査結果をそのまま伝え、必要に応じて対応策をアドバイスし、相談者自身が最終的な判断を下せるようにすることを目指しています。

具体的な物件についてご相談がありましたら、お問い合わせください。

 

 

物件の調査内容について

対象物件が土地の場合

机上調査 + 現地確認
土地の机上調査と現地確認を行い、敷地の問題点や考えられるリスクをチェックします。
また、現地で気になる点や契約前に確認すべき点などもアドバイスします。
[→机上調査+現地確認 詳細ページ]

対象物件に中古住宅がある場合

机上調査 + 現地立会い + 外観目視確認 (+オプションとして住宅診断)
敷地の机上調査と現地立会いを行います。と、同時に中古住宅の外観での目視確認を行います。
調査の後、問題の報告とアドバイスを行います。
必要であれば、住宅診断をご依頼ください。
[→机上調査+現地確認 詳細ページ]

 物件購入相談とは

『物件購入相談』とは、相談者自ら探された物件の資料のみの情報(相談者の話、現地写真、物件資料等)だけを元にアドバイスを行います。 購入についての相談や、現地での気になるポイント、その他ご相談内容について当社の分かる範囲でご質問にお答えいたします。(持ち込まれる情報は多い方が精度が上がります)

このご相談では、当社は『事前調査や現地確認』を行いません。また、価格は1物件の価格です。持ち込まれる物件は複数以上でも構いませんが、2物件以上の比較の場合は、1物件増すごとに+¥10,000を頂きます。

ご相談の内容を聞いて、当社へ調査(事前調査や現地確認)を依頼したいとお考えの方に、次のステップのご案内をさせて頂きます。ご依頼の際は、希望業務のパッケージを選択してください。 ご依頼とお支払いの確認があり次第、調査にかからせて頂きます。持ち帰られて検討される場合は、調査までの日程を日程を頂くことになりますことをご了承下さい。

 机上調査とは
各種法令、道路による影響、隣地関係、土地の境界、地形、危険度、土壌の条件などをわかる範囲で調査・確認する業務です。例えば、道路の幅員や種類などによって敷地への影響が変わります。法律や権利関係を把握せずに購入すると、許可取得に時間や費用がかかったり、通行制限や建築不可のリスクがあります。机上調査は、異なる視点から問題を洗い出し、経験に基づいてリスクを想定する作業です。様々な視点から検討しオリジナルのリストを基にチェックを行います。

 敷地確認とは
現地へ同行して、敷地の状況を確認します。
事前に行った[机上調査]を元に、現地での確認内容と合わせてアドバイスいたします。
行政での確認や所有者・権利者の確認、各明示の確認、開発等許可書の履歴調査など、購入前に確認しておくべき不明なポイントがあればお話しします。ご自身で調査して確認してください。(当社で調査する場合のオプションがあります)

 外観目視確認とは
中古住宅が現地に存在する場合、建物の外部からの視認による状態確認(目視できる範囲)を実施します。
主要な確認ポイントとしては、外壁、基礎、屋根などがあります。
具体的には以下の点を確認します。
⚪︎外壁:劣化の様子、シーリングの状態、塗装のチョーキング、外壁材の亀裂や剥がれなど。
⚪︎基礎:コンクリートのひび割れの幅や上塗り材の浮き。
⚪︎屋根:劣化の度合い(目視で確認できる範囲)、軒下の雨の浸入、樋の劣化状態。
⚪︎犬走やポーチの状態。
⚪︎金属部の外部の劣化具合。
明らかに劣化が進んでいる場合、修復や修理の必要性をお伝えします。

△注意点をお伝えします

  • 目視検査のみで、機材を使用した詳細な調査は行いません。
  • 目視で確認できない部分については、確認できないことがあります。
  • 敷地確認と中古住宅の外観目視調査は同日に行うことが条件となります。

 

セカンドオピニオンの費用

基本業務 オプション 価格(税込)
① 物件購入相談
¥19,800(90分程度)
当社にて物件購入相談後、物件調査に進むかご検討ください。
② 物件調査
A.土地(机上調査+現地確認)
B.中古住宅(A+外観目視確認)
A.¥44,000
B.¥50,000
敷地面積165㎡迄、超える場合は割増
③ 詳細な行政調査 ¥55,000
調査の為の印紙代
¥15,000は別途必要
④ 既存建物の現況調査
(インスペクション)
¥77,000
⑤プランニング(新築) ¥140,000
⑥プランニング(リノベーション) ¥180,000
⑦売買契約書 及び
重要事項説明書のチェックと相談
¥50,000

※『物件購入相談』は、相談者から持ち込まれた物件資料のみによるアドバイスです。『事前調査や現地確認』は行いません。また、価格は1物件の価格です。2物件以上の比較の場合は、+¥10,000/1物件を頂きます。
※基本お勧めのサービスは、『物件購入相談』➕『机上調査+現地確認』の組み合わせになります。
※敷地の広さが165m2を超える場合は、追加20㎡当たり1,500円の割り増しになります。
※敷地と道路の間に水路や、敷地の内外で段差のあるもの、道路幅の狭いもの等は、『詳細な行政調査』をお勧めします。
※『リノベーションプランニング』は、現況図の作成の為の調査が必要になりますので新築と比べて割高になります。
※仲介の不動産業者に対するコメントは致しません。
※本サービスで得た調査の結果は、ありのままお伝えします。問題あればその対処方法についてもアドバイスいたします。
※先約があり日程が取れない場合があるので早い目にご予約ください。
※対象地域は当社(奈良県北葛城郡広陵町)より車で片道1時間以内となります。1時間を超える場合は、交通費が別途掛かります。


物件調査の対象部分

土地の場合 中古住宅の場合 提示書類
敷地の気になる点について
現状の問題点と将来考えられるリスク
不明点とその解決方法
外部【目視のみ】
外壁・基礎・屋根その他
机上調査表
アドバイス
内部【住宅診断】
床の傷みや傾斜、段差等
壁・天井・建具の問題等
床下の状態(断熱と換気)
雨漏りの様子
既存住宅状況調査報告書

詳細な行政調査の内容

公的機関への調査を当方が行うことで、調査とリスク回避の精度を上げるオプションを用意しました。
・土地のチェックは各行政及び法務局での調査を行います。+55,000円(法務局での調査用印紙代15,000円は別途)
・道路の扱い(種類)や幅員の調査: 道路の種類によって調査先が異なります。道路の所有者や権利関係を把握することはとても大切です。
・水路敷やその他の敷地に接する公共施設の調査: 道路境界との間に水路がある場合は、その敷地は道路に接しない事になります。また、敷地境界で水路に接する場合は、冠水の恐れや水路側壁の崩壊等の検討が必要になります。
・前面道路の所有者の調査: 前面道路が市道であっても、部分的に所有者が個人である場合があります。この場合、給水や下水などの接続管を掘削する際に、所有者の了解が必要になることがあります。

提供させていただくサービスの費用は、物件費用と比べれば僅かなリスクヘッジ

高額な物件購入を考える際、わずかな費用でリスクを回避し、安心して取引を進めることができます。
例えば、2500万円の物件の場合、土地の『現地確認』までの費用は物件代金の僅か約0.18%でしかありません。

この小さな投資で、安心して物件取引が行えます。 と言いますか、この価値(リスクヘッジ)がご理解できる方へのみ当社のサービスを提供したいと考えています。ですから、どなたにでもお勧めしているサービスではありません。

 

お申し込みと業務の流れ

買主
セカンドオピニオン申込

 必要事項をご記入の上、フォームよりお申込み

当社
申込受付

 日程についての打ち合わせ
 打ち合わせ当日、現金でのお支払いをお願いします。
当日に持参していただくもの
 住所、地図、現地の分かるもの、物件概要書等

買主
当社事務所にて物件購入相談を行います。

 お持ちいただいた資料を元に分析、アドバイスいたします。
以上で物件購入相談業務は終了します。

結論に情報不足がある場合や、更に調査が必要な場合、現地確認等を求められる場合は、当社の物件調査サービスの内容についてご説明させて頂きます。ご納得頂いた場合に限り、ご依頼を受け付け、依頼書にサインを頂きます。
 ご入金確認後、物件調査をご希望の内容に沿って行います。

当社
物件調査(机上調査+現地確認)を行います。

 机上調査後、現地立ち合いの日程調整を行います。
 現地確認事項
 ⑴土地については、現地にて問題点を確認します
⑵中古住宅の場合は、外観での目視確認を行います。必要であれば後に住宅診断のオプションをご依頼ください。
詳細な行政調査がある場合は、並行して調査を行います。
 現地にて調査報告とアドバイス
現地確認を終えての調査報告説明と問題点、考えられるリスクとその対処について総合的にアドバイスいたします。

以上で調査業務は終了します。

買主/当社
オプション業務

 オプションをご依頼の場合は、ここで業務を行います。
⚪︎各プランニング作成業務
⚪︎他の不動産業者で行う売買契約書及び重要事項説明書の事前チェックと相談

 

お申し込み

利用規約

以下の利用規約をご理解の上で、サービスの利用をお願い致します。

  1. 当社の調査は敷地に存在する問題点を抽出することを目的としています。調査は公にアクセス可能な情報に基づき、当社の専門知識と経験を活用して行われます。しかし、購入後に生じる複雑な問題や、隣地との権利関係、隣地所有者等の対人関係等、調査対象外の事象については、当社は責任を負いかねます。
  2. 当社は依頼者が物件購入を安心して検討できるよう、調査とアドバイスを提供します。しかし、調査の範囲と精度には限界があり、すべてのリスクを排除することは不可能です。したがって、最終的な判断は依頼者自身で行う必要があります。
  3. 当社の調査結果とアドバイスは、物件購入の決定を下す際の参考情報として提供されます。これらの結果に対する責任は依頼者に帰属します。
  4. 依頼者が購入を検討されている物件の取引に関して、当社はいかなる責任も負いかねます。依頼者が当社の調査結果やアドバイスを元に最終的な購入判断を行った場合でも、購入後に発生する問題やトラブルについて、当社は一切の責任を負いません。
  5. 当社のサービスの各項目について、現場の状況など様々な事情により業務が遂行できなかった場合でも、その部分の料金の返金は出来ません。
  6. 当社は依頼者が安心して物件購入を検討できるよう調査とアドバイスを提供します。しかし、どんなに綿密な調査やアドバイスが行われても、すべてのリスクを排除することは難しいため、物件購入に際しては慎重な判断をして下さい。
  7. 対象地域は当社(奈良県北葛城郡広陵町)より車で片道1時間以内となります。1時間を超える場合は、交通費が別途掛かります。

 

 

🔸 お申し込み

下記のリンク先からお申し込みください。

▶︎不動産セカンドオピニオン

 

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